Quickstart
Como conectar (1 minuto)
Servidor remoto, sem chave de API e sem instalação no lado do servidor. Escolha o seu ambiente:
claude.ai e Claude Desktop — servidores remotos entram como conector personalizado:
- Abra Configurações › Conectores e escolha adicionar um conector personalizado.
- Nome:
Estimei· URL:https://mcp.estimei.com.br/mcp - Salve e ative o conector na conversa. As 46 ferramentas aparecem na lista de ferramentas do Claude.
Alternativa pelo arquivo claude_desktop_config.json — o arquivo aceita servidores locais (stdio), então o servidor remoto entra por meio da ponte mcp-remote (requer Node.js):
claude_desktop_config.json
{
"mcpServers": {
"estimei": {
"command": "npx",
"args": [
"-y",
"mcp-remote",
"https://mcp.estimei.com.br/mcp"
]
}
}
}
No terminal, registre o servidor com transporte HTTP:
claude mcp add --transport http estimei https://mcp.estimei.com.br/mcp
Depois, /mcp dentro do Claude Code mostra o servidor conectado e as ferramentas disponíveis.
Adicione em ~/.cursor/mcp.json (todos os projetos) ou .cursor/mcp.json (só este projeto):
mcp.json
{
"mcpServers": {
"estimei": {
"url": "https://mcp.estimei.com.br/mcp"
}
}
}
SDK oficial do Model Context Protocol (pip install "mcp>=2.2"):
exemplo.py
import asyncio
from mcp.client import Client
async def main():
async with Client("https://mcp.estimei.com.br/mcp") as client:
ferramentas = await client.list_tools()
print(len(ferramentas.tools), "ferramentas disponíveis")
resultado = await client.call_tool("calcular_sac_vs_price", {
"valorImovel": 400000,
"taxaAnual": 10.5,
"prazoAnos": 30,
})
print(resultado.content[0].text)
asyncio.run(main())
Adaptador oficial (pip install langchain-mcp-adapters) — as ferramentas viram BaseTool e podem ser passadas direto a um agente LangChain/LangGraph:
agente.py
import asyncio
from langchain_mcp_adapters.client import MultiServerMCPClient
async def main():
client = MultiServerMCPClient({
"estimei": {"url": "https://mcp.estimei.com.br/mcp", "transport": "streamable_http"},
})
tools = await client.get_tools() # 46 ferramentas, prontas para um agente LangChain/LangGraph
lance = next(t for t in tools if t.name == "calcular_lance_maximo")
print(await lance.ainvoke({"valorMercado": 350000, "area": 70, "roiMinimoPct": 20, "estado": "SP"}))
asyncio.run(main())
JSON-RPC 2.0 puro, sem SDK — útil para depurar ou integrar em qualquer linguagem:
# 1) Abre a sessão — guarde o cabeçalho Mcp-Session-Id da resposta
curl -si https://mcp.estimei.com.br/mcp \
-H 'Content-Type: application/json' \
-H 'Accept: application/json, text/event-stream' \
-d '{"jsonrpc":"2.0","id":1,"method":"initialize","params":{"protocolVersion":"2025-06-18","capabilities":{},"clientInfo":{"name":"meu-agente","version":"1.0"}}}'
# 2) Chama uma ferramenta na mesma sessão
curl -sN https://mcp.estimei.com.br/mcp \
-H 'Content-Type: application/json' \
-H 'Accept: application/json, text/event-stream' \
-H 'Mcp-Session-Id: <valor recebido no passo 1>' \
-d '{"jsonrpc":"2.0","id":2,"method":"tools/call","params":{"name":"calcular_juros_compostos","arguments":{"aporteInicial":10000,"aporteMensal":500,"taxaMensalPct":0.85,"tempoAnos":10}}}'
A resposta chega como Server-Sent Events: uma linha event: message seguida de data: {…} com o JSON-RPC.
Tool Registry
Catálogo de ferramentas MCP
As 46 ferramentas disponíveis no servidor, com entradas, saída e exemplos reais de chamada. Última sincronização: 05/10/2026.
Nenhuma ferramenta corresponde ao filtro.
Hub de Imóveis 12
Financiamento, SAC × Price, CET, portabilidade, aluguel × compra, rentabilidade.
calcular_financiamento_imovel
Financiamento (Price)
Simula um financiamento imobiliário pela Tabela Price (mesma fórmula de https://estimei.com.br/calculadoras/financiamento-imovel). Retorna parcela, total pago, total de juros e se a parcela passa no limite de 30% da renda (prática consolidada das políticas de crédito bancário e do SFH, não uma norma do CMN).
Entradas
| Parâmetro | Tipo | Obrigatório | Descrição |
|---|---|---|---|
valorImovel | number | sim | Valor do imóvel, em R$. (> 0) |
taxaAnual | number | sim | Taxa de juros ANUAL em % (ex.: 10.26). (> 0) |
prazoAnos | integer | sim | Prazo do financiamento, em anos. (> 0, inteiro) |
renda | number | sim | Renda mensal do comprador, em R$ (pra checar o limite de 30%). (> 0) |
entrada | number | Valor de entrada, em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
idade | integer | Idade do comprador, em anos. Padrão 0 (não checa idade+prazo≤80). (≥ 0, inteiro) |
Saída
JSON em content[0].text com 18 campos — valorImovel entrada pctEntrada saldo taxaAnual prazoAnos prazoMeses sistema parcela totalPago totalJuros renda limite30 pctRenda aprovado rendaMin idade avisos — mais fonte (URL da calculadora) e aviso (disclaimer).
Exemplo real (chamada ao servidor de produção)
arguments
{
"valorImovel": 500000,
"entrada": 100000,
"taxaAnual": 11.5,
"prazoAnos": 30,
"renda": 15000
}
content[0].text
{
"valorImovel": 500000,
"entrada": 100000,
"pctEntrada": 20,
"saldo": 400000,
"taxaAnual": 11.5,
"prazoAnos": 30,
"prazoMeses": 360,
"sistema": "Price",
"parcela": 3789.65,
"totalPago": 1364274,
"totalJuros": 964274,
"renda": 15000,
"limite30": 4500,
"pctRenda": 25.3,
"aprovado": true,
"rendaMin": 12632.17,
"idade": 0,
"avisos": [],
"fonte": "https://estimei.com.br/calculadoras/financiamento-imovel/?utm_source=estimei-mcp&utm_medium=ia",
"aviso": "Resultado é uma estimativa educativa (Estimei, estimei.com.br) — não substitui profissional habilitado. Ver termos em https://estimei.com.br/termos."
}
Fonte oficial e rastreabilidade
- Banco Central do Brasil (BCB) — normas de Custo Efetivo Total que regem financiamentos (Resolução CMN 3.517/07)
- Legislação tributária de ITBI municipal e de Ganho de Capital/Lucro Presumido
Fórmula: a mesma da calculadora Financiamento (Price) (memória de cálculo e base legal na página) · Metodologia v1.5 — setembro/2026
calcular_sac_vs_price
SAC vs Price
Compara os sistemas SAC e Price pro mesmo financiamento imobiliário (mesma fórmula de https://estimei.com.br/calculadoras/sac-vs-price). Retorna parcelas, total pago e a economia do SAC sobre o Price.
Entradas
| Parâmetro | Tipo | Obrigatório | Descrição |
|---|---|---|---|
valorImovel | number | sim | Valor do imóvel, em R$. (> 0) |
taxaAnual | number | sim | Taxa de juros ANUAL em % (ex.: 10.26). (> 0) |
prazoAnos | integer | sim | Prazo do financiamento, em anos. (> 0, inteiro) |
entrada | number | Valor de entrada, em R$. Padrão 0. (≥ 0) |
Saída
JSON em content[0].text com 16 campos — valorImovel entrada saldo taxaAnual prazoAnos prazoMeses parcelaPrice totalPrice jurosPrice amortizacao primeiraParcelaSAC ultimaParcelaSAC totalSAC jurosSAC economiaSAC pctEconomia — mais fonte (URL da calculadora) e aviso (disclaimer).
Exemplo real (chamada ao servidor de produção)
arguments
{
"valorImovel": 400000,
"taxaAnual": 10.5,
"prazoAnos": 30
}
content[0].text
{
"valorImovel": 400000,
"entrada": 0,
"saldo": 400000,
"taxaAnual": 10.5,
"prazoAnos": 30,
"prazoMeses": 360,
"parcelaPrice": 3518.03,
"totalPrice": 1266490.8,
"jurosPrice": 866490.8,
"amortizacao": 1111.11,
"primeiraParcelaSAC": 4453.17,
"ultimaParcelaSAC": 1120.39,
"totalSAC": 1003242.44,
"jurosSAC": 603242.44,
"economiaSAC": 263248.36,
"pctEconomia": 20.8,
"fonte": "https://estimei.com.br/calculadoras/sac-vs-price/?utm_source=estimei-mcp&utm_medium=ia",
"aviso": "Resultado é uma estimativa educativa (Estimei, estimei.com.br) — não substitui profissional habilitado. Ver termos em https://estimei.com.br/termos."
}
Fonte oficial e rastreabilidade
- Banco Central do Brasil (BCB) — normas de Custo Efetivo Total que regem financiamentos (Resolução CMN 3.517/07)
- Legislação tributária de ITBI municipal e de Ganho de Capital/Lucro Presumido
Fórmula: a mesma da calculadora SAC vs Price (memória de cálculo e base legal na página) · Metodologia v1.5 — setembro/2026
calcular_aluguel_vs_compra
Aluguel vs Compra
Compara comprar um imóvel vs. alugar e investir a diferença (mesma fórmula de https://estimei.com.br/calculadoras/aluguel-vs-compra). Retorna o patrimônio final em cada cenário e qual compensa mais.
Entradas
| Parâmetro | Tipo | Obrigatório | Descrição |
|---|---|---|---|
valorImovel | number | sim | Valor do imóvel à vista, em R$. (> 0) |
aluguel | number | sim | Aluguel mensal equivalente, em R$. (> 0) |
taxaAnualPct | number | sim | Taxa de investimento ANUAL em % (o que renderia o dinheiro não gasto na compra). (> 0) |
prazoAnos | integer | sim | Horizonte da comparação, em anos. (> 0, inteiro) |
valorizacaoPct | number | Valorização ANUAL esperada do imóvel, em %. Padrão 0. (≥ 0) | |
custosPct | number | Custos de aquisição (ITBI, escritura, registro), em % do valor do imóvel. Padrão 0. (≥ 0) | |
condominio | number | Condomínio mensal, em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
iptu | number | IPTU mensal, em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
manutencao | number | Manutenção mensal do imóvel próprio, em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
reajustePct | number | Reajuste ANUAL do aluguel, em %. Padrão 0. (≥ 0) |
Saída
JSON em content[0].text com 31 campos — valorImovel aluguel valorizacaoPct prazoAnos custosPct condominio iptu manutencao reajustePct indiceReajuste taxaAnualPct custosAquisicao capitalCompra custosComunsMes custoComprarMes custoAlugarMes valorFuturo totalCustosCompra patrimonioCompra saldoInvestido totalCustosAluguel aluguelFinal ratioAnual yieldBruto comprarMelhor diferenca equilibrioAnos breakEvenAnos breakEvenPatrimonio categoriaRecomendacao comprarMelhorNaoDuvida — mais fonte (URL da calculadora) e aviso (disclaimer).
Exemplo real (chamada ao servidor de produção)
arguments
{
"valorImovel": 500000,
"aluguel": 2500,
"taxaAnualPct": 11.5,
"prazoAnos": 20
}
content[0].text
{
"valorImovel": 500000,
"aluguel": 2500,
"valorizacaoPct": 0,
"prazoAnos": 20,
"custosPct": 0,
"condominio": 0,
"iptu": 0,
"manutencao": 0,
"reajustePct": 0,
"indiceReajuste": "ipca",
"taxaAnualPct": 11.5,
"custosAquisicao": 0,
"capitalCompra": 500000,
"custosComunsMes": 0,
"custoComprarMes": 0,
"custoAlugarMes": 2500,
"valorFuturo": 500000,
"totalCustosCompra": 0,
"patrimonioCompra": 500000,
"saldoInvestido": 2264719.72,
"totalCustosAluguel": 600000,
"aluguelFinal": 2500,
"ratioAnual": 16.7,
"yieldBruto": 6,
"comprarMelhor": false,
"diferenca": 1764719.72,
"equilibrioAnos": null,
"breakEvenAnos": null,
"breakEvenPatrimonio": 0,
"categoriaRecomendacao": "equilibrio",
"comprarMelhorNaoDuvida": false,
"fonte": "https://estimei.com.br/calculadoras/aluguel-vs-compra/?utm_source=estimei-mcp&utm_medium=ia",
"aviso": "Resultado é uma estimativa educativa (Estimei, estimei.com.br) — não substitui profissional habilitado. Ver termos em https://estimei.com.br/termos."
}
Fonte oficial e rastreabilidade
- Banco Central do Brasil (BCB) — normas de Custo Efetivo Total que regem financiamentos (Resolução CMN 3.517/07)
- Legislação tributária de ITBI municipal e de Ganho de Capital/Lucro Presumido
Fórmula: a mesma da calculadora Aluguel vs Compra (memória de cálculo e base legal na página) · Metodologia v1.5 — setembro/2026
calcular_rendimento_aluguel
Rendimento de Aluguel
Calcula o yield (bruto/líquido), Cap Rate e retorno total de um imóvel alugado, incluindo o IR sobre aluguel pela tabela progressiva real (Lei 15.191/2025 + Lei 15.270/2025) — mesma fórmula de https://estimei.com.br/calculadoras/rendimento-aluguel.
Entradas
| Parâmetro | Tipo | Obrigatório | Descrição |
|---|---|---|---|
valorImovel | number | sim | Valor do imóvel, em R$. (> 0) |
aluguelMes | number | sim | Aluguel bruto recebido por mês, em R$. (> 0) |
valorizPct | number | Valorização ANUAL esperada do imóvel, em %. Padrão 0. (≥ 0) | |
vacanciaPct | number | Taxa de vacância esperada, em % da renda bruta anual. Padrão 0. (≥ 0) | |
admPct | number | Taxa de administração imobiliária, em % da receita efetiva. Padrão 0. (≥ 0) | |
manutPct | number | Manutenção anual, em % do valor do imóvel. Padrão 0. (≥ 0) | |
iptuAnual | number | IPTU anual, em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
seguroAnual | number | Seguro anual, em R$. Padrão 0. (≥ 0) |
Saída
JSON em content[0].text com 26 campos — valorImovel aluguelMes valorizPct vacanciaPct admPct manutPct iptuAnual seguroAnual rendaBruta perdaVacancia receitaEfetiva irMensal irValor irPctEfetivo custoAdm custoManut totalDespesas rendaLiquida fluxoMensal yieldBruto yieldLiquido capRate ganhoValorizacao retornoTotal paybackYears avaliacao — mais fonte (URL da calculadora) e aviso (disclaimer).
Exemplo real (chamada ao servidor de produção)
arguments
{
"valorImovel": 400000,
"aluguelMes": 2200
}
content[0].text
{
"valorImovel": 400000,
"aluguelMes": 2200,
"valorizPct": 0,
"vacanciaPct": 0,
"admPct": 0,
"manutPct": 0,
"iptuAnual": 0,
"seguroAnual": 0,
"rendaBruta": 26400,
"perdaVacancia": 0,
"receitaEfetiva": 26400,
"irMensal": 0,
"irValor": 0,
"irPctEfetivo": 0,
"custoAdm": 0,
"custoManut": 0,
"totalDespesas": 0,
"rendaLiquida": 26400,
"fluxoMensal": 2200,
"yieldBruto": 6.6,
"yieldLiquido": 6.6,
"capRate": 6.6,
"ganhoValorizacao": 0,
"retornoTotal": 6.6,
"paybackYears": 15.2,
"avaliacao": "Excelente — acima da média nacional (5,99% a.a., FipeZAP)",
"fonte": "https://estimei.com.br/calculadoras/rendimento-aluguel/?utm_source=estimei-mcp&utm_medium=ia",
"aviso": "Resultado é uma estimativa educativa (Estimei, estimei.com.br) — não substitui profissional habilitado. Ver termos em https://estimei.com.br/termos."
}
Fonte oficial e rastreabilidade
- Banco Central do Brasil (BCB) — normas de Custo Efetivo Total que regem financiamentos (Resolução CMN 3.517/07)
- Legislação tributária de ITBI municipal e de Ganho de Capital/Lucro Presumido
Fórmula: a mesma da calculadora Rendimento de Aluguel (memória de cálculo e base legal na página) · Metodologia v1.5 — setembro/2026
calcular_viabilidade_investimento
Viabilidade de Investimento
Análise de viabilidade de compra pra alugar: yield, Cap Rate, cash-on-cash (efeito da alavancagem), ROI total e payback — mesma fórmula de https://estimei.com.br/calculadoras/viabilidade-investimento. Não inclui IR sobre o aluguel (fora do escopo desta calculadora específica).
Entradas
| Parâmetro | Tipo | Obrigatório | Descrição |
|---|---|---|---|
valorImovel | number | sim | Valor do imóvel, em R$. (> 0) |
aluguelMensal | number | sim | Aluguel mensal esperado, em R$. (> 0) |
custoOportunidadePct | number | sim | Taxa de referência (ex.: CDI) ANUAL em %, pra comparar o ROI total. (> 0) |
entrada | number | Capital próprio investido, em R$. Se 0/omitido, assume o valor cheio do imóvel (sem alavancagem). (≥ 0) | |
valorizacaoPct | number | Valorização ANUAL esperada do imóvel, em %. Padrão 0. (≥ 0) | |
vacanciaPct | number | Taxa de vacância esperada, em %. Padrão 0. (≥ 0) | |
administracaoPct | number | Taxa de administração, em % da receita efetiva. Padrão 0. (≥ 0) | |
manutencaoPct | number | Manutenção anual, em % do valor do imóvel. Padrão 0. (≥ 0) | |
iptuAnual | number | IPTU anual, em R$. Padrão 0. (≥ 0) |
Saída
JSON em content[0].text com 26 campos — valorImovel entrada aluguelMensal valorizacaoPct vacanciaPct administracaoPct manutencaoPct iptuAnual custoOportunidadePct rendaBruta perdaVacancia receitaEfetiva custoAdm custoManut totalDespesas rendaLiquida fluxoMensal yieldBruto capRate yieldLiquido cashOnCash ganhoValor roiTotal payback ratio superaCDI — mais fonte (URL da calculadora) e aviso (disclaimer).
Exemplo real (chamada ao servidor de produção)
arguments
{
"valorImovel": 400000,
"aluguelMensal": 2200,
"custoOportunidadePct": 10.5
}
content[0].text
{
"valorImovel": 400000,
"entrada": 400000,
"aluguelMensal": 2200,
"valorizacaoPct": 0,
"vacanciaPct": 0,
"administracaoPct": 0,
"manutencaoPct": 0,
"iptuAnual": 0,
"custoOportunidadePct": 10.5,
"rendaBruta": 26400,
"perdaVacancia": 0,
"receitaEfetiva": 26400,
"custoAdm": 0,
"custoManut": 0,
"totalDespesas": 0,
"rendaLiquida": 26400,
"fluxoMensal": 2200,
"yieldBruto": 6.6,
"capRate": 6.6,
"yieldLiquido": 6.6,
"cashOnCash": 6.6,
"ganhoValor": 0,
"roiTotal": 6.6,
"payback": 15.2,
"ratio": 15.2,
"superaCDI": false,
"fonte": "https://estimei.com.br/calculadoras/viabilidade-investimento/?utm_source=estimei-mcp&utm_medium=ia",
"aviso": "Resultado é uma estimativa educativa (Estimei, estimei.com.br) — não substitui profissional habilitado. Ver termos em https://estimei.com.br/termos."
}
Fonte oficial e rastreabilidade
- Banco Central do Brasil (BCB) — normas de Custo Efetivo Total que regem financiamentos (Resolução CMN 3.517/07)
- Legislação tributária de ITBI municipal e de Ganho de Capital/Lucro Presumido
Fórmula: a mesma da calculadora Viabilidade de Investimento (memória de cálculo e base legal na página) · Metodologia v1.5 — setembro/2026
calcular_comissao_imobiliaria
Comissão Imobiliária
Calcula a comissão de corretagem numa venda de imóvel e sua divisão entre vendedor/comprador (mesma fórmula de https://estimei.com.br/calculadoras/comissao-imobiliaria). Cobertura parcial: não inclui ITBI/IR/escritura/registro do vendedor, que a calculadora completa no site também calcula.
