Calculadora de Portabilidade de Financiamento Imobiliário
Se as taxas de juros caíram desde que você contratou seu financiamento, pode valer a pena migrar o saldo devedor para outro banco com taxa menor — sem custo de tarifa bancária, garantido por lei. Esta calculadora compara sua parcela atual com a nova proposta, calcula a economia líquida (descontando avaliação e cartório) e o tempo de payback.
Esta calculadora analisa:
- Economia mensal — diferença entre a parcela atual e a nova
- Economia líquida total — economia bruta menos os custos da portabilidade
- Payback — em quantos meses a economia cobre os custos da mudança
- Comparativo de taxas — as melhores taxas de portabilidade do mercado
Legislação base: Resolução CMN 5.057/2022 (portabilidade de crédito, sem tarifa), STJ Tema 972 (livre escolha de seguradora) e Lei 6.015/73 (registro em cartório).
Como o cálculo é feito
- Taxa mensal = (1 + taxa anual)1/12 − 1, para a taxa atual e para a nova
- Parcelas = Price do saldo devedor no prazo restante, mais o seguro MIP de cada banco
- Economia bruta = total a pagar hoje − total no novo banco
- Economia líquida = economia bruta − custos da troca (avaliação e cartório)
Exemplo (o cenário verificado pela suíte de testes): saldo de R$ 300 mil em 20 anos, de 11,5% para 9,8% ao ano. A parcela cai de R$ 3.173,30 para R$ 2.844,01 — R$ 329,29 por mês — e, descontados R$ 5 mil de custos, a economia líquida no contrato é de R$ 74.029,60.
Como funciona o processo, na prática?
Você solicita o DDC (Documento Descritivo de Crédito) ao banco atual — que deve entregá-lo em até 2 dias úteis. Com esse documento, pesquisa propostas em outros bancos comparando pelo CET (não só a taxa nominal). O novo banco então envia o pedido via CIP (Câmara Interbancária de Pagamentos) ao banco original, que tem 5 dias para aceitar, contrapropor ou liberar. Se aprovado, o novo banco quita a dívida antiga e assume o contrato, com a nova alienação fiduciária averbada na matrícula do imóvel.
Limitações
A conta supõe que as duas taxas ficam constantes até o fim e não inclui a TR nem tarifas mensais diferentes entre os bancos. Compare sempre o CET das duas propostas e confira se o novo banco mantém o seguro e as condições de amortização que você usa hoje. Peça ao banco atual a proposta de contraoferta: muitas vezes ele reduz a taxa para não perder o contrato, e a troca nem precisa acontecer — a economia vira desconto sem custo de cartório.
📋 Ficha Técnica: Entradas e Saídas
Conheça os dados necessários para realizar a simulação e os resultados entregues por esta ferramenta:
- Saldo Devedor Atual (R$)
- Taxa de Juros Atual (% ao ano)
- Prazo Restante (anos)
- MIP Mensal Atual (R$)
- Nova Taxa de Juros (% ao ano)
- Novo Prazo (anos) — opcional
- Novo MIP Mensal estimado (R$)
- Avaliação do Imóvel (R$)
- Registro Cartório — Averbação (R$)
- Economia líquida com a portabilidade
- Redução na parcela mensal
- Nova parcela total
Exemplo Prático de Simulação
Veja como este cálculo se aplica na prática, com números reais auditados pela suíte de testes do Estimei (597+ asserções, ver metodologia):
📥 Entradas do exemplo
📤 Resultado
Perguntas Frequentes
A portabilidade de financiamento imobiliário tem algum custo?
A portabilidade em si é gratuita — os bancos não podem cobrar tarifas pelo processo (Res. CMN 5.057/2022). Os únicos custos envolvidos são a avaliação do imóvel pelo novo banco e a averbação da nova alienação fiduciária no cartório de registro de imóveis — custos que esta calculadora já considera no cálculo da economia líquida.
Quanto tempo demora uma portabilidade?
O prazo típico é de 15 a 30 dias úteis, somando a análise de crédito, a avaliação do imóvel pelo novo banco e a averbação em cartório. A troca de informações entre os bancos é eletrônica (Res. CMN 5.057/2022). A portabilidade pelo Open Finance (Res. Conjunta 15/2025) começou pelo crédito pessoal, em fevereiro de 2026 — no financiamento imobiliário, o cartório e a avaliação continuam sendo as etapas que mais pesam no prazo.
Posso aumentar o prazo do financiamento na portabilidade?
Não sem consentimento expresso — a Res. CMN 5.057/2022 não permite que o prazo seja aumentado unilateralmente. O mais comum é manter o mesmo prazo ou reduzi-lo.
Preciso contratar o MIP e o DFI com o novo banco?
Não necessariamente — o STJ (Tema 972) garante o direito de escolher livremente a seguradora, desde que as coberturas mínimas exigidas sejam atendidas. Comparar opções pode gerar economia de 20% a 40% no valor dos seguros.
Vale a pena portar mesmo com uma economia mensal pequena?
Depende do payback: se os custos de avaliação e cartório forem recuperados em poucos meses pela economia mensal, geralmente vale a pena — especialmente porque o financiamento costuma ter muitos anos restantes pela frente. Use o resultado desta calculadora para ver o payback exato do seu caso.
É verdade que o dinheiro nunca passa pela minha conta?
Sim — na portabilidade legítima, a liquidação ocorre diretamente entre os bancos, via STR (Sistema de Transferência de Reservas do Banco Central). Se alguém pedir para você receber e repassar o valor da portabilidade, é sinal de golpe — desconfie e não prossiga.