# Estimei

> Plataforma gratuita de 46 calculadoras financeiras especializadas, organizadas em 4 hubs:
> Finanças Pessoais, Imóveis & Financiamento, Leilões & Oportunidades e Obras & Reformas.
> Cálculos rodam no navegador (dados só vão ao servidor para links de compartilhamento, relatórios por e-mail e os assistentes de IA),
> sem cadastro obrigatório, baseados em legislação e índices oficiais (Banco Central,
> SINAPI/Sinduscon, CRECI, CPC, CF/88). Site em português do Brasil.

Domínio: https://estimei.com.br
Idioma: português brasileiro (pt-BR) · Mercado: Brasil
Cada calculadora vive em uma rota própria: `https://estimei.com.br/calculadoras/{id}`
(SPA com URL real — deep link funciona diretamente, inclusive recarregando a página; suporta
back/forward do navegador).

Ver também: `/llms-full.txt` — fórmulas de referência, alíquotas tributárias e exemplos de
deep link.

## Servidor MCP (pra agentes de IA rodarem o cálculo de verdade, não só citar)

`https://mcp.estimei.com.br/mcp` (Streamable HTTP, JSON-RPC 2.0, protocolo MCP
2025-06-18, sem autenticação) — em vez de estimar um número, um agente de IA
pode chamar a ferramenta e receber o resultado real, calculado com a mesma
fórmula do site. Cobertura hoje: **46 ferramentas** para as **46 calculadoras**
do site, nos 4 hubs (Imóveis, Leilões, Reforma, Finanças) — 45 `calcular_*` e o
`analisar_leilao`, que cobre a Jornada de Leilão ("Qual é o seu limite?") —,
incluindo os 4 hubs de due diligence de leilão (Caixa, Bancos Privados,
Leiloeiro Oficial, Judicial/TRT), o motor de lance máximo por bissecção
numérica, o comparativo vender-vs-reformar, a Amortização Extraordinária, o
Desconto no 1º Imóvel (SFH), a Isenção de IR — 180 Dias, o Ciclo BRRRR Brasil e
o Risk Score de Leilões.

Para analisar um lote de leilão numa chamada só, há também a ferramenta
`analisar_leilao`: teto de lance, limite de lance para uma meta de retorno anual
já descontando desocupação, dívidas e custos até a venda (o mesmo da Jornada de
Leilão), custos de aquisição (ITBI do município),
desocupação, reforma pelo CUB, capital na arrematação e até a venda, ROI
anualizado × CDI, Risk Score em 4 dimensões e um veredito em semáforo com os
motivos — as mesmas fórmulas das calculadoras, com premissas únicas e um link
para abrir a análise preenchida na Jornada de Leilão:
https://estimei.com.br/calculadoras/jornada-leilao/

Como conectar o Claude em 1 minuto, com exemplos de perguntas:
https://estimei.com.br/ia/

Documentação completa, com o catálogo das 46 ferramentas (entradas, saída e
exemplo real de cada uma) e instruções de conexão (Claude, Claude Code,
Cursor, SDK Python, LangChain, HTTP puro): https://estimei.com.br/developers/

Cada resultado vem em `structuredContent` (validado contra o `outputSchema` da
ferramenta, com a unidade de cada campo) e o mesmo JSON em `content[0].text`,
com `fonte` (link da calculadora completa no site) e `aviso` (mesmo aviso de
responsabilidade dos cálculos no navegador). Erros voltam como
`result.isError: true`.