Entradas
| Parâmetro | Tipo | Obrigatório | Descrição |
|---|---|---|---|
valorVenda | number | sim | Valor de venda do imóvel, em R$. (> 0) |
taxaPct | number | sim | Taxa de comissão, em % (ex.: 6 para 6%, faixa de referência CRECI 6-8% urbano). (> 0) |
modelo | "exclusividade" · "parceria" · "personalizado" | Modelo de divisão. "personalizado" usa pctVendedor/pctComprador. Padrão "exclusividade" (100% vendedor). | |
pctVendedor | number | % da comissão paga pelo vendedor, só usado com modelo "personalizado". (≥ 0, ≤ 100) | |
pctComprador | number | % da comissão paga pelo comprador, só usado com modelo "personalizado". (≥ 0, ≤ 100) |
Saída
JSON em content[0].text com 6 campos — valorVenda taxaPct modelo comissaoTotal comissaoVendedor comissaoComprador — mais fonte (URL da calculadora) e aviso (disclaimer).
Exemplo real (chamada ao servidor de produção)
arguments
{
"valorVenda": 600000,
"taxaPct": 6
}
content[0].text
{
"valorVenda": 600000,
"taxaPct": 6,
"modelo": "exclusividade",
"comissaoTotal": 36000,
"comissaoVendedor": 36000,
"comissaoComprador": 0,
"fonte": "https://estimei.com.br/calculadoras/comissao-imobiliaria/?utm_source=estimei-mcp&utm_medium=ia",
"aviso": "Resultado é uma estimativa educativa (Estimei, estimei.com.br) — não substitui profissional habilitado. Ver termos em https://estimei.com.br/termos."
}
Fonte oficial e rastreabilidade
- Banco Central do Brasil (BCB) — normas de Custo Efetivo Total que regem financiamentos (Resolução CMN 3.517/07)
- Legislação tributária de ITBI municipal e de Ganho de Capital/Lucro Presumido
Fórmula: a mesma da calculadora Comissão Imobiliária (memória de cálculo e base legal na página) · Metodologia v1.5 — setembro/2026
calcular_custo_efetivo_financiamento
Custo Efetivo de Financiamento
Calcula o Custo Efetivo Total (CET) de um financiamento imobiliário, incluindo MIP mês a mês sobre o saldo decrescente, DFI, IOF (Decreto 6.306/07) e taxa de administração — mesma fórmula de https://estimei.com.br/calculadoras/custo-efetivo-financiamento.
Entradas
| Parâmetro | Tipo | Obrigatório | Descrição |
|---|---|---|---|
valorImovel | number | sim | Valor do imóvel, em R$. (> 0) |
taxaJuros | number | sim | Taxa de juros ANUAL do financiamento, em %. (> 0) |
prazoAnos | integer | sim | Prazo do financiamento, em anos. (> 0, inteiro) |
mipPctMes | number | sim | MIP (seguro de vida do financiamento), em % MENSAL sobre o saldo devedor. Consultar a tabela do banco pela idade do comprador. (> 0) |
entrada | number | Valor de entrada, em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
idade | integer | Idade do comprador, em anos. Padrão 0. (≥ 0, inteiro) | |
dfiPctAno | number | DFI (seguro do imóvel), em % ANUAL sobre o valor do imóvel. Padrão 0. (≥ 0) | |
tagValor | number | Taxa de Abertura de Crédito, valor fixo em R$ cobrado no ato. Padrão 0. (≥ 0) | |
admMensal | number | Taxa de administração mensal do banco, em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
iofFixoPct | number | Alíquota FIXA do IOF, em %. Deixe 0/omitido pra crédito habitacional (isento, Decreto 6.306/07). (≥ 0) | |
trPct | number | TR ou outro índice de correção, em % ao ano. Padrão 0. (≥ 0) |
Saída
JSON em content[0].text com 31 campos — valorImovel entrada taxaJuros prazoAnos prazoMeses idade mipPctMes dfiPctAno tagValor admMensal iofFixoPct trPct diasContrato diasIOF iofDiarioPctTotal iofPctTotal saldo parcela totalJuros mipMensal mipMedioMensal totalMIP dfiMensal totalDFI iofValor totalAdm correcaoTR parcelaCET totalPago encargosExtra cetAnual — mais fonte (URL da calculadora) e aviso (disclaimer).
Exemplo real (chamada ao servidor de produção)
arguments
{
"valorImovel": 500000,
"taxaJuros": 11.5,
"prazoAnos": 30,
"mipPctMes": 0.025
}
content[0].text
{
"valorImovel": 500000,
"entrada": 0,
"taxaJuros": 11.5,
"prazoAnos": 30,
"prazoMeses": 360,
"idade": 0,
"mipPctMes": 0.025,
"dfiPctAno": 0,
"tagValor": 0,
"admMensal": 0,
"iofFixoPct": 0,
"trPct": 0,
"diasContrato": 10950,
"diasIOF": 365,
"iofDiarioPctTotal": 0,
"iofPctTotal": 0,
"saldo": 500000,
"parcela": 4737.06,
"totalJuros": 1205341.6,
"mipMensal": 125,
"mipMedioMensal": 91.86,
"totalMIP": 33068.55,
"dfiMensal": 0,
"totalDFI": 0,
"iofValor": 0,
"totalAdm": 0,
"correcaoTR": 0,
"parcelaCET": 4828.92,
"totalPago": 1738410.15,
"encargosExtra": 33068.55,
"cetAnual": 11.77,
"fonte": "https://estimei.com.br/calculadoras/custo-efetivo-financiamento/?utm_source=estimei-mcp&utm_medium=ia",
"aviso": "Resultado é uma estimativa educativa (Estimei, estimei.com.br) — não substitui profissional habilitado. Ver termos em https://estimei.com.br/termos."
}
Fonte oficial e rastreabilidade
- Banco Central do Brasil (BCB) — normas de Custo Efetivo Total que regem financiamentos (Resolução CMN 3.517/07)
- Legislação tributária de ITBI municipal e de Ganho de Capital/Lucro Presumido
Fórmula: a mesma da calculadora Custo Efetivo de Financiamento (memória de cálculo e base legal na página) · Metodologia v1.5 — setembro/2026
calcular_portabilidade_financiamento
Portabilidade de Financiamento
Calcula se vale a pena portar um financiamento imobiliário pra outro banco com taxa menor, incluindo os custos de avaliação/cartório e o payback — mesma fórmula de https://estimei.com.br/calculadoras/portabilidade-financiamento.
Entradas
| Parâmetro | Tipo | Obrigatório | Descrição |
|---|---|---|---|
saldoDevedor | number | sim | Saldo devedor atual, em R$. (> 0) |
taxaAtual | number | sim | Taxa de juros ANUAL atual, em %. (> 0) |
prazoRestanteAnos | integer | sim | Prazo restante do financiamento atual, em ANOS. (> 0, inteiro) |
novaTaxa | number | sim | Nova taxa de juros ANUAL oferecida, em % (precisa ser menor que a atual). (> 0) |
parcelaAtualMIP | number | Parte da parcela atual referente ao MIP, em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
novoPrazoAnos | integer | Novo prazo, em anos. Padrão: mesmo prazo restante atual. (> 0, inteiro) | |
novoMIP | number | MIP na nova instituição, em R$/mês. Padrão 0. (≥ 0) | |
custoAvaliacao | number | Custo da avaliação do imóvel pro novo banco, em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
custoCartorio | number | Custo de cartório da portabilidade, em R$. Padrão 0. (≥ 0) |
Saída
JSON em content[0].text com 23 campos — saldoDevedor taxaAtual prazoRestanteAnos parcelaAtualMIP novaTaxa novoPrazoAnos novoMIP custoAvaliacao custoCartorio parcelaAtualBase parcelaNovaBase parcelaAtualTotal parcelaNovaTotal totalAtual totalNovo custoTotal economiaBruta economiaLiq economiaParc paybackMeses cetAtualAnual cetNovoAnual valeAPena — mais fonte (URL da calculadora) e aviso (disclaimer).
Exemplo real (chamada ao servidor de produção)
arguments
{
"saldoDevedor": 250000,
"taxaAtual": 12,
"prazoRestanteAnos": 20,
"novaTaxa": 10
}
content[0].text
{
"saldoDevedor": 250000,
"taxaAtual": 12,
"prazoRestanteAnos": 20,
"parcelaAtualMIP": 0,
"novaTaxa": 10,
"novoPrazoAnos": 20,
"novoMIP": 0,
"custoAvaliacao": 0,
"custoCartorio": 0,
"parcelaAtualBase": 2646.56,
"parcelaNovaBase": 2341.6,
"parcelaAtualTotal": 2646.56,
"parcelaNovaTotal": 2341.6,
"totalAtual": 635174.4,
"totalNovo": 561984,
"custoTotal": 0,
"economiaBruta": 73190.4,
"economiaLiq": 73190.4,
"economiaParc": 304.96,
"paybackMeses": 0,
"cetAtualAnual": 12,
"cetNovoAnual": 10,
"valeAPena": true,
"fonte": "https://estimei.com.br/calculadoras/portabilidade-financiamento/?utm_source=estimei-mcp&utm_medium=ia",
"aviso": "Resultado é uma estimativa educativa (Estimei, estimei.com.br) — não substitui profissional habilitado. Ver termos em https://estimei.com.br/termos."
}
Fonte oficial e rastreabilidade
- Banco Central do Brasil (BCB) — normas de Custo Efetivo Total que regem financiamentos (Resolução CMN 3.517/07)
- Legislação tributária de ITBI municipal e de Ganho de Capital/Lucro Presumido
Fórmula: a mesma da calculadora Portabilidade de Financiamento (memória de cálculo e base legal na página) · Metodologia v1.5 — setembro/2026
calcular_amortizacao_extraordinaria
Amortização Extraordinária
Compara as 2 formas de usar um aporte extra no financiamento imobiliário: reduzir o prazo (mantém a parcela, quita antes) ou reduzir a parcela (mantém o prazo), em SAC ou Price, com aporte único ou mensal — mesma fórmula de https://estimei.com.br/calculadoras/amortizacao-extraordinaria. Retorna novo prazo, nova parcela, juros economizados em cada opção e qual é mais vantajosa.
Entradas
| Parâmetro | Tipo | Obrigatório | Descrição |
|---|---|---|---|
saldoDevedor | number | sim | Saldo devedor atual, em R$. (> 0) |
prazoRestante | integer | sim | Prazo restante do contrato, em MESES (até 600). (> 0, ≤ 600, inteiro) |
taxaAnual | number | sim | Taxa de juros ANUAL do contrato, em % (ex.: 10 para 10% a.a.). (> 0) |
valorAporte | number | sim | Valor do aporte, em R$ (único: menor que o saldo; recorrente: por mês, menor que metade do saldo). (> 0) |
sistema | "SAC" · "PRICE" | Sistema de amortização do contrato. Padrão "SAC". | |
modalidade | "unico" · "recorrente" | "unico" = aporte de uma vez; "recorrente" = o mesmo valor todo mês. Padrão "unico". |
Saída
JSON em content[0].text com 19 campos — sistema saldoDevedor prazoRestante taxaAnual modalidade valorAporte primeiraParcelaOriginal jurosOriginal totalPagoOriginal novoPrazo1 mesesEliminados1 juros1 economiaJuros1 totalPagoFinal1 novaParcela2 reducaoMensal2 juros2 economiaJuros2 opcaoVantajosa — mais fonte (URL da calculadora) e aviso (disclaimer).
Exemplo real (chamada ao servidor de produção)
arguments
{
"sistema": "SAC",
"saldoDevedor": 200000,
"prazoRestante": 240,
"taxaAnual": 10,
"modalidade": "unico",
"valorAporte": 20000
}
content[0].text
{
"sistema": "SAC",
"saldoDevedor": 200000,
"prazoRestante": 240,
"taxaAnual": 10,
"modalidade": "unico",
"valorAporte": 20000,
"primeiraParcelaOriginal": 2428.16,
"jurosOriginal": 192177.55,
"totalPagoOriginal": 392177.55,
"novoPrazo1": 217,
"mesesEliminados1": 23,
"juros1": 155735.59,
"economiaJuros1": 36441.96,
"totalPagoFinal1": 355735.59,
"novaParcela2": 2185.35,
"reducaoMensal2": 242.81,
"juros2": 172959.11,
"economiaJuros2": 19218.44,
"opcaoVantajosa": "prazo",
"fonte": "https://estimei.com.br/calculadoras/amortizacao-extraordinaria/?utm_source=estimei-mcp&utm_medium=ia",
"aviso": "Resultado é uma estimativa educativa (Estimei, estimei.com.br) — não substitui profissional habilitado. Ver termos em https://estimei.com.br/termos."
}
Fonte oficial e rastreabilidade
- Banco Central do Brasil (BCB) — normas de Custo Efetivo Total que regem financiamentos (Resolução CMN 3.517/07)
- Legislação tributária de ITBI municipal e de Ganho de Capital/Lucro Presumido
Fórmula: a mesma da calculadora Amortização Extraordinária (memória de cálculo e base legal na página) · Metodologia v1.5 — setembro/2026
calcular_desconto_primeiro_imovel_sfh
Desconto no 1º Imóvel (SFH)
Verifica se o 1º imóvel residencial financiado pelo SFH tem direito ao desconto de 50% nos emolumentos dos 2 registros (Compra e Venda + Alienação Fiduciária) — Art. 290 da Lei 6.015/1973, com o teto do SFH de R$ 2.250.000,00 (Res. CMN 5.255/2025) — e estima a economia, com a alíquota de registro da UF. Mesma fórmula de https://estimei.com.br/calculadoras/desconto-primeiro-imovel-sfh.
Entradas
| Parâmetro | Tipo | Obrigatório | Descrição |
|---|---|---|---|
valorImovel | number | sim | Valor de avaliação do imóvel, em R$. (> 0) |
primeiraAquisicao | "sim" · "nao" | sim | "sim" se é a 1ª aquisição residencial financiada pelo SFH (ter outro imóvel comprado de outra forma não impede). |
financiadoSFH | "sim" · "nao" | sim | "sim" se o imóvel é financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação. |
destinacaoResidencial | "sim" · "nao" | sim | "sim" se a destinação é exclusivamente residencial. |
uf | "AC" · "AL" · "AP" · "AM" · "BA" · "CE" · "DF" · "ES" · "GO" · "MA" · "MT" · "MS" · "MG" · "PA" · "PB" · "PR" · "PE" · "PI" · "RJ" · "RN" · "RS" · "RO" · "RR" · "SC" · "SP" · "SE" · "TO" | Sigla do estado do cartório. Padrão "SP". |
Saída
JSON em content[0].text com 17 campos — valorImovel uf ufNome aliquotaRegistro custaPorAto custaTotalSemDesconto custaTotalComDesconto economia elegivel motivoBloqueio gravidade dentroDoTeto tetoSFH primeiraAquisicao financiadoSFH destinacaoResidencial observacao — mais fonte (URL da calculadora) e aviso (disclaimer).
Exemplo real (chamada ao servidor de produção)
arguments
{
"valorImovel": 350000,
"uf": "SP",
"primeiraAquisicao": "sim",
"financiadoSFH": "sim",
"destinacaoResidencial": "sim"
}
content[0].text
{
"valorImovel": 350000,
"uf": "SP",
"ufNome": "São Paulo",
"aliquotaRegistro": 1,
"custaPorAto": 3500,
"custaTotalSemDesconto": 7000,
"custaTotalComDesconto": 3500,
"economia": 3500,
"elegivel": true,
"motivoBloqueio": null,
"gravidade": null,
"dentroDoTeto": true,
"tetoSFH": 2250000,
"primeiraAquisicao": "sim",
"financiadoSFH": "sim",
"destinacaoResidencial": "sim",
"observacao": "Os 2 atos de registro são estimados pela mesma alíquota de registro da UF sobre o valor de avaliação — as tabelas oficiais das Corregedorias costumam ser progressivas por faixa; confira com o cartório local.",
"fonte": "https://estimei.com.br/calculadoras/desconto-primeiro-imovel-sfh/?utm_source=estimei-mcp&utm_medium=ia",
"aviso": "Resultado é uma estimativa educativa (Estimei, estimei.com.br) — não substitui profissional habilitado. Ver termos em https://estimei.com.br/termos."
}
Fonte oficial e rastreabilidade
- Banco Central do Brasil (BCB) — normas de Custo Efetivo Total que regem financiamentos (Resolução CMN 3.517/07)
- Legislação tributária de ITBI municipal e de Ganho de Capital/Lucro Presumido
Fórmula: a mesma da calculadora Desconto no 1º Imóvel (SFH) (memória de cálculo e base legal na página) · Metodologia v1.5 — setembro/2026
calcular_isencao_ir_180_dias
Isenção de IR — 180 Dias
Calcula a isenção do IR sobre o ganho de capital na venda de imóvel residencial quando o dinheiro é reaplicado em outro imóvel residencial em até 180 dias (Art. 39 da Lei 11.196/2005 — proporcional ao valor reaplicado, 1 uso a cada 5 anos; STJ Tema 993 vale também para quitar financiamento). IR progressivo da Lei 13.259/2016. Mesma fórmula de https://estimei.com.br/calculadoras/isencao-ir-venda-imovel-180-dias.
Entradas
| Parâmetro | Tipo | Obrigatório | Descrição |
|---|---|---|---|
valorVenda | number | sim | Valor da venda, em R$. (> 0) |
custoAquisicao | number | sim | Custo de aquisição do imóvel vendido (valor na declaração de IR), em R$. (≥ 0) |
dataVenda | string | sim | Data da venda, no formato AAAA-MM-DD (o prazo de 180 dias corridos conta a partir dela). |
valorReaplicado | number | sim | Valor a reaplicar em imóvel residencial (ou na quitação de financiamento), em R$. (≥ 0) |
corretagem | number | Comissão de corretagem paga na venda, em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
beneficio5Anos | "sim" · "nao" | "sim" se já usou esta isenção nos últimos 5 anos (aí não há isenção). Padrão "nao". | |
quitaFinanciamento | "sim" · "nao" | "sim" se o valor vai quitar financiamento residencial de outro imóvel (STJ Tema 993). Padrão "nao". |
Saída
JSON em content[0].text com 19 campos — valorVenda custoAquisicao corretagem valorReaplicado alienacao ganhoBruto ganhoTributavel fatorIsencao isencaoTotal irSemBeneficio irComBeneficio economiaIR usouNosUltimos5Anos quitaFinanciamento dataVenda dataLimite diasRestantes prazoVencido elegivel — mais fonte (URL da calculadora) e aviso (disclaimer).
Exemplo real (chamada ao servidor de produção)
arguments
{
"valorVenda": 800000,
"custoAquisicao": 500000,
"corretagem": 48000,
"dataVenda": "2026-08-01",
"valorReaplicado": 700000,
"beneficio5Anos": "nao",
"quitaFinanciamento": "nao"
}
content[0].text
{
"valorVenda": 800000,
"custoAquisicao": 500000,
"corretagem": 48000,
"valorReaplicado": 700000,
"alienacao": 752000,
"ganhoBruto": 252000,
"ganhoTributavel": 17425.53,
"fatorIsencao": 0.9308510638297872,
"isencaoTotal": false,
"irSemBeneficio": 37800,
"irComBeneficio": 2613.83,
"economiaIR": 35186.17,
"usouNosUltimos5Anos": false,
"quitaFinanciamento": false,
"dataVenda": "2026-08-01",
"dataLimite": "2027-01-28",
"diasRestantes": 115,
"prazoVencido": false,
"elegivel": true,
"fonte": "https://estimei.com.br/calculadoras/isencao-ir-venda-imovel-180-dias/?utm_source=estimei-mcp&utm_medium=ia",
"aviso": "Resultado é uma estimativa educativa (Estimei, estimei.com.br) — não substitui profissional habilitado. Ver termos em https://estimei.com.br/termos."
}
Fonte oficial e rastreabilidade
- Banco Central do Brasil (BCB) — normas de Custo Efetivo Total que regem financiamentos (Resolução CMN 3.517/07)
- Legislação tributária de ITBI municipal e de Ganho de Capital/Lucro Presumido
Fórmula: a mesma da calculadora Isenção de IR — 180 Dias (memória de cálculo e base legal na página) · Metodologia v1.5 — setembro/2026
calcular_ciclo_brrrr
Ciclo BRRRR Brasil
Simula o ciclo BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat) adaptado ao Brasil: compra, reforma, aluguel e saque via Crédito com Garantia de Imóvel (CGI/Home Equity) sobre o valor reavaliado — mesma fórmula de https://estimei.com.br/calculadoras/ciclo-brrrr. Retorna capital recuperado, parcela do CGI, fluxo de caixa mensal, cap rate e o veredito (excelente/atencao/inviavel).
Entradas
| Parâmetro | Tipo | Obrigatório | Descrição |
|---|---|---|---|
valorCompra | number | sim | Valor de compra/arrematação, em R$. (> 0) |
valorReavaliado | number | sim | Valor do imóvel depois da reforma (reavaliação do banco), em R$. (> 0) |
aluguelMensal | number | sim | Aluguel mensal bruto, em R$. (> 0) |
ltvPct | number | sim | LTV do banco no CGI, em % do valor reavaliado (ex.: 60). (≥ 0, ≤ 100) |
taxaCGIAnual | number | sim | Taxa de juros ANUAL do CGI, em %. (> 0) |
prazoCGIMeses | integer | sim | Prazo do CGI, em MESES. (> 0, inteiro) |
custosAquisicao | number | ITBI + registro + despachante já somados, em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
orcamentoReforma | number | Orçamento da reforma, em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
vacanciaAdminPct | number | Vacância + taxa de administração combinadas, em % do aluguel. Padrão 0. (≥ 0, ≤ 100) | |
sistema | "sac" · "price" | Sistema do CGI ("sac" usa a 1ª parcela, a mais alta). Padrão "price". |
Saída
JSON em content[0].text com 14 campos — capitalInicialTotal valorSacado capitalResidual recuperacaoTotal pctCapitalRecuperado taxaMensalCGI parcelaCGI amortizacaoConstanteSAC aluguelLiquidoMensal fluxoCaixaMensal capRatePosReforma tempoReciclagemMeses veredito vereditoDescricao — mais fonte (URL da calculadora) e aviso (disclaimer).
Exemplo real (chamada ao servidor de produção)
arguments
{
"valorCompra": 200000,
"custosAquisicao": 12000,
"orcamentoReforma": 38000,
"valorReavaliado": 400000,
"aluguelMensal": 2400,
"vacanciaAdminPct": 8,
"ltvPct": 60,
"taxaCGIAnual": 14,
"prazoCGIMeses": 240,
"sistema": "price"
}
content[0].text
{
"capitalInicialTotal": 250000,
"valorSacado": 240000,
"capitalResidual": 10000,
"recuperacaoTotal": false,
"pctCapitalRecuperado": 96,
"taxaMensalCGI": 0.010978851950173452,
"parcelaCGI": 2841.69,
"amortizacaoConstanteSAC": 0,
"aluguelLiquidoMensal": 2208,
"fluxoCaixaMensal": -633.69,
"capRatePosReforma": 6.62,
"tempoReciclagemMeses": null,
"veredito": "atencao",
"vereditoDescricao": "Ciclo com Alavancagem Parcial — Atenção: capital recuperado abaixo de 90% ou fluxo de caixa mensal negativo.",
"fonte": "https://estimei.com.br/calculadoras/ciclo-brrrr/?utm_source=estimei-mcp&utm_medium=ia",
"aviso": "Resultado é uma estimativa educativa (Estimei, estimei.com.br) — não substitui profissional habilitado. Ver termos em https://estimei.com.br/termos."
}
Fonte oficial e rastreabilidade
- Banco Central do Brasil (BCB) — normas de Custo Efetivo Total que regem financiamentos (Resolução CMN 3.517/07)
- Legislação tributária de ITBI municipal e de Ganho de Capital/Lucro Presumido
Fórmula: a mesma da calculadora Ciclo BRRRR Brasil (memória de cálculo e base legal na página) · Metodologia v1.5 — setembro/2026
Hub de Leilões 18
Lance máximo, custos de arrematação por UF, viabilidade Caixa/bancos/leiloeiros/TRT, ROI × CDI.
calcular_lance_maximo
Lance Máximo
Encontra por bissecção numérica o lance máximo que ainda bate um ROI-alvo num leilão de imóvel, considerando ITBI, comissões, reforma e IR — mesma fórmula de https://estimei.com.br/calculadoras/lance-maximo. Se o ROI-alvo for inalcançável mesmo com lance zero, retorna roiInalcancavel=true.
Entradas
| Parâmetro | Tipo | Obrigatório | Descrição |
|---|---|---|---|
valorMercado | number | sim | Valor de mercado/avaliação do imóvel, em R$. (> 0) |
area | number | sim | Área do imóvel, em m². (> 0) |
roiMinimoPct | number | sim | ROI mínimo desejado na operação, em %. (> 0) |
estado | string | Sigla do estado, só usado se nivelReforma for por CUB. Padrão "SP". (2 caracteres) | |
itbiPct | number | ITBI, em % sobre o lance. Padrão 0. (≥ 0) | |
escrituraPct | number | Escritura, em % sobre o valor de mercado. Padrão 0. (≥ 0) | |
registroPct | number | Registro, em % sobre o valor de mercado. Padrão 0. (≥ 0) | |
comissaoLeiloeiroPct | number | Comissão do leiloeiro, em % sobre o lance. Padrão 0. (≥ 0) | |
comissaoVendaPct | number | Comissão do corretor na revenda, em % sobre o valor de mercado. Padrão 0. (≥ 0) | |
honorariosPct | number | Honorários advocatícios, em % sobre o lance. Padrão 0. (≥ 0) | |
nivelReforma | "nenhuma" · "valor_fixo" · "personalizada" · "pintura" · "basica" · "media" · "completa" | Nível/modo da reforma. Padrão "media". | |
reformaValorFixo | number | Valor total da reforma, em R$ — obrigatório se nivelReforma="valor_fixo". (> 0) | |
reformaCustoM2 | number | Custo por m² da reforma, em R$ — obrigatório se nivelReforma="personalizada". (> 0) |
Saída
JSON em content[0].text com 12 campos — estado valorMercado area reforma lanceMaximo custoTotal roi lucro ir roiInalcancavel negocioInviavel roiTeto — mais fonte (URL da calculadora) e aviso (disclaimer).
Exemplo real (chamada ao servidor de produção)
arguments
{
"valorMercado": 350000,
"area": 70,
"roiMinimoPct": 20,
"estado": "SP"
}
content[0].text
{
"estado": "SP",
"valorMercado": 350000,
"area": 70,
"reforma": 47010.18,
"lanceMaximo": 236310,
"custoTotal": 283320.18,
"roi": 20,
"lucro": 56677.85,
"ir": 10001.97,
"roiInalcancavel": false,
"negocioInviavel": false,
"roiTeto": 547.84,
"fonte": "https://estimei.com.br/calculadoras/lance-maximo/?utm_source=estimei-mcp&utm_medium=ia",
"aviso": "Resultado é uma estimativa educativa (Estimei, estimei.com.br) — não substitui profissional habilitado. Ver termos em https://estimei.com.br/termos."
}
Fonte oficial e rastreabilidade
- Lei 9.514/97 — Alienação Fiduciária e Leilões Extrajudiciais
- CPC/15 — Leilões Judiciais
Fórmula: a mesma da calculadora Lance Máximo (memória de cálculo e base legal na página) · Metodologia v1.5 — setembro/2026
calcular_custos_por_estado
Custos por Estado
Calcula ITBI (buscado ao vivo por município), escritura e registro na compra de um imóvel arrematado — mesma fórmula de https://estimei.com.br/calculadoras/custos-por-estado.
Entradas
| Parâmetro | Tipo | Obrigatório | Descrição |
|---|---|---|---|
lance | number | sim | Valor do lance/arrematação, em R$. (> 0) |
mercado | number | sim | Valor de mercado/avaliação, em R$. (> 0) |
uf | string | Sigla do estado. Padrão "SP". (2 caracteres) | |
municipio | string | Nome do município (ex.: "São Paulo"). Se omitido/não encontrado, usa a média do estado. | |
escrituraPct | number | Escritura, em % sobre o valor de mercado. Padrão 1.5. (≥ 0) | |
registroPct | number | Registro, em % sobre o valor de mercado. Padrão 0.8. (≥ 0) |
Saída
JSON em content[0].text com 10 campos — lance mercado uf municipio itbiPct itbi escritura registroCRI totalTransf pctTotal — mais fonte (URL da calculadora) e aviso (disclaimer).
Exemplo real (chamada ao servidor de produção)
arguments
{
"lance": 250000,
"mercado": 380000
}
content[0].text
{
"lance": 250000,
"mercado": 380000,
"uf": "SP",
"municipio": "São Paulo",
"itbiPct": 3,
"itbi": 7500,
"escritura": 5700,
"registroCRI": 3040,
"totalTransf": 16240,
"pctTotal": 6.5,
"fonte": "https://estimei.com.br/calculadoras/custos-por-estado/?utm_source=estimei-mcp&utm_medium=ia",
"aviso": "Resultado é uma estimativa educativa (Estimei, estimei.com.br) — não substitui profissional habilitado. Ver termos em https://estimei.com.br/termos."
}
Fonte oficial e rastreabilidade
- Lei 9.514/97 — Alienação Fiduciária e Leilões Extrajudiciais
- CPC/15 — Leilões Judiciais
Fórmula: a mesma da calculadora Custos por Estado (memória de cálculo e base legal na página) · Metodologia v1.5 — setembro/2026
calcular_custo_oportunidade_selic
Custo de Oportunidade SELIC
Calcula quanto custa deixar capital parado (custo de oportunidade) durante a espera de um leilão, comparado a uma taxa de referência (Selic/CDI/Poupança) — mesma fórmula de https://estimei.com.br/calculadoras/custo-oportunidade-selic.
Entradas
| Parâmetro | Tipo | Obrigatório | Descrição |
|---|---|---|---|
capital | number | sim | Capital parado, em R$. (> 0) |
meses | number | sim | Tempo de espera, em meses (1 a 120). (≥ 1, ≤ 120) |
taxaAnualPct | number | sim | Taxa ANUAL de referência, em % (ex.: a Selic Meta atual). (≥ 0) |
ganhoEsperado | number | Ganho esperado da operação, em R$, pra comparar com o custo de oportunidade. Padrão 0. (≥ 0) |
Saída
JSON em content[0].text com 9 campos — capital meses taxaAnualPct ganhoEsperado custoOportunidade ganhoLiquido viavel percentualMargemGanho roiPercentual — mais fonte (URL da calculadora) e aviso (disclaimer).
Exemplo real (chamada ao servidor de produção)
arguments
{
"capital": 250000,
"meses": 12,
"taxaAnualPct": 15
}
content[0].text
{
"capital": 250000,
"meses": 12,
"taxaAnualPct": 15,
"ganhoEsperado": 0,
"custoOportunidade": 37500,
"ganhoLiquido": -37500,
"viavel": false,
"percentualMargemGanho": 0,
"roiPercentual": 0,
"fonte": "https://estimei.com.br/calculadoras/custo-oportunidade-selic/?utm_source=estimei-mcp&utm_medium=ia",
"aviso": "Resultado é uma estimativa educativa (Estimei, estimei.com.br) — não substitui profissional habilitado. Ver termos em https://estimei.com.br/termos."
}
Fonte oficial e rastreabilidade
- Lei 9.514/97 — Alienação Fiduciária e Leilões Extrajudiciais
- CPC/15 — Leilões Judiciais
Fórmula: a mesma da calculadora Custo de Oportunidade SELIC (memória de cálculo e base legal na página) · Metodologia v1.5 — setembro/2026
calcular_capital_minimo
Capital Mínimo Recomendado
Calcula o capital mínimo recomendado pra dar um lance específico em leilão, com margem de segurança por perfil de risco — mesma fórmula de https://estimei.com.br/calculadoras/capital-minimo. Cobertura parcial: só o cenário à vista (sem financiamento).
Entradas
| Parâmetro | Tipo | Obrigatório | Descrição |
|---|---|---|---|
capital | number | sim | Capital disponível, em R$. (> 0) |
lance | number | sim | Valor do lance/imóvel-alvo, em R$. (> 0) |
estado | string | Sigla do estado, só usado se nivelReforma for por CUB. Padrão "SP". (2 caracteres) | |
risco | "conservador" · "moderado" · "agressivo" | Perfil de risco (margem de segurança 50%/30%/15%). Padrão "moderado". | |
mercado | number | Valor de mercado/avaliação, em R$. Se omitido, assume igual ao lance. (> 0) | |
area | number | Área do imóvel, em m² — obrigatória se nivelReforma não for "nenhuma". (≥ 0) | |
itbiPct | number | ITBI, em % sobre o lance. Padrão 0. (≥ 0) | |
escrituraPct | number | Escritura, em % sobre o valor de mercado. Padrão 0. (≥ 0) | |
registroPct | number | Registro, em % sobre o valor de mercado. Padrão 0. (≥ 0) | |
comissaoPct | number | Comissão do leiloeiro, em % sobre o lance (0 a 10, Decreto 21.981/32). Padrão 0. (≥ 0, ≤ 10) | |
honorariosPct | number | Honorários advocatícios, em % sobre o lance. Padrão 0. (≥ 0) | |
nivelReforma | "nenhuma" · "valor_fixo" · "personalizada" · "pintura" · "basica" · "media" · "completa" · "luxo" | Nível/modo da reforma. Padrão "basica". | |
reformaValorFixo | number | Valor total da reforma, em R$ — obrigatório se nivelReforma="valor_fixo". (> 0) | |
reformaCustoM2 | number | Custo por m² da reforma, em R$ — obrigatório se nivelReforma="personalizada". (> 0) |
Saída
JSON em content[0].text com 14 campos — estado risco capital lance mercado area custoReforma custoAquisicao custoTotal margemPct capitalMinimoRecomendado ocupacaoPct viavel deficit — mais fonte (URL da calculadora) e aviso (disclaimer).
Exemplo real (chamada ao servidor de produção)
arguments
{
"capital": 350000,
"lance": 250000,
"mercado": 380000,
"area": 70,
"estado": "SP"
}
content[0].text
{
"estado": "SP",
"risco": "moderado",
"capital": 350000,
"lance": 250000,
"mercado": 380000,
"area": 70,
"custoReforma": 23505.09,
"custoAquisicao": 23505.09,
"custoTotal": 273505.09,
"margemPct": 0.3,
"capitalMinimoRecomendado": 355556.62,
"ocupacaoPct": 101.6,
"viavel": false,
"deficit": 5556.62,
"fonte": "https://estimei.com.br/calculadoras/capital-minimo/?utm_source=estimei-mcp&utm_medium=ia",
"aviso": "Resultado é uma estimativa educativa (Estimei, estimei.com.br) — não substitui profissional habilitado. Ver termos em https://estimei.com.br/termos."
}
Fonte oficial e rastreabilidade
- Lei 9.514/97 — Alienação Fiduciária e Leilões Extrajudiciais
- CPC/15 — Leilões Judiciais
Fórmula: a mesma da calculadora Capital Mínimo Recomendado (memória de cálculo e base legal na página) · Metodologia v1.5 — setembro/2026
calcular_ocupacao_forcada
Desocupação de Imóvel
Calcula custos e redução de valor esperados pra desocupar um imóvel arrematado (amigável, judicial ou já desocupado), com 3 perfis de análise de mercado — mesma fórmula de https://estimei.com.br/calculadoras/ocupacao-forcada.
Entradas
| Parâmetro | Tipo | Obrigatório | Descrição |
|---|---|---|---|
valor | number | sim | Valor do imóvel, em R$. (> 0) |
tipo | "desocupado" · "amigavel" · "judicial" | Situação de ocupação. Padrão "desocupado". | |
perfil | "conservador" · "somente_custos" · "conservacao" | Perfil de análise (ver descrição de cada um no site). Padrão "conservador". | |
riscoConservacaoPct | number | Risco de conservação (%), só usado com perfil="conservacao" e tipo="desocupado" (não há fonte oficial pra um número fixo). Padrão 0. (≥ 0) | |
custoJuridico | number | Custo jurídico (advogado, cartório), em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
custoMensal | number | Custo mensal durante o processo (aluguel equivalente, IPTU etc.), em R$. Padrão 0. (≥ 0) |
Saída
JSON em content[0].text com 8 campos — valor tipo perfil custoTotal reducaoPct reducaoValor valorLiquidoFinal impactoTotalPct — mais fonte (URL da calculadora) e aviso (disclaimer).
Exemplo real (chamada ao servidor de produção)
arguments
{
"valor": 300000
}
content[0].text
{
"valor": 300000,
"tipo": "desocupado",
"perfil": "conservador",
"custoTotal": 0,
"reducaoPct": 0,
"reducaoValor": 0,
"valorLiquidoFinal": 300000,
"impactoTotalPct": 0,
"fonte": "https://estimei.com.br/calculadoras/ocupacao-forcada/?utm_source=estimei-mcp&utm_medium=ia",
"aviso": "Resultado é uma estimativa educativa (Estimei, estimei.com.br) — não substitui profissional habilitado. Ver termos em https://estimei.com.br/termos."
}
Fonte oficial e rastreabilidade
- Lei 9.514/97 — Alienação Fiduciária e Leilões Extrajudiciais
- CPC/15 — Leilões Judiciais
Fórmula: a mesma da calculadora Desocupação de Imóvel (memória de cálculo e base legal na página) · Metodologia v1.5 — setembro/2026
calcular_viabilidade_leilao_simples
Viabilidade Simples
Analisa a viabilidade de revenda ("flip") de um imóvel de leilão: ITBI/comissão sobre o lance, escritura/registro sobre a avaliação, IR sobre ganho de capital (PF) — mesma fórmula de https://estimei.com.br/calculadoras/viabilidade-leilao-simples.
Entradas
| Parâmetro | Tipo | Obrigatório | Descrição |
|---|---|---|---|
lance | number | sim | Valor do lance, em R$. (> 0) |
mercado | number | sim | Valor de mercado/avaliação, em R$ (precisa ser maior que o lance). (> 0) |
area | number | sim | Área do imóvel, em m². (> 0) |
valorSaida | number | sim | Preço estimado de revenda, em R$. (> 0) |
estado | string | Sigla do estado, só usado se nivelReforma for por CUB. Padrão "SP". (2 caracteres) | |
nivelReforma | "nenhuma" · "valor_fixo" · "personalizada" · "pintura" · "basica" · "media" · "completa" | Nível/modo da reforma. Padrão "nenhuma". | |
reformaValorFixo | number | Valor total da reforma, em R$ — obrigatório se nivelReforma="valor_fixo". (> 0) | |
reformaCustoM2 | number | Custo por m² da reforma, em R$ — obrigatório se nivelReforma="personalizada". (> 0) | |
comissaoLeiloeiroPct | number | Comissão do leiloeiro, em % sobre o lance. Padrão 0. (≥ 0) | |
itbiPct | number | ITBI, em % sobre o lance. Padrão 0. (≥ 0) | |
escrituraPct | number | Escritura, em % sobre o valor de mercado. Padrão 0. (≥ 0) | |
registroPct | number | Registro, em % sobre o valor de mercado. Padrão 0. (≥ 0) | |
dividasAnteriores | number | Dívidas anteriores do imóvel assumidas, em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
honorariosPct | number | Honorários advocatícios, em % sobre o lance. Padrão 0. (≥ 0) | |
ocupacao | "desocupado" · "ex_proprietario" · "terceiros" | Situação de ocupação. Padrão "desocupado". | |
desocupacaoPct | number | Custo de desocupação, em % sobre o valor de mercado, só se ocupacao != "desocupado". Padrão 0. (≥ 0) | |
comissaoVendaPct | number | Comissão do corretor na revenda, em %. Padrão 0. (≥ 0) |
Saída
JSON em content[0].text com 16 campos — estado lance mercado area reforma itbi comissaoLeilao escritura registro comissaoVenda custoAquisicao valorAlienacao irPF lucroLiqPF roiPF desconto — mais fonte (URL da calculadora) e aviso (disclaimer).
Exemplo real (chamada ao servidor de produção)
arguments
{
"lance": 250000,
"mercado": 380000,
"area": 70,
"valorSaida": 370000,
"estado": "SP"
}
content[0].text
{
"estado": "SP",
"lance": 250000,
"mercado": 380000,
"area": 70,
"reforma": 0,
"itbi": 0,
"comissaoLeilao": 0,
"escritura": 0,
"registro": 0,
"comissaoVenda": 0,
"custoAquisicao": 250000,
"valorAlienacao": 370000,
"irPF": 18000,
"lucroLiqPF": 102000,
"roiPF": 40.8,
"desconto": 34.2,
"fonte": "https://estimei.com.br/calculadoras/viabilidade-leilao-simples/?utm_source=estimei-mcp&utm_medium=ia",
"aviso": "Resultado é uma estimativa educativa (Estimei, estimei.com.br) — não substitui profissional habilitado. Ver termos em https://estimei.com.br/termos."
}
Fonte oficial e rastreabilidade
- Lei 9.514/97 — Alienação Fiduciária e Leilões Extrajudiciais
- CPC/15 — Leilões Judiciais
Fórmula: a mesma da calculadora Viabilidade Simples (memória de cálculo e base legal na página) · Metodologia v1.5 — setembro/2026
calcular_viabilidade_leilao_completa
Viabilidade Completa
Analisa a viabilidade de revenda de um imóvel de leilão com custos mensais de carregamento (IPTU/condomínio/água) até a venda, comparando regime PF vs. PJ (Lucro Presumido) — mesma fórmula de https://estimei.com.br/calculadoras/viabilidade-leilao-completa. Cobertura parcial: só "vender" sem financiamento (financiar a arrematação não incluído).