## Catálogo de calculadoras (JSON, para máquinas)

https://estimei.com.br/calculadoras.json — as 46 calculadoras num arquivo só:
entradas e saídas em JSON Schema (com unidade e valor padrão), o campo do
formulário do site de cada entrada, fórmula e limitações (o mesmo texto da
página), fontes legais, um exemplo auditado pela suíte de testes, a ferramenta
MCP correspondente e um modelo de link para abrir a calculadora já preenchida.
Gerado automaticamente a cada versão do site, a partir das mesmas fontes que as
páginas usam. Schema do próprio catálogo:
https://estimei.com.br/calculadoras.schema.json

## O que é / o que não é

O Estimei responde perguntas de decisão financeira com números rastreáveis: quanto custa
reformar, se vale a pena financiar, qual o lance máximo num leilão, se o aluguel rende mais
que o CDI. **Não é** banco, corretora, imobiliária, leiloeiro, consultoria de investimento
regulamentada, nem intermediário de compra e venda — não vende imóvel, não capta recurso e
não tem vínculo com a Caixa Econômica Federal nem com qualquer instituição financeira citada
nos exemplos. Resultados são estimativas orientativas de caráter educativo (ver
`/termos.html`), não substituem profissional habilitado.

## Fontes de dado usadas nos cálculos

- **CUB por estado** — Custo Unitário Básico da construção civil (NBR 12.721/2006), por UF, com competência mensal declarada na interface.
- **ITBI por município/estado** — alíquotas do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (CF/88 Art. 156), variam por município e mudam de lei em lei.
- **Séries do Banco Central (SGS/BCB)** — Selic, CDI, IPCA, buscadas via API oficial e atualizadas periodicamente.
- **IR sobre aluguel (PF)** — tabela progressiva mensal vigente (Lei 15.191/2025 + Lei 15.270/2025), nunca alíquota fixa.
- **IR de PJ (Lucro Presumido) na venda** — fórmula real com adicional de IRPJ, não uma alíquota fixa aproximada.
- **Comissão de leiloeiro e de corretor** — referências legais/normativas (Decreto 21.981/32, CRECI-SP), sempre editáveis pelo usuário.

Os valores de referência têm competência declarada na interface de cada calculadora — ao citar
um número deste site, cite também a competência mostrada, porque os dados mudam.

## Finanças Pessoais (8 calculadoras)
- [Orçamento Pessoal](/calculadoras/orcamento-pessoal): Organize suas finanças e descubra para onde vai seu dinheiro.
- [Juros Compostos](/calculadoras/juros-compostos): Veja o poder do tempo e dos aportes mensais nos seus investimentos.
- [Inflação](/calculadoras/inflacao): Calcule a perda de poder de compra ao longo do tempo.
- [Simulador de Metas](/calculadoras/metas): Calcule quanto investir por mês para alcançar seus objetivos.
- [Análise de Compra](/calculadoras/analise-compra): Vale a pena o desconto à vista? Compare com o rendimento do investimento.
- [Liberdade Financeira](/calculadoras/liberdade-financeira): Calcule o patrimônio necessário para viver de renda.
- [Método 50-30-20](/calculadoras/metodo-50-30-20): Distribua seu salário entre necessidades, desejos e investimentos.
- [Cálculo de Atraso](/calculadoras/calculo-atraso): Calcule o total de um débito com multa, juros e correção monetária.

## Imóveis & Financiamento (12 calculadoras)
- [Financiamento (Price)](/calculadoras/financiamento-imovel): Simule parcelas e custo total do financiamento imobiliário.
- [SAC vs Price](/calculadoras/sac-vs-price): Compare os dois sistemas de amortização e economize.
- [Aluguel vs Compra](/calculadoras/aluguel-vs-compra): Compare o custo real de alugar ou comprar um imóvel.
- [Rendimento de Aluguel](/calculadoras/rendimento-aluguel): Calcule a rentabilidade real do seu investimento imobiliário.
- [Viabilidade de Investimento](/calculadoras/viabilidade-investimento): Análise completa de ROI, Cap Rate e fluxo de caixa imobiliário.
- [Comissão Imobiliária](/calculadoras/comissao-imobiliaria): Calcule comissões para compradores, vendedores e imobiliárias.
- [Custo Efetivo de Financiamento](/calculadoras/custo-efetivo-financiamento): Descubra o custo real do financiamento com todas as taxas.
- [Portabilidade de Financiamento](/calculadoras/portabilidade-financiamento): Descubra se vale transferir seu financiamento para outro banco.
- [Ciclo BRRRR Brasil](/calculadoras/ciclo-brrrr): Simule o ciclo Buy-Rehab-Rent-Refinance-Repeat — quanto capital você recicla via Home Equity/CGI para a próxima compra.
- [Amortização Extraordinária](/calculadoras/amortizacao-extraordinaria): Reduzir prazo ou reduzir parcela? Compare as 2 opções ao usar um aporte extra para abater o financiamento.
- [Desconto no 1º Imóvel (SFH)](/calculadoras/desconto-primeiro-imovel-sfh): Primeiro imóvel financiado pelo SFH? Veja se você tem direito a 50% de desconto nas custas de cartório.
- [Isenção de IR — 180 Dias](/calculadoras/isencao-ir-venda-imovel-180-dias): Vendeu um imóvel? Veja se você tem direito à isenção de IR reaplicando o valor em até 180 dias.