Entradas
| Parâmetro | Tipo | Obrigatório | Descrição |
|---|---|---|---|
mercado | number | sim | Valor de avaliação/mercado, em R$. (> 0) |
lance | number | sim | Valor do lance, em R$ (até 5% acima da avaliação). (> 0) |
area | number | sim | Área do imóvel, em m². (> 0) |
previsaoVenda | integer | sim | Previsão até a venda, em MESES — define por quanto tempo os custos mensais correm. (> 0, inteiro) |
valorSaida | number | sim | Preço estimado de revenda, em R$. (> 0) |
mesesObra | number | sim | Duração da obra, em meses (use 0 se não houver reforma). (≥ 0) |
estado | string | Sigla do estado, só usado se nivelReforma for por CUB. Padrão "SP". (2 caracteres) | |
comissaoPct | number | Comissão do leiloeiro, em % sobre o lance. Padrão 0. (≥ 0) | |
itbiPct | number | ITBI, em % sobre o lance. Padrão 0. (≥ 0) | |
escrituraPct | number | Escritura, em % sobre a avaliação. Padrão 0. (≥ 0) | |
registroPct | number | Registro, em % sobre a avaliação. Padrão 0. (≥ 0) | |
dividasAnteriores | number | Dívidas anteriores assumidas, em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
ocupacao | "desocupado" · "ex_proprietario" · "terceiros" | Situação de ocupação. Padrão "desocupado". | |
honorariosPct | number | Honorários advocatícios, em % sobre o lance. Padrão 0. (≥ 0) | |
desocupacaoPct | number | Custo de desocupação, em % sobre a avaliação, só se ocupacao != "desocupado". Padrão 0. (≥ 0) | |
nivelReforma | "nenhuma" · "valor_fixo" · "personalizada" · "pintura" · "basica" · "media" · "completa" | Nível/modo da reforma. Padrão "media". | |
reformaValorFixo | number | Valor total da reforma, em R$ — obrigatório se nivelReforma="valor_fixo". (> 0) | |
reformaCustoM2 | number | Custo por m² da reforma, em R$ — obrigatório se nivelReforma="personalizada". (> 0) | |
agua | number | Água mensal, em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
iptu | number | IPTU mensal, em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
condominio | number | Condomínio mensal, em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
outrosCustos | number | Outros custos mensais, em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
comissaoVendaPct | number | Comissão do corretor na revenda, em %. Padrão 0. (≥ 0) | |
usaPJ | boolean | Se true, usa o regime PJ (Lucro Presumido) no lucro/ROI principal em vez de PF. Padrão false. |
Saída
JSON em content[0].text com 15 campos — estado mercado lance area desconto custoTransacao reforma totalDesembolso irPF lucroLiqPF roiPF irPJ lucroLiqPJ roiPJ roiAnualEsc — mais fonte (URL da calculadora) e aviso (disclaimer).
Exemplo real (chamada ao servidor de produção)
arguments
{
"mercado": 380000,
"lance": 250000,
"area": 70,
"previsaoVenda": 10,
"valorSaida": 370000,
"mesesObra": 3,
"estado": "SP"
}
content[0].text
{
"estado": "SP",
"mercado": 380000,
"lance": 250000,
"area": 70,
"desconto": 34.2,
"custoTransacao": 0,
"reforma": 47009.9,
"totalDesembolso": 297009.9,
"irPF": 10948.52,
"lucroLiqPF": 62041.58,
"roiPF": 20.89,
"irPJ": 21941,
"lucroLiqPJ": 51049.1,
"roiPJ": 17.19,
"roiAnualEsc": 25.56,
"fonte": "https://estimei.com.br/calculadoras/viabilidade-leilao-completa/?utm_source=estimei-mcp&utm_medium=ia",
"aviso": "Resultado é uma estimativa educativa (Estimei, estimei.com.br) — não substitui profissional habilitado. Ver termos em https://estimei.com.br/termos."
}
Fonte oficial e rastreabilidade
- Lei 9.514/97 — Alienação Fiduciária e Leilões Extrajudiciais
- CPC/15 — Leilões Judiciais
Fórmula: a mesma da calculadora Viabilidade Completa (memória de cálculo e base legal na página) · Metodologia v1.5 — setembro/2026
calcular_roi_vs_cdi
ROI vs CDI
Compara o ROI de uma operação de leilão (anualizado corretamente, não o ROI do período inteiro) contra o CDI no mesmo prazo — mesma fórmula de https://estimei.com.br/calculadoras/roi-vs-cdi.
Entradas
| Parâmetro | Tipo | Obrigatório | Descrição |
|---|---|---|---|
lance | number | sim | Valor do lance, em R$. (> 0) |
mercado | number | sim | Valor de mercado/avaliação (= preço de venda projetado), em R$. (> 0) |
prazoMeses | number | sim | Prazo da operação, em meses. (> 0) |
estado | string | Sigla do estado, só usado se nivelReforma for por CUB. Padrão "SP". (2 caracteres) | |
taxaCDIAnualPct | number | Taxa CDI ANUAL, em %. Se omitida, é buscada ao vivo no Banco Central (Selic Meta − 0,10 p.p., mesma conversão do site). (> 0) | |
itbiPct | number | ITBI, em % sobre o lance. Padrão 0. (≥ 0) | |
escrituraPct | number | Escritura, em % sobre o valor de mercado. Padrão 0. (≥ 0) | |
registroPct | number | Registro, em % sobre o valor de mercado. Padrão 0. (≥ 0) | |
comissaoLeiloeiroPct | number | Comissão do leiloeiro, em % sobre o lance. Padrão 0. (≥ 0) | |
comissaoVendaPct | number | Comissão do corretor na venda, em % sobre o valor de mercado. Padrão 0. (≥ 0) | |
honorariosPct | number | Honorários advocatícios, em % sobre o lance. Padrão 0. (≥ 0) | |
usaPJ | boolean | Se true, usa o regime PJ (Lucro Presumido). Padrão false (PF). | |
nivelReforma | "nenhuma" · "valor_fixo" · "personalizada" · "pintura" · "basica" · "media" · "completa" | Nível/modo da reforma. Padrão "nenhuma". | |
reformaValorFixo | number | Valor total da reforma, em R$ — obrigatório se nivelReforma="valor_fixo". (> 0) | |
reformaCustoM2 | number | Custo por m² da reforma, em R$ — obrigatório se nivelReforma="personalizada". (> 0) | |
area | number | Área do imóvel, em m² — obrigatória se nivelReforma for "personalizada" ou um nível por CUB (pintura, basica, media, completa). (> 0) |
Saída
JSON em content[0].text com 13 campos — estado lance mercado prazoMeses custoTotal irPF lucroLiq roiTotal roiAnualizado montanteCDI lucroCDI superaCDI cdi — mais fonte (URL da calculadora) e aviso (disclaimer).
Exemplo real (chamada ao servidor de produção)
arguments
{
"lance": 250000,
"mercado": 380000,
"prazoMeses": 12,
"taxaCDIAnualPct": 14.9,
"estado": "SP"
}
content[0].text
{
"estado": "SP",
"lance": 250000,
"mercado": 380000,
"prazoMeses": 12,
"custoTotal": 250000,
"irPF": 19500,
"lucroLiq": 110500,
"roiTotal": 44.2,
"roiAnualizado": 44.2,
"montanteCDI": 287250,
"lucroCDI": 37250,
"superaCDI": true,
"cdi": {
"anualPct": 14.9,
"origem": "informado"
},
"fonte": "https://estimei.com.br/calculadoras/roi-vs-cdi/?utm_source=estimei-mcp&utm_medium=ia",
"aviso": "Resultado é uma estimativa educativa (Estimei, estimei.com.br) — não substitui profissional habilitado. Ver termos em https://estimei.com.br/termos."
}
Fonte oficial e rastreabilidade
- Lei 9.514/97 — Alienação Fiduciária e Leilões Extrajudiciais
- CPC/15 — Leilões Judiciais
Fórmula: a mesma da calculadora ROI vs CDI (memória de cálculo e base legal na página) · Metodologia v1.5 — setembro/2026
calcular_custos_totais_leilao
Custos Totais da Arrematação
Checklist de custos totais de arrematação (ITBI, comissão — fixa 5% se leilão judicial, Decreto 21.981/1932 e STJ RMS 65.084 —, escritura, registro, honorários), com IR PF vs. PJ — mesma fórmula de https://estimei.com.br/calculadoras/custos-totais-leilao.
Entradas
| Parâmetro | Tipo | Obrigatório | Descrição |
|---|---|---|---|
lance | number | sim | Valor do lance, em R$. (> 0) |
mercado | number | sim | Valor de mercado/avaliação, em R$. (> 0) |
estado | string | Sigla do estado, só usado se nivelReforma for por CUB. Padrão "SP". (2 caracteres) | |
tipoLeilao | "extrajudicial" · "judicial" | Tipo de leilão (judicial força comissão de 5%, Decreto 21.981/1932 e STJ RMS 65.084). Padrão "extrajudicial". | |
comissaoPct | number | Comissão do leiloeiro, em % sobre o lance (ignorado se tipoLeilao="judicial"). Padrão 0. (≥ 0) | |
itbiPct | number | ITBI, em % sobre o lance. Padrão 0. (≥ 0) | |
escrituraPct | number | Escritura, em % sobre o valor de mercado. Padrão 0. (≥ 0) | |
registroPct | number | Registro, em % sobre o valor de mercado. Padrão 0. (≥ 0) | |
comissaoVendaPct | number | Comissão do corretor na venda, em %. Padrão 0. (≥ 0) | |
honorariosPct | number | Honorários advocatícios, em % sobre o lance. Padrão 0. (≥ 0) | |
nivelReforma | "nenhuma" · "valor_fixo" · "personalizada" · "pintura" · "basica" · "media" · "completa" | Nível/modo da reforma. Padrão "nenhuma". | |
reformaValorFixo | number | Valor total da reforma, em R$ — obrigatório se nivelReforma="valor_fixo". (> 0) | |
reformaCustoM2 | number | Custo por m² da reforma, em R$ — obrigatório se nivelReforma="personalizada". (> 0) | |
area | number | Área do imóvel, em m² — obrigatória se nivelReforma for "personalizada" ou um nível por CUB (pintura, basica, media, completa). (> 0) |
Saída
JSON em content[0].text com 21 campos — estado lance mercado tipoLeilao reforma itbi comissao honorarios escritura registro custoAquisicaoFiscal custoTotal pctTotal valorAlienacao ganhoCapital irPF lucroLiqPF roiPF irPJ lucroLiqPJ roiPJ — mais fonte (URL da calculadora) e aviso (disclaimer).
Exemplo real (chamada ao servidor de produção)
arguments
{
"lance": 250000,
"mercado": 380000,
"estado": "SP"
}
content[0].text
{
"estado": "SP",
"lance": 250000,
"mercado": 380000,
"tipoLeilao": "extrajudicial",
"reforma": 0,
"itbi": 0,
"comissao": 0,
"honorarios": 0,
"escritura": 0,
"registro": 0,
"custoAquisicaoFiscal": 250000,
"custoTotal": 250000,
"pctTotal": 0,
"valorAlienacao": 380000,
"ganhoCapital": 130000,
"irPF": 19500,
"lucroLiqPF": 110500,
"roiPF": 44.2,
"irPJ": 22534,
"lucroLiqPJ": 107466,
"roiPJ": 42.99,
"fonte": "https://estimei.com.br/calculadoras/custos-totais-leilao/?utm_source=estimei-mcp&utm_medium=ia",
"aviso": "Resultado é uma estimativa educativa (Estimei, estimei.com.br) — não substitui profissional habilitado. Ver termos em https://estimei.com.br/termos."
}
Fonte oficial e rastreabilidade
- Lei 9.514/97 — Alienação Fiduciária e Leilões Extrajudiciais
- CPC/15 — Leilões Judiciais
Fórmula: a mesma da calculadora Custos Totais da Arrematação (memória de cálculo e base legal na página) · Metodologia v1.5 — setembro/2026
calcular_financiamento_leilao
Financiamento para Leilões
Simula o financiamento (Price vs SAC) de um imóvel arrematado em leilão, com os custos de aquisição pagos à vista (nunca financiados) — mesma fórmula de https://estimei.com.br/calculadoras/financiamento-leilao.
Entradas
| Parâmetro | Tipo | Obrigatório | Descrição |
|---|---|---|---|
lance | number | sim | Valor do lance, em R$. (> 0) |
mercado | number | sim | Valor de mercado/avaliação, em R$. (> 0) |
taxaAnual | number | sim | Taxa de juros ANUAL do financiamento, em %. (> 0) |
prazoAnos | integer | sim | Prazo do financiamento, em anos. (> 0, inteiro) |
entradaPct | number | Entrada, em % sobre o lance. Padrão 0. (≥ 0) | |
itbiPct | number | ITBI, em % sobre o lance. Padrão 0. (≥ 0) | |
escrituraPct | number | Escritura, em % sobre o valor de mercado. Padrão 0. (≥ 0) | |
registroPct | number | Registro, em % sobre o valor de mercado. Padrão 0. (≥ 0) | |
comissaoLeiloeiroPct | number | Comissão do leiloeiro, em % sobre o lance. Padrão 0. (≥ 0) |
Saída
JSON em content[0].text com 13 campos — lance mercado entrada financiado custosAquisicao parcelaPrice totalPrice jurosPrice primeiraParcelaSAC totalSAC ultimaParcelaSAC jurosSAC economiaSAC — mais fonte (URL da calculadora) e aviso (disclaimer).
Exemplo real (chamada ao servidor de produção)
arguments
{
"lance": 250000,
"mercado": 380000,
"taxaAnual": 11.5,
"prazoAnos": 30
}
content[0].text
{
"lance": 250000,
"mercado": 380000,
"entrada": 0,
"financiado": 250000,
"custosAquisicao": 0,
"parcelaPrice": 2368.53,
"totalPrice": 852670.8,
"jurosPrice": 602670.8,
"primeiraParcelaSAC": 2972.56,
"totalSAC": 661201.16,
"ultimaParcelaSAC": 700.78,
"jurosSAC": 411201.16,
"economiaSAC": 191469.64,
"fonte": "https://estimei.com.br/calculadoras/financiamento-leilao/?utm_source=estimei-mcp&utm_medium=ia",
"aviso": "Resultado é uma estimativa educativa (Estimei, estimei.com.br) — não substitui profissional habilitado. Ver termos em https://estimei.com.br/termos."
}
Fonte oficial e rastreabilidade
- Lei 9.514/97 — Alienação Fiduciária e Leilões Extrajudiciais
- CPC/15 — Leilões Judiciais
Fórmula: a mesma da calculadora Financiamento para Leilões (memória de cálculo e base legal na página) · Metodologia v1.5 — setembro/2026
calcular_viabilidade_caixa
Imóveis Caixa - Análise Rápida
"Análise Rápida" de viabilidade pra imóveis Caixa (leilão, licitação aberta, venda online, compra direta — venda online/compra direta não têm comissão de leiloeiro) — mesma fórmula de https://estimei.com.br/calculadoras/viabilidade-caixa. Suporta intenção "vender" ou "alugar".
Entradas
| Parâmetro | Tipo | Obrigatório | Descrição |
|---|---|---|---|
avaliacao | number | sim | Valor de avaliação, em R$. (> 0) |
lance | number | sim | Valor do lance, em R$ (até 5% acima da avaliação). (> 0) |
area | number | sim | Área do imóvel, em m². (> 0) |
estado | string | Sigla do estado, só usado se nivelReforma for por CUB. Padrão "SP". (2 caracteres) | |
modalidade | "leilao" · "licitacao_aberta" · "venda_online" · "compra_direta" | Modalidade de venda da Caixa. Padrão "venda_online". | |
comissaoPct | number | Comissão do leiloeiro, em % sobre o lance — só se aplica em modalidade "leilao"/"licitacao_aberta". Padrão 0. (≥ 0) | |
itbiPct | number | ITBI, em % sobre o lance. Padrão 0. (≥ 0) | |
escrituraPct | number | Escritura, em % sobre a avaliação. Padrão 0. (≥ 0) | |
registroPct | number | Registro, em % sobre a avaliação. Padrão 0. (≥ 0) | |
dividasAnteriores | number | Dívidas anteriores assumidas, em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
ocupacao | "desocupado" · "ex_proprietario" · "terceiros" | Situação de ocupação. Padrão "desocupado". | |
honorariosPct | number | Honorários advocatícios, em % sobre o lance. Padrão 0. (≥ 0) | |
desocupacaoPct | number | Custo de desocupação, em % sobre a avaliação, só se ocupacao != "desocupado". Padrão 0. (≥ 0) | |
nivelReforma | "nenhuma" · "valor_fixo" · "personalizada" · "pintura" · "basica" · "media" · "completa" | Nível/modo da reforma. Padrão "media". | |
reformaValorFixo | number | Valor total da reforma, em R$ — obrigatório se nivelReforma="valor_fixo". (> 0) | |
custoPorM2Personalizado | number | Custo por m² da reforma, em R$ — obrigatório se nivelReforma="personalizada". (> 0) | |
intencao | "vender" · "alugar" | Estratégia de saída. Padrão "vender". | |
valorSaida | number | Preço estimado de revenda, em R$ — obrigatório se intencao="vender". (> 0) | |
comissaoVendaPct | number | Comissão do corretor na revenda, em %. Padrão 0. (≥ 0) | |
aluguelRenda | number | Aluguel mensal esperado, em R$ — obrigatório se intencao="alugar". (> 0) |
Saída
JSON em content[0].text com 19 campos — estado modalidade avaliacao lance area desconto custoTransacao custoJuridico totalDesembolso reforma custoAquisicaoFiscal valorAlienacao irPF lucroLiq roi aluguelAnual irAlugAnual yieldBruto yieldLiq — mais fonte (URL da calculadora) e aviso (disclaimer).
Exemplo real (chamada ao servidor de produção)
arguments
{
"avaliacao": 380000,
"lance": 250000,
"area": 70,
"valorSaida": 370000,
"estado": "SP"
}
content[0].text
{
"estado": "SP",
"modalidade": "venda_online",
"avaliacao": 380000,
"lance": 250000,
"area": 70,
"desconto": 34.2,
"custoTransacao": 0,
"custoJuridico": 0,
"totalDesembolso": 297009.9,
"reforma": 47009.9,
"custoAquisicaoFiscal": 297009.9,
"valorAlienacao": 370000,
"irPF": 10948.52,
"lucroLiq": 62041.58,
"roi": 20.89,
"aluguelAnual": 0,
"irAlugAnual": 0,
"yieldBruto": 0,
"yieldLiq": 0,
"fonte": "https://estimei.com.br/calculadoras/viabilidade-caixa/?utm_source=estimei-mcp&utm_medium=ia",
"aviso": "Resultado é uma estimativa educativa (Estimei, estimei.com.br) — não substitui profissional habilitado. Ver termos em https://estimei.com.br/termos."
}
Fonte oficial e rastreabilidade
- Lei 9.514/97 — Alienação Fiduciária e Leilões Extrajudiciais
- CPC/15 — Leilões Judiciais
Fórmula: a mesma da calculadora Imóveis Caixa - Análise Rápida (memória de cálculo e base legal na página) · Metodologia v1.5 — setembro/2026
calcular_viabilidade_caixa_hub
Imóveis Caixa — Análise Completa
"Análise Completa" de viabilidade pra imóveis Caixa — a calculadora mais completa do Estimei: financiamento opcional (Price/SAC), custos mensais de carregamento, PF vs. PJ, e comparativo com o cenário à vista — mesma fórmula de https://estimei.com.br/calculadoras/viabilidade-caixa-hub. Cobertura parcial: só intenção "vender" (alugar/manter não incluídos).
Entradas
| Parâmetro | Tipo | Obrigatório | Descrição |
|---|---|---|---|
avaliacao | number | sim | Valor de avaliação, em R$. (> 0) |
lance | number | sim | Valor do lance, em R$ (até 5% acima da avaliação). (> 0) |
area | number | sim | Área do imóvel, em m². (> 0) |
previsaoVenda | integer | sim | Previsão até a venda, em MESES. (> 0, inteiro) |
mesesObra | number | sim | Duração da obra, em meses (use 0 se não houver reforma). (≥ 0) |
valorSaida | number | sim | Preço estimado de revenda, em R$. (> 0) |
estado | string | Sigla do estado, só usado se nivelReforma for por CUB. Padrão "SP". (2 caracteres) | |
modalidade | "leilao" · "licitacao_aberta" · "venda_online" · "compra_direta" | Modalidade de venda da Caixa. Padrão "venda_online". | |
comissaoPct | number | Comissão do leiloeiro, em % sobre o lance — só em modalidade "leilao"/"licitacao_aberta". Padrão 0. (≥ 0) | |
itbiPct | number | ITBI, em % sobre o lance. Padrão 0. (≥ 0) | |
escrituraPct | number | Escritura, em % sobre a avaliação. Padrão 0. (≥ 0) | |
registroPct | number | Registro, em % sobre a avaliação. Padrão 0. (≥ 0) | |
dividasAnteriores | number | Dívidas anteriores assumidas, em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
ocupacao | "desocupado" · "ex_proprietario" · "terceiros" | Situação de ocupação. Padrão "desocupado". | |
honorariosPct | number | Honorários advocatícios, em % sobre o lance. Padrão 0. (≥ 0) | |
desocupacaoPct | number | Custo de desocupação, em % sobre a avaliação, só se ocupacao != "desocupado". Padrão 0. (≥ 0) | |
iptuMensal | number | IPTU mensal, em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
condominioMensal | number | Condomínio mensal, em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
aguaMensal | number | Água mensal, em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
nivelReforma | "nenhuma" · "valor_fixo" · "personalizada" · "pintura" · "basica" · "media" · "completa" | Nível/modo da reforma. Padrão "media". | |
reformaValorFixo | number | Valor total da reforma, em R$ — obrigatório se nivelReforma="valor_fixo". (> 0) | |
custoPorM2Personalizado | number | Custo por m² da reforma, em R$ — obrigatório se nivelReforma="personalizada". (> 0) | |
financia | boolean | Se true, financia o saldo do lance. Padrão false (à vista). | |
entradaPct | number | Entrada, em % sobre o lance — só se financia=true. Padrão 100 (à vista). (≥ 0, ≤ 100) | |
taxaAnual | number | Taxa de juros ANUAL do financiamento, em % — obrigatório se financia=true. (≥ 0) | |
prazoAnos | integer | Prazo do financiamento, em anos — obrigatório se financia=true. (≥ 0, inteiro) | |
prestPagas | integer | Nº de parcelas já pagas até a venda. Padrão: mesmo valor de previsaoVenda. (> 0, inteiro) | |
financTabela | "price" · "sac" | Tabela de amortização, só se financia=true. Padrão "price". | |
aluguelFixo | number | Aluguel recebido por mês enquanto aguarda a venda, em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
comissaoVendaPct | number | Comissão do corretor na revenda, em %. Padrão 0. (≥ 0) | |
usaPJ | boolean | Se true, usa o regime PJ (Lucro Presumido) no lucro/ROI principal em vez de PF. Padrão false. |
Saída
JSON em content[0].text com 23 campos — estado modalidade avaliacao lance area desconto custoTransacao reforma entradaValor financValor totalParcEscolhida saldoEscolhido totalDesembolso irPF lucroLiqPF roiPF roiAnualEsc irPJ lucroLiqPJ roiPJ lucroSemFinanc desembolsoSemFinanc roiSemFinanc — mais fonte (URL da calculadora) e aviso (disclaimer).
Exemplo real (chamada ao servidor de produção)
arguments
{
"avaliacao": 380000,
"lance": 250000,
"area": 70,
"previsaoVenda": 10,
"mesesObra": 3,
"valorSaida": 370000,
"estado": "SP"
}
content[0].text
{
"estado": "SP",
"modalidade": "venda_online",
"avaliacao": 380000,
"lance": 250000,
"area": 70,
"desconto": 34.2,
"custoTransacao": 0,
"reforma": 47009.9,
"entradaValor": 250000,
"financValor": 0,
"totalParcEscolhida": 0,
"saldoEscolhido": 0,
"totalDesembolso": 297009.9,
"irPF": 10948.51,
"lucroLiqPF": 62041.59,
"roiPF": 20.89,
"roiAnualEsc": 25.56,
"irPJ": 21941,
"lucroLiqPJ": 51049.1,
"roiPJ": 17.19,
"lucroSemFinanc": 62041.59,
"desembolsoSemFinanc": 297009.9,
"roiSemFinanc": 20.89,
"fonte": "https://estimei.com.br/calculadoras/viabilidade-caixa-hub/?utm_source=estimei-mcp&utm_medium=ia",
"aviso": "Resultado é uma estimativa educativa (Estimei, estimei.com.br) — não substitui profissional habilitado. Ver termos em https://estimei.com.br/termos."
}
Fonte oficial e rastreabilidade
- Lei 9.514/97 — Alienação Fiduciária e Leilões Extrajudiciais
- CPC/15 — Leilões Judiciais
Fórmula: a mesma da calculadora Imóveis Caixa — Análise Completa (memória de cálculo e base legal na página) · Metodologia v1.5 — setembro/2026
calcular_viabilidade_bancos_hub
Leilão de Banco Privado
Viabilidade especializada em leilões de bancos privados (Itaú, Bradesco, Santander etc.), com custo de assessoria jurídica dedicado (dívidas retroativas costumam ser mais críticas nesses leilões) — mesma fórmula de https://estimei.com.br/calculadoras/viabilidade-bancos-hub. Cobertura parcial: só intenção "vender", sem financiamento.
Entradas
| Parâmetro | Tipo | Obrigatório | Descrição |
|---|---|---|---|
avaliacao | number | sim | Valor de avaliação, em R$. (> 0) |
lance | number | sim | Valor do lance, em R$. (> 0) |
area | number | sim | Área do imóvel, em m². (> 0) |
previsaoVenda | integer | sim | Previsão até a venda, em MESES. (> 0, inteiro) |
mesesObra | number | sim | Duração da obra, em meses (use 0 se não houver reforma). (≥ 0) |
valorSaida | number | sim | Preço estimado de revenda, em R$. (> 0) |
estado | string | Sigla do estado, só usado se nivelReforma for por CUB. Padrão "SP". (2 caracteres) | |
modalidade | string | Modalidade de venda. Padrão "leilao". | |
comissaoPct | number | Comissão do leiloeiro, em % sobre o lance. Padrão 0. (≥ 0) | |
itbiPct | number | ITBI, em % sobre o lance. Padrão 0. (≥ 0) | |
escrituraPct | number | Escritura, em % sobre a avaliação. Padrão 0. (≥ 0) | |
registroPct | number | Registro, em % sobre a avaliação. Padrão 0. (≥ 0) | |
assessoria | number | Assessoria jurídica (valor fixo, dívidas retroativas), em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
dividasAnteriores | number | Dívidas anteriores assumidas, em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
ocupacao | "desocupado" · "ocupado_judicial" · "ocupado_amigavel" | Situação de ocupação. Padrão "desocupado". | |
honorariosPct | number | Honorários advocatícios, em % sobre o lance. Padrão 0. (≥ 0) | |
desocupacaoPct | number | Custo de desocupação, em % sobre a avaliação, só se ocupacao != "desocupado". Padrão 0. (≥ 0) | |
iptuMensal | number | IPTU mensal, em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
condominioMensal | number | Condomínio mensal, em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
aguaMensal | number | Água mensal, em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
nivelReforma | "nenhuma" · "valor_fixo" · "personalizada" · "pintura" · "basica" · "media" · "completa" | Nível/modo da reforma. Padrão "media". | |
reformaValorFixo | number | Valor total da reforma, em R$ — obrigatório se nivelReforma="valor_fixo". (> 0) | |
custoPorM2Personalizado | number | Custo por m² da reforma, em R$ — obrigatório se nivelReforma="personalizada". (> 0) | |
aluguelFixo | number | Aluguel recebido por mês enquanto aguarda a venda, em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
comissaoVendaPct | number | Comissão do corretor na revenda, em %. Padrão 0. (≥ 0) | |
usaPJ | boolean | Se true, usa o regime PJ (Lucro Presumido). Padrão false. |
Saída
JSON em content[0].text com 18 campos — estado modalidade avaliacao lance area custoTransacao custoJuridico assessoria reforma totalDesembolso custoAquisicaoFiscal irPF lucroLiqPF roiPF roiAnualEsc irPJ lucroLiqPJ roiPJ — mais fonte (URL da calculadora) e aviso (disclaimer).
Exemplo real (chamada ao servidor de produção)
arguments
{
"avaliacao": 380000,
"lance": 250000,
"area": 70,
"previsaoVenda": 10,
"mesesObra": 3,
"valorSaida": 370000,
"estado": "SP"
}
content[0].text
{
"estado": "SP",
"modalidade": "leilao",
"avaliacao": 380000,
"lance": 250000,
"area": 70,
"custoTransacao": 0,
"custoJuridico": 0,
"assessoria": 0,
"reforma": 47009.9,
"totalDesembolso": 297009.9,
"custoAquisicaoFiscal": 297009.9,
"irPF": 10948.51,
"lucroLiqPF": 62041.59,
"roiPF": 20.89,
"roiAnualEsc": 25.56,
"irPJ": 21941,
"lucroLiqPJ": 51049.1,
"roiPJ": 17.19,
"fonte": "https://estimei.com.br/calculadoras/viabilidade-bancos-hub/?utm_source=estimei-mcp&utm_medium=ia",
"aviso": "Resultado é uma estimativa educativa (Estimei, estimei.com.br) — não substitui profissional habilitado. Ver termos em https://estimei.com.br/termos."
}
Fonte oficial e rastreabilidade
- Lei 9.514/97 — Alienação Fiduciária e Leilões Extrajudiciais
- CPC/15 — Leilões Judiciais
Fórmula: a mesma da calculadora Leilão de Banco Privado (memória de cálculo e base legal na página) · Metodologia v1.5 — setembro/2026
calcular_viabilidade_leiloeiros_hub
Leilão com Leiloeiro Oficial
Viabilidade especializada em leilões operados por leiloeiro oficial, com taxas administrativas do leiloeiro dedicadas (fluxo 24h até o pagamento, comissão fixa por lei) — mesma fórmula de https://estimei.com.br/calculadoras/viabilidade-leiloeiros-hub. Cobertura parcial: só intenção "vender", sem financiamento.
Entradas
| Parâmetro | Tipo | Obrigatório | Descrição |
|---|---|---|---|
avaliacao | number | sim | Valor de avaliação, em R$. (> 0) |
lance | number | sim | Valor do lance, em R$. (> 0) |
area | number | sim | Área do imóvel, em m². (> 0) |
previsaoVenda | integer | sim | Previsão até a venda, em MESES. (> 0, inteiro) |
mesesObra | number | sim | Duração da obra, em meses (use 0 se não houver reforma). (≥ 0) |
valorSaida | number | sim | Preço estimado de revenda, em R$. (> 0) |
estado | string | Sigla do estado, só usado se nivelReforma for por CUB. Padrão "SP". (2 caracteres) | |
comissaoPct | number | Comissão do leiloeiro, em % sobre o lance. Padrão 0. (≥ 0) | |
taxasAdmin | number | Taxas administrativas fixas do leiloeiro, em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
itbiPct | number | ITBI, em % sobre o lance. Padrão 0. (≥ 0) | |
escrituraPct | number | Escritura, em % sobre a avaliação. Padrão 0. (≥ 0) | |
registroPct | number | Registro, em % sobre a avaliação. Padrão 0. (≥ 0) | |
dividasAnteriores | number | Dívidas anteriores assumidas, em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
ocupacao | "desocupado" · "ocupado" | Situação de ocupação. Padrão "desocupado". | |
honorariosPct | number | Honorários advocatícios, em % sobre o lance. Padrão 0. (≥ 0) | |
desocupacaoPct | number | Custo de desocupação, em % sobre a avaliação, só se ocupacao != "desocupado". Padrão 0. (≥ 0) | |
iptuMensal | number | IPTU mensal, em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
condominioMensal | number | Condomínio mensal, em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
aguaMensal | number | Água mensal, em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
nivelReforma | "nenhuma" · "valor_fixo" · "personalizada" · "pintura" · "basica" · "media" · "completa" | Nível/modo da reforma. Padrão "media". | |
reformaValorFixo | number | Valor total da reforma, em R$ — obrigatório se nivelReforma="valor_fixo". (> 0) | |
custoPorM2Personalizado | number | Custo por m² da reforma, em R$ — obrigatório se nivelReforma="personalizada". (> 0) | |
aluguelFixo | number | Aluguel recebido por mês enquanto aguarda a venda, em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
comissaoVendaPct | number | Comissão do corretor na revenda, em %. Padrão 0. (≥ 0) | |
usaPJ | boolean | Se true, usa o regime PJ (Lucro Presumido). Padrão false. |
Saída
JSON em content[0].text com 14 campos — estado avaliacao lance area custoTransacao taxasAdmin totalDesembolso irPF lucroLiqPF roiPF roiAnualEsc irPJ lucroLiqPJ roiPJ — mais fonte (URL da calculadora) e aviso (disclaimer).
Exemplo real (chamada ao servidor de produção)
arguments
{
"avaliacao": 380000,
"lance": 250000,
"area": 70,
"previsaoVenda": 10,
"mesesObra": 3,
"valorSaida": 370000,
"estado": "SP"
}
content[0].text
{
"estado": "SP",
"avaliacao": 380000,
"lance": 250000,
"area": 70,
"custoTransacao": 0,
"taxasAdmin": 0,
"totalDesembolso": 297009.9,
"irPF": 10948.51,
"lucroLiqPF": 62041.59,
"roiPF": 20.89,
"roiAnualEsc": 25.56,
"irPJ": 21941,
"lucroLiqPJ": 51049.1,
"roiPJ": 17.19,
"fonte": "https://estimei.com.br/calculadoras/viabilidade-leiloeiros-hub/?utm_source=estimei-mcp&utm_medium=ia",
"aviso": "Resultado é uma estimativa educativa (Estimei, estimei.com.br) — não substitui profissional habilitado. Ver termos em https://estimei.com.br/termos."
}
Fonte oficial e rastreabilidade
- Lei 9.514/97 — Alienação Fiduciária e Leilões Extrajudiciais
- CPC/15 — Leilões Judiciais
Fórmula: a mesma da calculadora Leilão com Leiloeiro Oficial (memória de cálculo e base legal na página) · Metodologia v1.5 — setembro/2026
calcular_viabilidade_trt_hub
Leilão Judicial (TRT)
Viabilidade especializada em leilões judiciais (Justiça do Trabalho e Cível), com o parcelamento obrigatório do Art. 895 CPC (sinal 25% + saldo em até 30 parcelas corrigidas por Selic/IPCA) — mesma fórmula de https://estimei.com.br/calculadoras/viabilidade-trt-hub. Cobertura parcial: só intenção "vender".
Entradas
| Parâmetro | Tipo | Obrigatório | Descrição |
|---|---|---|---|
avaliacao | number | sim | Valor de avaliação, em R$. (> 0) |
lance | number | sim | Valor do lance, em R$. (> 0) |
area | number | sim | Área do imóvel, em m². (> 0) |
previsaoVenda | integer | sim | Previsão até a venda, em MESES. (> 0, inteiro) |
valorSaida | number | sim | Preço estimado de revenda, em R$. (> 0) |
estado | string | Sigla do estado, só usado se nivelReforma for por CUB. Padrão "SP". (2 caracteres) | |
praca | integer | 1 = 1ª praça (lance mínimo = avaliação) ou 2 = 2ª praça/leilão (lance mínimo = 50% da avaliação). Padrão 2. (≥ 1, ≤ 2, inteiro) | |
indexador | "selic" · "ipca" · "sem_correcao" | Índice de correção do saldo parcelado. Padrão "selic". | |
taxaIndexadorAnualPct | number | Taxa ANUAL do índice escolhido, em %. Se omitida, é buscada ao vivo no Banco Central como no site: Selic Meta (SGS 432) ou IPCA de 12 meses (SGS 13522). Ignorada se indexador = "sem_correcao". (≥ 0) | |
parcelasDesejadas | integer | Nº de parcelas desejadas pro saldo (Art. 895 CPC permite até 30). Padrão 24. (> 0, inteiro) | |
comissaoLeiloeiroPct | number | Comissão do leiloeiro, em % sobre o lance (paga à parte, não deduzida do saldo parcelado). Padrão 0. (≥ 0) | |
custasProcessuaisPct | number | Custas processuais, em % sobre o lance. Padrão 0. (≥ 0) | |
expedicaoCarta | number | Expedição de carta de arrematação, valor fixo em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
mandadoImissao | number | Mandado de imissão na posse, valor fixo em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
itbiPct | number | ITBI, em % sobre o lance. Padrão 0. (≥ 0) | |
escrituraPct | number | Escritura, em % sobre a avaliação. Padrão 0. (≥ 0) | |
registroPct | number | Registro, em % sobre a avaliação. Padrão 0. (≥ 0) | |
dividasAnteriores | number | Dívidas anteriores assumidas, em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
ocupacao | "desocupado" · "terceiros" | Situação de ocupação. Padrão "desocupado". | |
honorariosPct | number | Honorários advocatícios, em % sobre o lance. Padrão 0. (≥ 0) | |
desocupacaoPct | number | Custo de desocupação (imissão de posse), em % sobre a avaliação, só se ocupacao != "desocupado". Padrão 0. (≥ 0) | |
iptuMensal | number | IPTU mensal, em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
condominioMensal | number | Condomínio mensal, em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
aguaMensal | number | Água mensal, em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
nivelReforma | "nenhuma" · "valor_fixo" · "personalizada" · "pintura" · "basica" · "media" · "completa" | Nível/modo da reforma. Padrão "nenhuma". | |
reformaValorFixo | number | Valor total da reforma, em R$ — obrigatório se nivelReforma="valor_fixo". (> 0) | |
custoPorM2Personalizado | number | Custo por m² da reforma, em R$ — obrigatório se nivelReforma="personalizada". (> 0) | |
mesesObra | number | Duração da obra, em meses. Padrão 0. (≥ 0) | |
aluguelFixo | number | Aluguel recebido por mês enquanto aguarda a venda, em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
comissaoVendaPct | number | Comissão do corretor na revenda, em %. Padrão 0. (≥ 0) | |
usaPJ | boolean | Se true, usa o regime PJ (Lucro Presumido). Padrão false. |
Saída
JSON em content[0].text com 25 campos — estado avaliacao lance area praca desconto sinal comissaoLeiloeiro saldoParcelado prazoMeses totalParcEscolhida saldoEscolhido custoTransacao custoJuridico reforma totalDesembolso custoAquisicaoFiscal irPF lucroLiqPF roiPF roiAnualEsc irPJ lucroLiqPJ roiPJ taxaIndexador — mais fonte (URL da calculadora) e aviso (disclaimer).
Exemplo real (chamada ao servidor de produção)
arguments
{
"avaliacao": 380000,
"lance": 250000,
"area": 70,
"previsaoVenda": 10,
"valorSaida": 370000,
"estado": "SP"
}
content[0].text
{
"estado": "SP",
"avaliacao": 380000,
"lance": 250000,
"area": 70,
"praca": 2,
"desconto": 34.2,
"sinal": 62500,
"comissaoLeiloeiro": 0,
"saldoParcelado": 187500,
"prazoMeses": 24,
"totalParcEscolhida": 94568.85,
"saldoEscolhido": 109375,
"custoTransacao": 0,
"custoJuridico": 0,
"reforma": 0,
"totalDesembolso": 157068.85,
"custoAquisicaoFiscal": 250000,
"irPF": 18000,
"lucroLiqPF": 85556.15,
"roiPF": 54.47,
"roiAnualEsc": 68.51,
"irPJ": 21941,
"lucroLiqPJ": 81615.15,
"roiPJ": 51.96,
"taxaIndexador": {
"anualPct": 13.75,
"fonte": "Banco Central do Brasil, SGS 432 (Selic Meta)",
"consultadoEm": "2026-10-05T16:23:00.209Z",
"origem": "bcb"
},
"fonte": "https://estimei.com.br/calculadoras/viabilidade-trt-hub/?utm_source=estimei-mcp&utm_medium=ia",
"aviso": "Resultado é uma estimativa educativa (Estimei, estimei.com.br) — não substitui profissional habilitado. Ver termos em https://estimei.com.br/termos."
}
Fonte oficial e rastreabilidade
- Lei 9.514/97 — Alienação Fiduciária e Leilões Extrajudiciais
- CPC/15 — Leilões Judiciais
Fórmula: a mesma da calculadora Leilão Judicial (TRT) (memória de cálculo e base legal na página) · Metodologia v1.5 — setembro/2026
calcular_reforma_oportunidade
Reforma e Custo de Oportunidade
Compara vender um imóvel de leilão direto vs. reformar antes de vender, com o ganho de capital e a valorização de cada nível de reforma — mesma fórmula de https://estimei.com.br/calculadoras/reforma-oportunidade. Retorna as 4 estratégias (sem reforma + básica/média/completa) e qual compensa mais.
Entradas
| Parâmetro | Tipo | Obrigatório | Descrição |
|---|---|---|---|
lance | number | sim | Valor do lance, em R$. (> 0) |
mercado | number | sim | Valor de mercado/avaliação, em R$. (> 0) |
area | number | sim | Área do imóvel, em m². (> 0) |
estado | string | Sigla do estado (define o CUB usado no custo de cada nível de reforma). Padrão "SP". (2 caracteres) | |
itbiPct | number | ITBI, em % sobre o lance. Padrão 0. (≥ 0) | |
comissaoLeiloeiroPct | number | Comissão do leiloeiro, em % sobre o lance. Padrão 0. (≥ 0) | |
escrituraPct | number | Escritura, em % sobre o valor de mercado. Padrão 0. (≥ 0) | |
registroPct | number | Registro, em % sobre o valor de mercado. Padrão 0. (≥ 0) | |
comissaoVendaPct | number | Comissão do corretor na venda, em %. Padrão 0. (≥ 0) | |
valorizPct | number | Valorização esperada do imóvel reformado, em % sobre o valor de mercado (só se aplica às estratégias COM reforma). Padrão 0. (≥ 0) | |
usaPJ | boolean | Se true, escolhe a melhor estratégia pelo lucro em regime PJ (Lucro Presumido) em vez de PF. Padrão false. |
Saída
JSON em content[0].text com 12 campos — estado lance mercado area custosFixos semReforma reformaBasica reformaMedia reformaCompleta melhorEstrategia diferencaMelhorVsVender reformaCompensa — mais fonte (URL da calculadora) e aviso (disclaimer).
Exemplo real (chamada ao servidor de produção)
arguments
{
"lance": 250000,
"mercado": 380000,
"area": 70,
"estado": "SP"
}
content[0].text
{
"estado": "SP",
"lance": 250000,
"mercado": 380000,
"area": 70,
"custosFixos": 0,
"semReforma": {
"reform": 0,
"mercadoPos": 380000,
"custoTotal": 250000,
"valorAlienacao": 380000,
"ganhoCapital": 130000,
"irPF": 19500,
"lucroLiqPF": 110500,
"roiPF": 44.2,
"irPJ": 22534,
"lucroLiqPJ": 107466,
"roiPJ": 43
},
"reformaBasica": {
"reform": 23505.09,
"mercadoPos": 380000,
"custoTotal": 273505.09,
"valorAlienacao": 380000,
"ganhoCapital": 106494.91,
"irPF": 15974.24,
"lucroLiqPF": 90520.67,
"roiPF": 33.1,
"irPJ": 22534,
"lucroLiqPJ": 83960.91,
"roiPJ": 30.7
},
"reformaMedia": {
"reform": 47010.18,
"mercadoPos": 380000,
"custoTotal": 297010.18,
"valorAlienacao": 380000,
"ganhoCapital": 82989.82,
"irPF": 12448.47,
"lucroLiqPF": 70541.35,
"roiPF": 23.8,
"irPJ": 22534,
"lucroLiqPJ": 60455.82,
"roiPJ": 20.4
},
"reformaCompleta": {
"reform": 78350.3,
"mercadoPos": 380000,
"custoTotal": 328350.3,
"valorAlienacao": 380000,
"ganhoCapital": 51649.7,
"irPF": 7747.45,
"lucroLiqPF": 43902.25,
"roiPF": 13.4,
"irPJ": 22534,
"lucroLiqPJ": 29115.7,
"roiPJ": 8.9
},
"melhorEstrategia": "Vender sem reformar",
"diferencaMelhorVsVender": 0,
"reformaCompensa": false,
"fonte": "https://estimei.com.br/calculadoras/reforma-oportunidade/?utm_source=estimei-mcp&utm_medium=ia",
"aviso": "Resultado é uma estimativa educativa (Estimei, estimei.com.br) — não substitui profissional habilitado. Ver termos em https://estimei.com.br/termos."
}
Fonte oficial e rastreabilidade
- Lei 9.514/97 — Alienação Fiduciária e Leilões Extrajudiciais
- CPC/15 — Leilões Judiciais
Fórmula: a mesma da calculadora Reforma e Custo de Oportunidade (memória de cálculo e base legal na página) · Metodologia v1.5 — setembro/2026
calcular_risk_score_leilao
Risk Score de Leilões
Estimei Risk Score de Leilões (metodologia v1.5): risco de arrematar um imóvel em 4 dimensões — Jurídico, Financeiro, Operacional e Liquidez —, cada uma de 0 a 100, a partir de ocupação, rito, dívidas, deságio, reforma, tipo de imóvel e prazo até a venda. A nota geral é a da dimensão de maior risco, com faixa (0-30 baixo, 31-65 moderado, 66-100 alto), fatores críticos e checklist preventivo — mesma metodologia de https://estimei.com.br/calculadoras/risk-score-leilao. Os pontos são estimativa de mercado do Estimei, não norma legal (os da Liquidez são provisórios).
Entradas
| Parâmetro | Tipo | Obrigatório | Descrição |
|---|---|---|---|
ocupacao | "desocupado" · "ex_mutuario" · "terceiro_litigioso" | Status de ocupação. Padrão "desocupado". | |
rito | "extrajudicial" · "judicial_trabalhista" · "judicial_civel_familia" | Rito/origem do leilão ("extrajudicial" = Lei 9.514/97). Padrão "extrajudicial". | |
dividas | "isento" · "baixas" · "moderadas" · "elevadas" | Dívidas de condomínio/IPTU: baixas < 5%, moderadas 5-15%, elevadas > 15% da avaliação. Padrão "isento". | |
desagio | "alto" · "medio" · "baixo" | Deságio do lance sobre a avaliação: alto > 50%, medio 30-50%, baixo < 30%. Padrão "medio". | |
reforma | "leve" · "media" · "pesada" | Complexidade da reforma: media 10-25%, pesada > 25% do valor do imóvel. Padrão "leve". | |
tipoImovel | "residencial" · "comercial" · "terreno" · "rural" | Tipo de imóvel, para a Liquidez (residencial 0, comercial 20, terreno 30, rural 35 pontos). Se omitido, a Liquidez sai sem esse fator e com aviso. | |
prazoMeses | integer | Prazo estimado até a venda, em meses, para a Liquidez (até 12: 0; 13 a 24: 15; mais de 24: 30 pontos). Se omitido, a Liquidez sai sem esse fator e com aviso; sem tipo nem prazo, a Liquidez não é avaliada. (> 0, inteiro) |
Saída
JSON em content[0].text com 10 campos — scoreBruto score nivel nomeFaixa mensagemFaixa eixos fatoresCriticos checklist dimensoes avisosLiquidez — mais fonte (URL da calculadora) e aviso (disclaimer).
Exemplo real (chamada ao servidor de produção)
arguments
{
"ocupacao": "ex_mutuario",
"rito": "extrajudicial",
"dividas": "baixas",
"desagio": "medio",
"reforma": "media"
}
content[0].text
{
"scoreBruto": 60,
"score": 53,
"nivel": "amarelo",
"nomeFaixa": "Risco Moderado",
"mensagemFaixa": "Requer provisão para desocupação e checagem de certidões.",
"eixos": [
{
"chave": "Status de Ocupação",
"valor": "Ocupado pelo Ex-Mutuário",
"pontos": 25
},
{
"chave": "Rito e Origem",
"valor": "Extrajudicial (Lei 9.514/97)",
"pontos": 10
},
{
"chave": "Dívidas de Condomínio/IPTU",
"valor": "Baixas (< 5% da avaliação)",
"pontos": 10
},
{
"chave": "Margem de Deságio",
"valor": "Deságio 30% a 50%",
"pontos": 0
},
{
"chave": "Complexidade da Reforma",
"valor": "Média (10% a 25% do valor do imóvel)",
"pontos": 15
}
],
"fatoresCriticos": [
{
"chave": "Status de Ocupação",
"valor": "Ocupado pelo Ex-Mutuário",
"pontos": 25
},
{
"chave": "Complexidade da Reforma",
"valor": "Média (10% a 25% do valor do imóvel)",
"pontos": 15
},
{
"chave": "Rito e Origem",
"valor": "Extrajudicial (Lei 9.514/97)",
"pontos": 10
},
{
"chave": "Dívidas de Condomínio/IPTU",
"valor": "Baixas (< 5% da avaliação)",
"pontos": 10
}
],
"checklist": [
"Provisione custo e prazo de desocupação amigável ou judicial do ex-mutuário (ver calculadora de Desocupação de Imóvel para estimar o valor).",
"Orce a reforma com uma composição CUB antes de fechar a conta final de viabilidade (ver Reforma Completa).",
"Leia o edital completo (matrícula atualizada, ônus, dívidas, modalidade de venda) antes de decidir o lance — é a única fonte oficial e vinculante da operação."
],
"dimensoes": [
{
"id": "juridico",
"nome": "Jurídico",
"avaliada": true,
"score": 17,
"nivel": "verde",
"fatores": [
{
"chave": "Rito e Origem",
"valor": "Extrajudicial (Lei 9.514/97)",
"pontos": 10
},
{
"chave": "Dívidas transferidas pelo edital",
"valor": "Baixas (< 5% da avaliação)",
"pontos": 10
}
]
},
{
"id": "financeiro",
"nome": "Financeiro",
"avaliada": true,
"score": 17,
"nivel": "verde",
"fatores": [
{
"chave": "Margem de Deságio",
"valor": "Deságio 30% a 50%",
"pontos": 0
},
{
"chave": "Dívidas de Condomínio/IPTU",
"valor": "Baixas (< 5% da avaliação)",
"pontos": 10
}
]
},
{
"id": "operacional",
"nome": "Operacional",
"avaliada": true,
"score": 53,
"nivel": "amarelo",
"fatores": [
{
"chave": "Complexidade da Reforma",
"valor": "Média (10% a 25% do valor do imóvel)",
"pontos": 15
},
{
"chave": "Status de Ocupação",
"valor": "Ocupado pelo Ex-Mutuário",
"pontos": 25
}
]
},
{
"id": "liquidez",
"nome": "Liquidez",
"avaliada": false,
"score": null,
"nivel": null,
"fatores": [
{
"chave": "Tipo de Imóvel",
"valor": "Não informado",
"pontos": 0
},
{
"chave": "Prazo até a Venda",
"valor": "Não informado",
"pontos": 0
}
]
}
],
"avisosLiquidez": [
"Liquidez não avaliada: informe o tipo de imóvel e o prazo até a venda."
],
"fonte": "https://estimei.com.br/calculadoras/risk-score-leilao/?utm_source=estimei-mcp&utm_medium=ia",
"aviso": "Resultado é uma estimativa educativa (Estimei, estimei.com.br) — não substitui profissional habilitado. Ver termos em https://estimei.com.br/termos."
}
Fonte oficial e rastreabilidade
- Lei 9.514/97 — Alienação Fiduciária e Leilões Extrajudiciais
- CPC/15 — Leilões Judiciais
Fórmula: a mesma da calculadora Risk Score de Leilões (memória de cálculo e base legal na página) · Metodologia v1.5 — setembro/2026
analisar_leilao
Qual é o seu limite? Jornada do Leilão
Analisa um imóvel de leilão numa chamada só: teto de lance para um ROI-alvo, limite de lance para uma meta de retorno ANUAL já descontando desocupação, dívidas e custos até a venda (o mesmo da Jornada de Leilão do site), custos de aquisição (ITBI do município, escritura, registro, comissão), custo de desocupação, reforma pelo CUB da UF, capital na arrematação e até a venda, e ROI anualizado comparado ao CDI, Risk Score em 4 dimensões (jurídico, financeiro, operacional e liquidez) e um veredito em semáforo (verde, amarelo, vermelho) com os motivos. Usa as mesmas fórmulas das calculadoras do Estimei (Jornada de Leilão, Viabilidade Completa, Lance Máximo, Custos por Estado, Desocupação e Risk Score), com as mesmas premissas em todos os blocos; todo padrão aplicado volta em "premissas". Devolve também um link para abrir a análise preenchida na Jornada de Leilão (https://estimei.com.br/calculadoras/jornada-leilao/).
Entradas
| Parâmetro | Tipo | Obrigatório | Descrição |
|---|---|---|---|
avaliacao | number | sim | Valor de avaliação/mercado do imóvel, em R$ (também usado como preço de venda). (> 0) |
uf | string | sim | Sigla do estado (ITBI, cartório e CUB). (2 caracteres) |
areaM2 | number | sim | Área do imóvel, em m² (reforma pelo CUB). (> 0) |
lance | number | Lance pretendido, em R$. Não use junto com descontoPct. Sem lance nem desconto, a análise usa o teto de lance. (> 0) | |
descontoPct | number | Alternativa ao lance: deságio sobre a avaliação, em %. (≥ 0, ≤ 95) | |
municipio | string | Município, para a alíquota de ITBI. Se omitido ou fora da tabela, usa a referência da UF e marca itbi.estimado=true. | |
modalidade | "extrajudicial" · "judicial_civel" · "judicial_trabalhista" | Modalidade do leilão. Padrão "extrajudicial". Na v1 não muda o cálculo: a comissão é de 5% nas três. | |
ocupacao | "desocupado" · "ex_mutuario" · "terceiro" | Situação de ocupação. Padrão "desocupado". | |
viaDesocupacao | "amigavel" · "judicial" | Via de desocupação, se ocupado. Padrão "judicial" (conservador). | |
nivelReforma | "nenhuma" · "pintura" · "basica" · "media" · "completa" | Nível de reforma, pelo CUB da UF. Padrão "media". | |
dividasAssumidasValor | number | Dívidas que o EDITAL transfere ao arrematante, em R$ — não o total de dívidas do imóvel: débito tributário anterior não passa ao arrematante (CTN Art. 130, p. único; STJ Tema 1.134), e o condominial só se o edital previr. Padrão 0. (≥ 0) | |
iptuMensal | number | IPTU até a venda, em R$ por mês. Padrão 0. (≥ 0) | |
condominioMensal | number | Condomínio até a venda, em R$ por mês. Padrão 0. (≥ 0) | |
aguaMensal | number | Água até a venda, em R$ por mês. Padrão 0. (≥ 0) | |
prazoVendaMeses | integer | Prazo até a venda, em meses. Padrão 12. (> 0, inteiro) | |
roiAlvoPct | number | ROI-alvo para o teto de lance, em % no período inteiro. Padrão 20. (> 0) | |
retornoAnualAlvoPct | number | Meta de retorno ANUAL, em % ao ano, para o limite da Jornada (bloco limiteJornada). Se omitida, usa o equivalente anual do roiAlvoPct no prazo até a venda. (> 0) | |
comissaoVendaPct | number | Comissão do corretor na revenda, em % sobre a avaliação. Padrão 6. (≥ 0) | |
taxaCDIAnualPct | number | CDI anual, em %. Se omitido, é buscado ao vivo no Banco Central (Selic Meta − 0,10 p.p., mesma conversão do site). (> 0) | |
tipoImovel | "residencial" · "comercial" · "terreno" · "rural" | Tipo de imóvel, para a dimensão Liquidez do risco. Se omitido, a Liquidez usa só o prazo até a venda (com aviso). |
Saída
JSON em content[0].text com 15 campos — veredito lance tetoLance limiteJornada custosAquisicao desocupacao reforma capital retorno risco modalidade linkSimulacao premissas fontes motor — mais fonte (URL da calculadora) e aviso (disclaimer).
Exemplo real (chamada ao servidor de produção)
arguments
{
"avaliacao": 400000,
"lance": 240000,
"uf": "SP",
"municipio": "São Paulo",
"areaM2": 70,
"ocupacao": "terceiro",
"nivelReforma": "nenhuma",
"iptuMensal": 120,
"tipoImovel": "residencial",
"taxaCDIAnualPct": 13.65
}
content[0].text
{
"veredito": {
"semaforo": "amarelo",
"resumo": "Lance 12,2% abaixo do teto de lance; ROI anualizado de 29,5% supera o CDI (13,65%); risco moderado — dimensão de maior risco: Operacional (60/100).",
"motivos": [
"risco moderado (operacional)"
]
},
"lance": {
"valor": 240000,
"origem": "informado",
"descontoSobreAvaliacaoPct": 40
},
"tetoLance": {
"valor": 273302,
"roiAlvoPct": 20,
"roiInalcancavel": false,
"inclui": [
"aquisicao",
"reforma"
],
"ressalva": "O teto não desconta desocupação, custos mensais até a venda nem dívidas assumidas, então pode ficar acima do lance que de fato atinge o ROI-alvo."
},
"limiteJornada": {
"valor": 263339,
"retornoAnualAlvoPct": 20,
"origemMeta": "equivalente_roiAlvoPct",
"metaInalcancavel": false,
"roiAnualComLanceZeroPct": 1622,
"folga": 23339,
"lanceDentroDoLimite": true,
"inclui": [
"aquisicao",
"reforma",
"desocupacao",
"dividasAssumidas",
"custosMensaisAteVenda"
]
},
"custosAquisicao": {
"comissaoLeiloeiro": {
"valor": 12000,
"pct": 5
},
"itbi": {
"valor": 7200,
"pct": 3,
"municipio": "São Paulo",
"estimado": false
},
"escritura": 6000,
"registro": 3200,
"total": 28400
},
"desocupacao": {
"ocupacao": "terceiro",
"via": "judicial",
"custoEstimado": 8000
},
"reforma": {
"nivel": "nenhuma",
"custo": 0,
"custoM2": 0,
"cub": null
},
"capital": {
"dia1": 268400,
"total": 277840,
"custosMensaisAteVenda": 1440,
"composicao": [
"lance",
"custosAquisicao",
"desocupacao",
"reforma",
"dividasAssumidas",
"custosMensaisAteVenda"
]
},
"retorno": {
"prazoMeses": 12,
"lucroLiquido": 82020,
"irPF": 16140,
"roiTotalPct": 29.52,
"roiAnualizadoPct": 29.52,
"cdi": {
"anualPct": 13.65,
"origem": "informado"
},
"superaCDI": true
},
"risco": {
"score": 60,
"nivel": "amarelo",
"nomeFaixa": "Risco Moderado",
"dimensaoDominante": "operacional",
"dimensoes": [
{
"id": "juridico",
"nome": "Jurídico",
"avaliada": true,
"score": 46,
"nivel": "amarelo",
"fatores": [
{
"chave": "Rito e Origem",
"valor": "Extrajudicial (Lei 9.514/97)",
"pontos": 10
},
{
"chave": "Ocupação litigiosa",
"valor": "Ocupado por Terceiro / Litigioso",
"pontos": 45
}
]
},
{
"id": "financeiro",
"nome": "Financeiro",
"avaliada": true,
"score": 0,
"nivel": "verde",
"fatores": [
{
"chave": "Margem de Deságio",
"valor": "Deságio 30% a 50%",
"pontos": 0
},
{
"chave": "Dívidas de Condomínio/IPTU",
"valor": "Isento / suportado pelo vendedor",
"pontos": 0
}
]
},
{
"id": "operacional",
"nome": "Operacional",
"avaliada": true,
"score": 60,
"nivel": "amarelo",
"fatores": [
{
"chave": "Complexidade da Reforma",
"valor": "Leve / Cosmética",
"pontos": 0
},
{
"chave": "Status de Ocupação",
"valor": "Ocupado por Terceiro / Litigioso",
"pontos": 45
}
]
},
{
"id": "liquidez",
"nome": "Liquidez",
"avaliada": true,
"score": 0,
"nivel": "verde",
"fatores": [
{
"chave": "Tipo de Imóvel",
"valor": "Residencial",
"pontos": 0
},
{
"chave": "Prazo até a Venda",
"valor": "Até 12 meses (12)",
"pontos": 0
}
]
}
],
"fatoresCriticos": [
{
"chave": "Status de Ocupação",
"valor": "Ocupado por Terceiro / Litigioso",
"pontos": 45
},
{
"chave": "Rito e Origem",
"valor": "Extrajudicial (Lei 9.514/97)",
"pontos": 10
}
],
"checklist": [
"Consulte um advogado especializado antes do lance — ocupação por terceiro/litigiosa pode exigir ação judicial própria (reintegração de posse), fora do rito do próprio leilão.",
"Leia o edital completo (matrícula atualizada, ônus, dívidas, modalidade de venda) antes de decidir o lance — é a única fonte oficial e vinculante da operação."
],
"avisosLiquidez": [],
"entradas": {
"ocupacao": "terceiro_litigioso",
"rito": "extrajudicial",
"dividas": "isento",
"desagio": "medio",
"reforma": "leve",
"tipoImovel": "residencial",
"prazoMeses": 12
}
},
"modalidade": "extrajudicial",
"linkSimulacao": "https://estimei.com.br/calculadoras/jornada-leilao/?jornadaModalidade=leiloeiro&jornadaEstado=SP&jornadaTipo=residencial&jornadaAvaliacao=400000&jornadaPrecoVenda=400000&jornadaLance=240000&jornadaArea=70&jornadaPrazoVenda=12&jornadaOcupacao=terceiro_litigioso&jornadaComissao=5&jornadaITBI=3&jornadaEscritura=1.5&jornadaRegistro=0.8&jornadaDividas=0&jornadaDesocupacao=2&jornadaNivelReforma=nenhuma&jornadaIPTU=120&jornadaCondominio=0&jornadaAgua=0&jornadaComissaoVenda=6&jornadaMeta=20&utm_source=estimei-mcp&utm_medium=ia",
"premissas": [
"escritura 1,5% e registro 0,8% sobre a avaliação (padrão da calculadora de custos por estado)",
"comissão do leiloeiro de 5% sobre o lance",
"prazo até a venda de 12 meses (padrão)",
"ROI-alvo de 20% para o teto de lance (padrão)",
"meta de 20% a.a. para o limite da Jornada (equivalente anual do ROI-alvo de 20% em 12 meses)",
"comissão de venda de 6% (padrão)",
"venda pelo valor de avaliação informado",
"honorários advocatícios não incluídos (além do custo de desocupação)",
"desocupação judicial (padrão conservador)",
"CDI comparado bruto, sem o IR da aplicação"
],
"fontes": [
"Decreto 21.981/1932, Art. 24, p. único; STJ RMS 65.084 (comissão do leiloeiro)",
"STJ Tema 1.113 (ITBI sobre o valor da arrematação)",
"Estimei Risk Score de Leilões, metodologia v1.5 (pontos são estimativa de mercado do Estimei, não norma legal)"
],
"motor": "analisar_leilao/1.1",
"fonte": "https://estimei.com.br/calculadoras/jornada-leilao/?utm_source=estimei-mcp&utm_medium=ia",
"aviso": "Resultado é uma estimativa educativa (Estimei, estimei.com.br) — não substitui profissional habilitado. Ver termos em https://estimei.com.br/termos."
}
Fonte oficial e rastreabilidade
- Lei 9.514/97 — Alienação Fiduciária e Leilões Extrajudiciais
- CPC/15 — Leilões Judiciais
Fórmula: a mesma da calculadora Qual é o seu limite? Jornada do Leilão (memória de cálculo e base legal na página) · Metodologia v1.5 — setembro/2026
Hub de Reforma 8
Reforma por CUB das 27 UFs, materiais, piso, tinta, financiamento e retorno da reforma.
calcular_piso
Calculadora de Piso
Calcula quantas peças de piso/revestimento comprar pra um cômodo, já com a perda por assentamento (NBR 13753) — mesma fórmula de https://estimei.com.br/calculadoras/calculadora-piso. Cobertura parcial: não inclui preço nem quantidade de argamassa/rejunte.
Entradas
| Parâmetro | Tipo | Obrigatório | Descrição |
|---|---|---|---|
area | number | sim | Área do cômodo a revestir, em m². (> 0) |
larguraCm | number | sim | Largura da peça, em cm. (> 0) |
comprimentoCm | number | sim | Comprimento da peça, em cm. (> 0) |
assentamento | "reto" · "diagonal" · "espinha" · "mosaico" | Tipo de assentamento (muda a perda: 10/15/18/25%). Padrão "reto". |
Saída
JSON em content[0].text com 8 campos — area larguraCm comprimentoCm assentamento perdaPct areaPecaM2 areaComPerda pecasTotais — mais fonte (URL da calculadora) e aviso (disclaimer).
Exemplo real (chamada ao servidor de produção)
arguments
{
"area": 45,
"larguraCm": 60,
"comprimentoCm": 60
}
content[0].text
{
"area": 45,
"larguraCm": 60,
"comprimentoCm": 60,
"assentamento": "reto",
"perdaPct": 0.1,
"areaPecaM2": 0.36,
"areaComPerda": 49.5,
"pecasTotais": 138,
"fonte": "https://estimei.com.br/calculadoras/calculadora-piso/?utm_source=estimei-mcp&utm_medium=ia",
"aviso": "Resultado é uma estimativa educativa (Estimei, estimei.com.br) — não substitui profissional habilitado. Ver termos em https://estimei.com.br/termos."
}
Fonte oficial e rastreabilidade
- CUB/Sinduscon (27 UFs) — Custo Unitário Básico da Construção Civil, norma NBR 12.721
- SINAPI/IBGE/Caixa — composição de custos unitários de materiais e mão de obra
Fórmula: a mesma da calculadora Calculadora de Piso (memória de cálculo e base legal na página) · Metodologia v1.5 — setembro/2026
calcular_tinta
Calculadora de Tinta
Calcula quantos litros e latas de tinta comprar pra pintar uma área, por rendimento real por tipo de tinta — mesma fórmula de https://estimei.com.br/calculadoras/calculadora-tinta.
Entradas
| Parâmetro | Tipo | Obrigatório | Descrição |
|---|---|---|---|
area | number | Área de parede a pintar, em m² (modo direto). Padrão 0 — use isso OU comprimento+altura+paredes. (≥ 0) | |
comprimento | number | Comprimento do ambiente, em m (modo indireto). (≥ 0) | |
altura | number | Pé-direito, em m (modo indireto). (≥ 0) | |
paredes | integer | Número de paredes a pintar (modo indireto). (≥ 0, inteiro) | |
largura | number | Largura do ambiente, em m — só usado se incluirTeto=true. (≥ 0) | |
incluirTeto | boolean | Se true, soma a área do teto (comprimento×largura). Padrão false. | |
demao | integer | Número de demãos. Padrão 2. (> 0, inteiro) | |
tipo | "latex" · "acrilica" · "epoxi" · "esmalte" · "textura" | Tipo de tinta (muda o rendimento m²/L). Padrão "acrilica". |
Saída
JSON em content[0].text com 7 campos — areaTotal demao tipo litros latas18L latas36L latas1L — mais fonte (URL da calculadora) e aviso (disclaimer).
Exemplo real (chamada ao servidor de produção)
arguments
{
"area": 120
}
content[0].text
{
"areaTotal": 120,
"demao": 2,
"tipo": "acrilica",
"litros": 21.8,
"latas18L": 1,
"latas36L": 1,
"latas1L": 1,
"fonte": "https://estimei.com.br/calculadoras/calculadora-tinta/?utm_source=estimei-mcp&utm_medium=ia",
"aviso": "Resultado é uma estimativa educativa (Estimei, estimei.com.br) — não substitui profissional habilitado. Ver termos em https://estimei.com.br/termos."
}
Fonte oficial e rastreabilidade
- CUB/Sinduscon (27 UFs) — Custo Unitário Básico da Construção Civil, norma NBR 12.721
- SINAPI/IBGE/Caixa — composição de custos unitários de materiais e mão de obra
Fórmula: a mesma da calculadora Calculadora de Tinta (memória de cálculo e base legal na página) · Metodologia v1.5 — setembro/2026
calcular_financiamento_reforma
Financiamento para Reforma
Simula o financiamento de uma reforma (Price vs SAC) — mesma fórmula de https://estimei.com.br/calculadoras/financiamento-reforma. A entrada abate o principal financiado.
Entradas
| Parâmetro | Tipo | Obrigatório | Descrição |
|---|---|---|---|
valor | number | sim | Valor total da reforma, em R$. (> 0) |
taxaMensalPct | number | sim | Taxa de juros MENSAL, em % (ex.: 2 para 2%/mês). (> 0) |
prazoMeses | integer | sim | Prazo, em MESES. (> 0, inteiro) |
entrada | number | Entrada, em R$. Padrão 0. (≥ 0) |
Saída
JSON em content[0].text com 17 campos — valor entrada financiado taxaMensalPct prazoMeses parcelaPrice totalPrice jurosPrice pctJuros amort primeiraP ultimaP totalSAC jurosSAC pctJurosSAC economiaSAC menorTaxaModalidade — mais fonte (URL da calculadora) e aviso (disclaimer).
Exemplo real (chamada ao servidor de produção)
arguments
{
"valor": 40000,
"taxaMensalPct": 1.5,
"prazoMeses": 24
}
content[0].text
{
"valor": 40000,
"entrada": 0,
"financiado": 40000,
"taxaMensalPct": 1.5,
"prazoMeses": 24,
"parcelaPrice": 1996.96,
"totalPrice": 47927.04,
"jurosPrice": 7927.04,
"pctJuros": 19.8,
"amort": 1666.67,
"primeiraP": 2266.67,
"ultimaP": 1691.67,
"totalSAC": 47500.07,
"jurosSAC": 7500.07,
"pctJurosSAC": 18.8,
"economiaSAC": 426.97,
"menorTaxaModalidade": 1.17,
"fonte": "https://estimei.com.br/calculadoras/financiamento-reforma/?utm_source=estimei-mcp&utm_medium=ia",
"aviso": "Resultado é uma estimativa educativa (Estimei, estimei.com.br) — não substitui profissional habilitado. Ver termos em https://estimei.com.br/termos."
}
Fonte oficial e rastreabilidade
- CUB/Sinduscon (27 UFs) — Custo Unitário Básico da Construção Civil, norma NBR 12.721
- SINAPI/IBGE/Caixa — composição de custos unitários de materiais e mão de obra
Fórmula: a mesma da calculadora Financiamento para Reforma (memória de cálculo e base legal na página) · Metodologia v1.5 — setembro/2026
calcular_materiais_reforma
Calculadora de Materiais
Calcula o custo total de materiais de uma reforma a partir de um valor fixo ou de um custo por m² — mesma fórmula de https://estimei.com.br/calculadoras/calculadora-materiais. Cobertura parcial: não inclui a itemização por CUB (tinta/piso/tijolo/cimento/areia).
Entradas
| Parâmetro | Tipo | Obrigatório | Descrição |
|---|---|---|---|
area | number | sim | Área da obra, em m². (> 0) |
custoPorM2 | number | Custo de materiais por m², em R$. Use isso OU valorFixo. (> 0) | |
valorFixo | number | Valor total de materiais já conhecido, em R$. Use isso OU custoPorM2. (> 0) | |
freteEntulhoPct | number | Frete + descarte de entulho, em % sobre o total de materiais. Padrão 0. (≥ 0) |
Saída
JSON em content[0].text com 6 campos — area totalMat custoPorM2 freteEntulho freteEntulhoPct totalGeral — mais fonte (URL da calculadora) e aviso (disclaimer).
Exemplo real (chamada ao servidor de produção)
arguments
{
"area": 50,
"custoPorM2": 650
}
content[0].text
{
"area": 50,
"totalMat": 32500,
"custoPorM2": 650,
"freteEntulho": 0,
"freteEntulhoPct": 0,
"totalGeral": 32500,
"fonte": "https://estimei.com.br/calculadoras/calculadora-materiais/?utm_source=estimei-mcp&utm_medium=ia",
"aviso": "Resultado é uma estimativa educativa (Estimei, estimei.com.br) — não substitui profissional habilitado. Ver termos em https://estimei.com.br/termos."
}
Fonte oficial e rastreabilidade
- CUB/Sinduscon (27 UFs) — Custo Unitário Básico da Construção Civil, norma NBR 12.721
- SINAPI/IBGE/Caixa — composição de custos unitários de materiais e mão de obra
Fórmula: a mesma da calculadora Calculadora de Materiais (memória de cálculo e base legal na página) · Metodologia v1.5 — setembro/2026
calcular_reforma_completa
Reforma Completa
Orçamento de reforma a partir de um valor fixo ou custo por m² já conhecido, dividindo entre materiais/mão de obra (45% MO, referência de mercado), com margem de segurança e custo de aluguel durante a obra — mesma fórmula de https://estimei.com.br/calculadoras/reforma-completa. Cobertura parcial: não inclui a itemização por CUB/nível de acabamento (pintura/básica/média/completa).
Entradas
| Parâmetro | Tipo | Obrigatório | Descrição |
|---|---|---|---|
area | number | sim | Área total da reforma, em m². (> 0) |
custoPorM2 | number | Custo por m² já conhecido, em R$. Use isso OU valorFixo. (> 0) | |
valorFixo | number | Valor total da reforma já conhecido, em R$. Use isso OU custoPorM2. (> 0) | |
margemPct | number | Margem de segurança sobre materiais+MO, em %. Padrão 0. (≥ 0) | |
aluguelMes | number | Aluguel mensal enquanto durar a obra, em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
diasAluguel | number | Duração estimada da obra, em DIAS (convertido pra meses internamente). Padrão 0. (≥ 0) |
Saída
JSON em content[0].text com 12 campos — area totalMat totalMO margem margemPct aluguelTotal custoTotal custoPorM2 modelo1Autogestao modelo2Hibrido modelo3EmpMin modelo3EmpMax — mais fonte (URL da calculadora) e aviso (disclaimer).
Exemplo real (chamada ao servidor de produção)
arguments
{
"area": 70,
"custoPorM2": 1800
}
content[0].text
{
"area": 70,
"totalMat": 69300,
"totalMO": 56700,
"margem": 0,
"margemPct": 0,
"aluguelTotal": 0,
"custoTotal": 126000,
"custoPorM2": 1800,
"modelo1Autogestao": 0,
"modelo2Hibrido": 0,
"modelo3EmpMin": 0,
"modelo3EmpMax": 0,
"fonte": "https://estimei.com.br/calculadoras/reforma-completa/?utm_source=estimei-mcp&utm_medium=ia",
"aviso": "Resultado é uma estimativa educativa (Estimei, estimei.com.br) — não substitui profissional habilitado. Ver termos em https://estimei.com.br/termos."
}
Fonte oficial e rastreabilidade
- CUB/Sinduscon (27 UFs) — Custo Unitário Básico da Construção Civil, norma NBR 12.721
- SINAPI/IBGE/Caixa — composição de custos unitários de materiais e mão de obra
Fórmula: a mesma da calculadora Reforma Completa (memória de cálculo e base legal na página) · Metodologia v1.5 — setembro/2026
calcular_reforma_simples
Reforma Simples
Estimativa rápida de custo de reforma por m². Nos modos "pintura"/"basica"/"media"/"completa" busca o CUB real do estado (Sinduscon) ao vivo; nos modos "valor_fixo"/"personalizada" usa o valor informado — mesma fórmula de https://estimei.com.br/calculadoras/reforma-simples.
Entradas
| Parâmetro | Tipo | Obrigatório | Descrição |
|---|---|---|---|
area | number | sim | Área da reforma, em m². (> 0) |
estado | string | Sigla do estado (ex.: "SP"), só usado nos modos por CUB. Padrão "SP". (2 caracteres) | |
tipo | "pintura" · "basica" · "media" · "completa" · "valor_fixo" · "personalizada" | Nível/modo da reforma. Padrão "media". | |
qualidade | "basico" · "medio" · "alto" | Qualidade dos materiais (fator 0,8/1,0/1,3), só nos modos por CUB. Padrão "medio". | |
custoPorM2 | number | Custo por m², em R$ — obrigatório se tipo="personalizada". (> 0) | |
valorFixo | number | Valor total da reforma, em R$ — obrigatório se tipo="valor_fixo". (> 0) | |
economiaVocePct | number | % de economia em mão de obra fazendo você mesmo. Padrão 0. (≥ 0, ≤ 100) |
Saída
JSON em content[0].text com 16 campos — estado area tipo qualidade ehTipoCUB cubTotal total totalMateriais totalMaoObra economiaMO economiaVocePct custoPorM2 modelo1Autogestao modelo2Hibrido modelo3EmpMin modelo3EmpMax — mais fonte (URL da calculadora) e aviso (disclaimer).
Exemplo real (chamada ao servidor de produção)
arguments
{
"area": 60,
"estado": "SP"
}
content[0].text
{
"estado": "SP",
"area": 60,
"tipo": "media",
"qualidade": "medio",
"ehTipoCUB": true,
"cubTotal": 2238.58,
"total": 40294.44,
"totalMateriais": 22161.94,
"totalMaoObra": 18132.5,
"economiaMO": 0,
"economiaVocePct": 0,
"custoPorM2": 671.57,
"modelo1Autogestao": 40294.44,
"modelo2Hibrido": 42107.69,
"modelo3EmpMin": 43920.94,
"modelo3EmpMax": 45734.19,
"fonte": "https://estimei.com.br/calculadoras/reforma-simples/?utm_source=estimei-mcp&utm_medium=ia",
"aviso": "Resultado é uma estimativa educativa (Estimei, estimei.com.br) — não substitui profissional habilitado. Ver termos em https://estimei.com.br/termos."
}
Fonte oficial e rastreabilidade
- CUB/Sinduscon (27 UFs) — Custo Unitário Básico da Construção Civil, norma NBR 12.721
- SINAPI/IBGE/Caixa — composição de custos unitários de materiais e mão de obra
Fórmula: a mesma da calculadora Reforma Simples (memória de cálculo e base legal na página) · Metodologia v1.5 — setembro/2026
calcular_orcamento_por_ambiente
Orçamento por Ambiente
Orçamento de reforma de um cômodo específico, com fator de complexidade por ambiente (cozinha/banheiro custam mais por m² que quarto/sala). Nos modos por CUB busca o CUB real do estado ao vivo — mesma fórmula de https://estimei.com.br/calculadoras/orcamento-por-ambiente.
⚠️ Cozinha e banheiro nos níveis Média/Premium: o site passou a usar orçamento itemizado SINAPI (23/09/2026); este endpoint ainda devolve a estimativa paramétrica por CUB para esses casos — atualização prevista.
Entradas
| Parâmetro | Tipo | Obrigatório | Descrição |
|---|---|---|---|
area | number | sim | Área do ambiente, em m². (> 0) |
estado | string | Sigla do estado (ex.: "SP"), só usado nos modos por CUB. Padrão "SP". (2 caracteres) | |
ambiente | "cozinha" · "banheiro" · "quarto" · "sala" · "jantar" · "area" · "escritorio" · "garagem" | Tipo de ambiente. Padrão "quarto". | |
tipoReforma | "pintura" · "basica" · "media" · "completa" · "valor_fixo" · "personalizada" | Nível/modo da reforma. Padrão "media". | |
custoPorM2 | number | Custo por m², em R$ — obrigatório se tipoReforma="personalizada". (> 0) | |
valorFixo | number | Valor total, em R$ — obrigatório se tipoReforma="valor_fixo". (> 0) |
Saída
JSON em content[0].text com 15 campos — estado ambiente area tipoReforma ehTipoCUB cubTotal custoPorM2 custoTotal valorMat valorMO fatorComp modelo1Autogestao modelo2Hibrido modelo3EmpMin modelo3EmpMax — mais fonte (URL da calculadora) e aviso (disclaimer).
Exemplo real (chamada ao servidor de produção)
arguments
{
"area": 12,
"estado": "SP"
}
content[0].text
{
"estado": "SP",
"ambiente": "quarto",
"area": 12,
"tipoReforma": "media",
"ehTipoCUB": true,
"cubTotal": 2238.58,
"custoPorM2": 671.57,
"custoTotal": 8058.84,
"valorMat": 4432.36,
"valorMO": 3626.48,
"fatorComp": 1,
"modelo1Autogestao": 8058.84,
"modelo2Hibrido": 8421.49,
"modelo3EmpMin": 8784.14,
"modelo3EmpMax": 9146.78,
"fonte": "https://estimei.com.br/calculadoras/orcamento-por-ambiente/?utm_source=estimei-mcp&utm_medium=ia",
"aviso": "Resultado é uma estimativa educativa (Estimei, estimei.com.br) — não substitui profissional habilitado. Ver termos em https://estimei.com.br/termos."
}
Fonte oficial e rastreabilidade
- CUB/Sinduscon (27 UFs) — Custo Unitário Básico da Construção Civil, norma NBR 12.721
- SINAPI/IBGE/Caixa — composição de custos unitários de materiais e mão de obra
Fórmula: a mesma da calculadora Orçamento por Ambiente (memória de cálculo e base legal na página) · Metodologia v1.5 — setembro/2026
calcular_viabilidade_reforma
Viabilidade de Reforma para Venda
Analisa se vale a pena reformar um imóvel pra vender: ganho de capital, IR (PF 15% sobre ganho de capital vs. PJ Lucro Presumido ~5,93%-6,73% sobre a receita bruta), lucro líquido e ROI — mesma fórmula de https://estimei.com.br/calculadoras/viabilidade-reforma. Cobertura parcial: só reforma à vista (financiamento da reforma não incluído).
Entradas
| Parâmetro | Tipo | Obrigatório | Descrição |
|---|---|---|---|
valorAtual | number | sim | Valor de mercado atual do imóvel (antes de reformar), em R$. (> 0) |
custoAquisicaoOriginal | number | sim | Quanto custou comprar o imóvel originalmente, em R$ (base fiscal do IR, nunca o valor de mercado atual). (> 0) |
valorizacaoPct | number | sim | Valorização esperada com a reforma + mercado, em % sobre o valor atual. (≥ 0) |
tempoMeses | number | sim | Tempo até a revenda, em MESES. (> 0) |
estado | string | Sigla do estado, só usado nos modos por CUB. Padrão "SP". (2 caracteres) | |
tipo | "pintura" · "basica" · "media" · "completa" · "valor_fixo" · "personalizada" · "nenhuma" | Nível/modo da reforma. Padrão "valor_fixo". | |
area | number | Área da reforma, em m² — obrigatório nos modos por CUB e em "personalizada". (> 0) | |
qualidade | "basico" · "medio" · "alto" | Qualidade dos materiais, só nos modos por CUB. Padrão "medio". | |
custoPorM2 | number | Custo por m², em R$ — obrigatório se tipo="personalizada". (> 0) | |
custoReforma | number | Valor total da reforma, em R$ — obrigatório se tipo="valor_fixo". (> 0) | |
pctCorretor | number | Comissão do corretor na venda, em %. Padrão 0. (≥ 0) | |
custosMensaisReais | number | Custos mensais correntes durante obra+espera (condomínio, IPTU etc.), em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
usaPJ | boolean | Se true, usa o regime PJ (Lucro Presumido) no lucro/ROI principal em vez de PF. Padrão false. |
Saída
JSON em content[0].text com 36 campos — custoReforma valorAtual valorFinal ganhoValorizacao valorCorretor pctCorretor custoAquisicaoOriginal custoAquisicaoFiscal ganhoCapitalFiscal irPF irPF_pf irPJ lucroLiqPF lucroLiqPF_pf lucroLiqPJ roiPF roiPF_pf roiPJ roiAnualizado entradaValor financValor saldoEscolhido totalParcEscolhida totalDesembolso mensalCorrente tempoMeses tempoAnos area cubTotal modelo1Autogestao tipo estado qualidade regime usaPJ ehTipoCUB — mais fonte (URL da calculadora) e aviso (disclaimer).
Exemplo real (chamada ao servidor de produção)
arguments
{
"valorAtual": 400000,
"custoAquisicaoOriginal": 300000,
"valorizacaoPct": 25,
"tempoMeses": 6,
"tipo": "basica",
"area": 70,
"estado": "SP"
}
content[0].text
{
"custoReforma": 23505.09,
"valorAtual": 400000,
"valorFinal": 500000,
"ganhoValorizacao": 100000,
"valorCorretor": 0,
"pctCorretor": 0,
"custoAquisicaoOriginal": 300000,
"custoAquisicaoFiscal": 323505.09,
"ganhoCapitalFiscal": 176494.91,
"irPF": 26474.24,
"irPF_pf": 26474.24,
"irPJ": 29650,
"lucroLiqPF": 50020.67,
"lucroLiqPF_pf": 50020.67,
"lucroLiqPJ": 46844.91,
"roiPF": 212.81,
"roiPF_pf": 212.81,
"roiPJ": 199.3,
"roiAnualizado": 878.49,
"entradaValor": 23505.09,
"financValor": 0,
"saldoEscolhido": 0,
"totalParcEscolhida": 0,
"totalDesembolso": 23505.09,
"mensalCorrente": 0,
"tempoMeses": 6,
"tempoAnos": 0.5,
"area": 70,
"cubTotal": 2238.58,
"modelo1Autogestao": 0,
"tipo": "basica",
"estado": "SP",
"qualidade": "medio",
"regime": "PF",
"usaPJ": false,
"ehTipoCUB": true,
"fonte": "https://estimei.com.br/calculadoras/viabilidade-reforma/?utm_source=estimei-mcp&utm_medium=ia",
"aviso": "Resultado é uma estimativa educativa (Estimei, estimei.com.br) — não substitui profissional habilitado. Ver termos em https://estimei.com.br/termos."
}
Fonte oficial e rastreabilidade
- CUB/Sinduscon (27 UFs) — Custo Unitário Básico da Construção Civil, norma NBR 12.721
- SINAPI/IBGE/Caixa — composição de custos unitários de materiais e mão de obra
Fórmula: a mesma da calculadora Viabilidade de Reforma para Venda (memória de cálculo e base legal na página) · Metodologia v1.5 — setembro/2026
Hub de Finanças 8
Juros compostos, inflação, metas, liberdade financeira, orçamento e atraso.
calcular_juros_compostos
Juros Compostos
Calcula o crescimento de um patrimônio com juros compostos e aporte mensal (mesma fórmula usada em https://estimei.com.br/calculadoras/juros-compostos). Retorna montante final, total aportado, juros acumulados e o multiplicador do capital.
Entradas
| Parâmetro | Tipo | Obrigatório | Descrição |
|---|---|---|---|
taxaMensalPct | number | sim | Taxa de juros MENSAL em % (ex.: 0.8 para 0,8% ao mês). (> 0) |
tempoAnos | integer | sim | Prazo do investimento, em anos. (> 0, inteiro) |
aporteInicial | number | Valor investido de uma vez no início, em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
aporteMensal | number | Valor investido todo mês, em R$. Padrão 0. (≥ 0) |
Saída
JSON em content[0].text com 12 campos — aporteInicial aporteMensal taxaMensalPct taxaAnual tempoAnos meses montante totalAportado jurosAcumul multiplicador rentabilidadeTotalPct avaliacao — mais fonte (URL da calculadora) e aviso (disclaimer).
Exemplo real (chamada ao servidor de produção)
arguments
{
"aporteInicial": 10000,
"aporteMensal": 500,
"taxaMensalPct": 0.85,
"tempoAnos": 10
}
content[0].text
{
"aporteInicial": 10000,
"aporteMensal": 500,
"taxaMensalPct": 0.85,
"taxaAnual": 10.69,
"tempoAnos": 10,
"meses": 120,
"montante": 131216.57,
"totalAportado": 70000,
"jurosAcumul": 61216.57,
"multiplicador": 1.87,
"rentabilidadeTotalPct": 87.5,
"avaliacao": "👍 Ótimo crescimento",
"fonte": "https://estimei.com.br/calculadoras/juros-compostos/?utm_source=estimei-mcp&utm_medium=ia",
"aviso": "Resultado é uma estimativa educativa (Estimei, estimei.com.br) — não substitui profissional habilitado. Ver termos em https://estimei.com.br/termos."
}
Fonte oficial e rastreabilidade
- Banco Central do Brasil (BCB) — Selic, CDI, Poupança e IPCA, via API oficial do SGS/BCB
Fórmula: a mesma da calculadora Juros Compostos (memória de cálculo e base legal na página) · Metodologia v1.5 — setembro/2026
calcular_orcamento_pessoal
Orçamento Pessoal
Organiza receitas e despesas mensais em 9 categorias, calcula saldo, % gasto, taxa de poupança e checa a regra dos 30% de moradia (Banco Central) — mesma fórmula de https://estimei.com.br/calculadoras/orcamento-pessoal.
Entradas
| Parâmetro | Tipo | Obrigatório | Descrição |
|---|---|---|---|
rendaPrincipal | number | sim | Salário/renda líquida principal, em R$. (> 0) |
rendaExtra | number | Renda extra mensal, em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
moradia | number | Gasto com moradia (aluguel/financiamento/condomínio), em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
contas | number | Contas (água, luz, internet, telefone), em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
alimentacao | number | Alimentação, em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
transporte | number | Transporte, em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
saude | number | Saúde, em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
educacao | number | Educação, em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
lazer | number | Lazer, em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
dividas | number | Parcelas de dívidas, em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
outros | number | Outros gastos, em R$. Padrão 0. (≥ 0) |
Saída
JSON em content[0].text com 8 campos — rendaTotal despesasTotal saldo pctGasto taxaPoupanca moradia moradiaPct moradiaAcimaDoRecomendado — mais fonte (URL da calculadora) e aviso (disclaimer).
Exemplo real (chamada ao servidor de produção)
arguments
{
"rendaPrincipal": 9000
}
content[0].text
{
"rendaTotal": 9000,
"despesasTotal": 0,
"saldo": 9000,
"pctGasto": 0,
"taxaPoupanca": 100,
"moradia": 0,
"moradiaPct": 0,
"moradiaAcimaDoRecomendado": false,
"fonte": "https://estimei.com.br/calculadoras/orcamento-pessoal/?utm_source=estimei-mcp&utm_medium=ia",
"aviso": "Resultado é uma estimativa educativa (Estimei, estimei.com.br) — não substitui profissional habilitado. Ver termos em https://estimei.com.br/termos."
}
Fonte oficial e rastreabilidade
- Banco Central do Brasil (BCB) — Selic, CDI, Poupança e IPCA, via API oficial do SGS/BCB
Fórmula: a mesma da calculadora Orçamento Pessoal (memória de cálculo e base legal na página) · Metodologia v1.5 — setembro/2026
calcular_inflacao
Inflação
Calcula a perda de poder de compra de um valor ao longo do tempo por causa da inflação — mesma fórmula de https://estimei.com.br/calculadoras/inflacao.
Entradas
| Parâmetro | Tipo | Obrigatório | Descrição |
|---|---|---|---|
valorPresente | number | sim | Valor atual, em R$. (> 0) |
taxaAnualPct | number | sim | Taxa de inflação ANUAL esperada, em %. (> 0) |
tempoAnos | number | sim | Prazo, em anos. (> 0) |
Saída
JSON em content[0].text com 6 campos — valorPresente taxaAnualPct tempoAnos valorFuturo perda pctPerda — mais fonte (URL da calculadora) e aviso (disclaimer).
Exemplo real (chamada ao servidor de produção)
arguments
{
"valorPresente": 100000,
"taxaAnualPct": 4.5,
"tempoAnos": 10
}
content[0].text
{
"valorPresente": 100000,
"taxaAnualPct": 4.5,
"tempoAnos": 10,
"valorFuturo": 64392.77,
"perda": 35607.23,
"pctPerda": 35.61,
"fonte": "https://estimei.com.br/calculadoras/inflacao/?utm_source=estimei-mcp&utm_medium=ia",
"aviso": "Resultado é uma estimativa educativa (Estimei, estimei.com.br) — não substitui profissional habilitado. Ver termos em https://estimei.com.br/termos."
}
Fonte oficial e rastreabilidade
- Banco Central do Brasil (BCB) — Selic, CDI, Poupança e IPCA, via API oficial do SGS/BCB
Fórmula: a mesma da calculadora Inflação (memória de cálculo e base legal na página) · Metodologia v1.5 — setembro/2026
calcular_meta_financeira
Simulador de Metas
Calcula se um aporte mensal planejado atinge uma meta financeira no prazo desejado e, se não, qual o aporte necessário — mesma fórmula de https://estimei.com.br/calculadoras/metas.
Entradas
| Parâmetro | Tipo | Obrigatório | Descrição |
|---|---|---|---|
valorMeta | number | sim | Valor da meta, em R$. (> 0) |
taxaAnualPct | number | sim | Taxa de retorno ANUAL esperada, em %. (≥ 0) |
tempoAnos | integer | sim | Prazo, em anos. (> 0, inteiro) |
valorAtual | number | Valor já investido/disponível, em R$. Padrão 0. (≥ 0) | |
aporteMensal | number | Aporte mensal planejado, em R$. Padrão 0. (≥ 0) |
Saída
JSON em content[0].text com 11 campos — valorMeta valorAtual aporteMensal taxaAnualPct tempoAnos montante aporteNecessario totalAportado jurosAcumul atingeMeta pctMetaAtingida — mais fonte (URL da calculadora) e aviso (disclaimer).
Exemplo real (chamada ao servidor de produção)
arguments
{
"valorMeta": 200000,
"taxaAnualPct": 10,
"tempoAnos": 8
}
content[0].text
{
"valorMeta": 200000,
"valorAtual": 0,
"aporteMensal": 0,
"taxaAnualPct": 10,
"tempoAnos": 8,
"montante": 0,
"aporteNecessario": 1394.59,
"totalAportado": 0,
"jurosAcumul": 0,
"atingeMeta": false,
"pctMetaAtingida": 0,
"fonte": "https://estimei.com.br/calculadoras/metas/?utm_source=estimei-mcp&utm_medium=ia",
"aviso": "Resultado é uma estimativa educativa (Estimei, estimei.com.br) — não substitui profissional habilitado. Ver termos em https://estimei.com.br/termos."
}
Fonte oficial e rastreabilidade
- Banco Central do Brasil (BCB) — Selic, CDI, Poupança e IPCA, via API oficial do SGS/BCB
Fórmula: a mesma da calculadora Simulador de Metas (memória de cálculo e base legal na página) · Metodologia v1.5 — setembro/2026
calcular_analise_compra
Análise de Compra
Compara pagar à vista com desconto vs. parcelar sem juros e investir a diferença — mesma fórmula de https://estimei.com.br/calculadoras/analise-compra.
Entradas
| Parâmetro | Tipo | Obrigatório | Descrição |
|---|---|---|---|
valorTotal | number | sim | Valor total da compra (sem desconto), em R$. (> 0) |
parcelas | integer | sim | Número de parcelas sem juros. (> 0, inteiro) |
taxaMensalPct | number | sim | Taxa de investimento MENSAL disponível pro valor não gasto, em %. (> 0) |
descontoPct | number | Desconto à vista oferecido, em %. Padrão 0. (≥ 0) |
Saída
JSON em content[0].text com 8 campos — valorTotal descontoPct descontoValor valorAVista valorParcela rendimentoSeParcela descontoInvestido pctGanhoParcelar — mais fonte (URL da calculadora) e aviso (disclaimer).
Exemplo real (chamada ao servidor de produção)
arguments
{
"valorTotal": 6000,
"parcelas": 10,
"taxaMensalPct": 1
}
content[0].text
{
"valorTotal": 6000,
"descontoPct": 0,
"descontoValor": 0,
"valorAVista": 6000,
"valorParcela": 600,
"rendimentoSeParcela": 350.41,
"descontoInvestido": 0,
"pctGanhoParcelar": 5.84,
"fonte": "https://estimei.com.br/calculadoras/analise-compra/?utm_source=estimei-mcp&utm_medium=ia",
"aviso": "Resultado é uma estimativa educativa (Estimei, estimei.com.br) — não substitui profissional habilitado. Ver termos em https://estimei.com.br/termos."
}
Fonte oficial e rastreabilidade
- Banco Central do Brasil (BCB) — Selic, CDI, Poupança e IPCA, via API oficial do SGS/BCB
Fórmula: a mesma da calculadora Análise de Compra (memória de cálculo e base legal na página) · Metodologia v1.5 — setembro/2026
calcular_liberdade_financeira
Liberdade Financeira
Calcula o patrimônio necessário pra viver de renda (regra da taxa informada e regra dos 4%/Trinity Study) — mesma fórmula de https://estimei.com.br/calculadoras/liberdade-financeira.
Entradas
| Parâmetro | Tipo | Obrigatório | Descrição |
|---|---|---|---|
gastoMensal | number | sim | Gasto mensal desejado na aposentadoria, em R$. (> 0) |
taxaRealAnualPct | number | sim | Retorno REAL (acima da inflação) esperado da carteira, ANUAL, em %. (> 0) |
Saída
JSON em content[0].text com 6 campos — gastoMensal taxaRealAnualPct gastoAnual patrimonioNecessario patrimonioTrinity multiploGastoAnual — mais fonte (URL da calculadora) e aviso (disclaimer).
Exemplo real (chamada ao servidor de produção)
arguments
{
"gastoMensal": 10000,
"taxaRealAnualPct": 4
}
content[0].text
{
"gastoMensal": 10000,
"taxaRealAnualPct": 4,
"gastoAnual": 120000,
"patrimonioNecessario": 3000000,
"patrimonioTrinity": 3000000,
"multiploGastoAnual": 25,
"fonte": "https://estimei.com.br/calculadoras/liberdade-financeira/?utm_source=estimei-mcp&utm_medium=ia",
"aviso": "Resultado é uma estimativa educativa (Estimei, estimei.com.br) — não substitui profissional habilitado. Ver termos em https://estimei.com.br/termos."
}
Fonte oficial e rastreabilidade
- Banco Central do Brasil (BCB) — Selic, CDI, Poupança e IPCA, via API oficial do SGS/BCB
Fórmula: a mesma da calculadora Liberdade Financeira (memória de cálculo e base legal na página) · Metodologia v1.5 — setembro/2026
calcular_metodo_50_30_20
Método 50-30-20
Distribui a renda mensal em necessidades (50%), desejos (30%) e poupança/investimento (20%) — mesma fórmula de https://estimei.com.br/calculadoras/metodo-50-30-20.
Entradas
| Parâmetro | Tipo | Obrigatório | Descrição |
|---|---|---|---|
rendaMensal | number | sim | Renda mensal líquida, em R$. (> 0) |
Saída
JSON em content[0].text com 4 campos — renda necessidades desejos poupanca — mais fonte (URL da calculadora) e aviso (disclaimer).
Exemplo real (chamada ao servidor de produção)
arguments
{
"rendaMensal": 9000
}
content[0].text
{
"renda": 9000,
"necessidades": 4500,
"desejos": 2700,
"poupanca": 1800,
"fonte": "https://estimei.com.br/calculadoras/metodo-50-30-20/?utm_source=estimei-mcp&utm_medium=ia",
"aviso": "Resultado é uma estimativa educativa (Estimei, estimei.com.br) — não substitui profissional habilitado. Ver termos em https://estimei.com.br/termos."
}
Fonte oficial e rastreabilidade
- Banco Central do Brasil (BCB) — Selic, CDI, Poupança e IPCA, via API oficial do SGS/BCB
Fórmula: a mesma da calculadora Método 50-30-20 (memória de cálculo e base legal na página) · Metodologia v1.5 — setembro/2026
calcular_atraso
Cálculo de Atraso
Calcula o total de uma dívida em atraso com correção monetária, multa e juros — nessa ordem de incidência (correção primeiro, multa e juros sobre o valor já corrigido) — mesma fórmula de https://estimei.com.br/calculadoras/calculo-atraso.
Entradas
| Parâmetro | Tipo | Obrigatório | Descrição |
|---|---|---|---|
valor | number | sim | Valor original da dívida, em R$. (> 0) |
multaPct | number | sim | Multa por atraso, em % (teto de 2% pro CDC Art. 52 em relação de consumo). (≥ 0) |
jurosDiarioPct | number | sim | Juros de mora, em % AO DIA. (≥ 0) |
dias | number | sim | Dias de atraso. (≥ 0) |
correcaoPct | number | Correção monetária acumulada no período, em %. Padrão 0. (≥ 0) |
Saída
JSON em content[0].text com 7 campos — valor valorCorrigido valorCorrecao valorMulta valorJuros total acrescimoPct — mais fonte (URL da calculadora) e aviso (disclaimer).
Exemplo real (chamada ao servidor de produção)
arguments
{
"valor": 2500,
"multaPct": 2,
"jurosDiarioPct": 0.033,
"dias": 30
}
content[0].text
{
"valor": 2500,
"valorCorrigido": 2500,
"valorCorrecao": 0,
"valorMulta": 50,
"valorJuros": 24.75,
"total": 2574.75,
"acrescimoPct": 2.99,
"fonte": "https://estimei.com.br/calculadoras/calculo-atraso/?utm_source=estimei-mcp&utm_medium=ia",
"aviso": "Resultado é uma estimativa educativa (Estimei, estimei.com.br) — não substitui profissional habilitado. Ver termos em https://estimei.com.br/termos."
}
Fonte oficial e rastreabilidade
- Banco Central do Brasil (BCB) — Selic, CDI, Poupança e IPCA, via API oficial do SGS/BCB
Fórmula: a mesma da calculadora Cálculo de Atraso (memória de cálculo e base legal na página) · Metodologia v1.5 — setembro/2026
Especificações técnicas
Protocolo, respostas e erros
Transporte
- Streamable HTTP, JSON-RPC 2.0 via
POSTem/mcp. - Protocolo MCP
2025-06-18. - Envie
Accept: application/json, text/event-stream; a resposta vem como SSE (event: message). - O
initializedevolveMcp-Session-Id— reenvie nas chamadas seguintes.
Acesso
- Sem autenticação e sem chave de API.
- CORS liberado (
*), commcp-session-idexposto — dá para chamar do navegador. - A resposta chega em cerca de 1 s; o servidor fecha o stream alguns segundos depois. Processe o evento assim que ele chegar (os SDKs oficiais já fazem isso).
Formato da saída
result.content[0].texté um JSON com os campos do cálculo.- Toda resposta traz
fonte(URL da calculadora equivalente no site) eaviso(disclaimer). - Mesma entrada, mesma saída. A exceção são as ferramentas com CUB, que usam o valor oficial vigente do mês.
Dados de mercado
- CUB das 27 UFs lido ao vivo da mesma tabela que o site usa, atualizada mensalmente a partir dos Sinduscons.
- Parâmetros que dependem do seu caso (taxas, prazos, percentuais) entram como argumento e são sempre explícitos.
Tratamento de erros
Erros voltam dentro de result, com isError: true e a mensagem em content[0].text — não como objeto error do JSON-RPC. Dois casos reais:
Regra de negócio (argumentos válidos, cenário sem sentido)
{
"jsonrpc": "2.0",
"id": 7,
"result": {
"content": [
{
"type": "text",
"text": "Erro: A nova taxa deve ser menor que a taxa atual para valer a pena."
}
],
"isError": true
}
}
Validação de entrada (−32602: argumento obrigatório ausente ou tipo errado)
{
"jsonrpc": "2.0",
"id": 8,
"result": {
"content": [
{
"type": "text",
"text": "MCP error -32602: Input validation error: Invalid arguments for tool calcular_sac_vs_price: Required at taxaAnual\nRequired at prazoAnos"
}
],
"isError": true
}
}
Boas práticas
- Mostre ao usuário final o
avisoe o link defonte— o resultado é uma estimativa educativa e a página da calculadora tem a memória de cálculo completa. - Use as descrições do
inputSchema: unidades (R$, %, meses, m²) e valores-padrão estão documentados em cada parâmetro. A resposta traz tambémstructuredContent, validado contra ooutputSchemada ferramenta, com a unidade de cada campo de saída. - Para ter tudo num arquivo só (entradas, saídas, fórmula, fontes, exemplo auditado e o campo do site de cada parâmetro): /calculadoras.json, com o schema em /calculadoras.schema.json.
- Defina um
User-Agentpróprio em clientes HTTP escritos à mão — o padrão dourllibdo Python é barrado pela proteção de borda. - Agentes que leem contexto direto: /llms.txt resume o Estimei e aponta para este servidor. Metodologia e fontes: Metodologia · Qualidade · Fontes Oficiais.
Os resultados são estimativas educativas e não substituem profissional habilitado — ver Termos de Uso. Metodologia v1.5 — setembro/2026.