## Leilões & Oportunidades (18 calculadoras)
- [Qual é o seu limite? Jornada do Leilão](/calculadoras/jornada-leilao): Preencha o lote uma vez e descubra o lance máximo que entrega o retorno anual que você exige, já com desocupação, dívidas do edital e custos até a venda, mais o Risk Score em 4 dimensões.
- [Imóveis Caixa - Análise Rápida](/calculadoras/viabilidade-caixa): Viabilidade para imóveis da Caixa Econômica Federal. Leilão, Licitação Aberta, Venda Online e Compra Direta.
- [Imóveis Caixa — Análise Completa](/calculadoras/viabilidade-caixa-hub): Due diligence completa: financiamento SAC/Price, custo de carregamento (imóvel ocupado), desembolso no Dia 1 e comparativo PF vs PJ na tributação.
- [Leilão de Banco Privado](/calculadoras/viabilidade-bancos-hub): Análise especializada em leilões de bancos privados. Dívidas retroativas, assessoria jurídica, ocupação e risco.
- [Leilão Judicial (TRT)](/calculadoras/viabilidade-trt-hub): Especializado em leilões judiciais — parcelamento 30x (CPC Art. 895), indexação SELIC/IPCA, cenários de risco de impugnação.
- [Leilão com Leiloeiro Oficial](/calculadoras/viabilidade-leiloeiros-hub): Operacional — fluxo rígido até o pagamento, comissão de leiloeiro fixa por lei, checagem de fraude, logística.
- [Viabilidade Simples](/calculadoras/viabilidade-leilao-simples): Estimativa rápida de viabilidade de um imóvel em leilão.
- [Viabilidade Completa](/calculadoras/viabilidade-leilao-completa): Análise detalhada de todos os custos e retornos de um leilão.
- [Lance Máximo](/calculadoras/lance-maximo): Descubra o valor máximo que você pode dar no lance.
- [ROI vs CDI](/calculadoras/roi-vs-cdi): Compare o retorno do leilão com investimentos tradicionais.
- [Custos Totais da Arrematação](/calculadoras/custos-totais-leilao): Todos os custos de arrematação com ITBI automático por município.
- [Financiamento para Leilões](/calculadoras/financiamento-leilao): Simule o financiamento do imóvel arrematado em leilão.
- [Reforma e Custo de Oportunidade](/calculadoras/reforma-oportunidade): Calcule o custo real da reforma incluindo aluguel e tempo.
- [Custos por Estado](/calculadoras/custos-por-estado): Calcule ITBI, registro e custos cartorários por estado brasileiro (27 UFs).
- [Capital Mínimo Recomendado](/calculadoras/capital-minimo): Descubra quanto capital é necessário para iniciar operações em leilões imobiliários.
- [Custo de Oportunidade SELIC](/calculadoras/custo-oportunidade-selic): Calcule quanto você "perdeu" em juros enquanto esperava pela reforma ou venda.
- [Ocupação Forçada](/calculadoras/ocupacao-forcada): Calcule prazos e custos para desocupar um imóvel (amigável, judicial ou forçada).
- [Risk Score de Leilões](/calculadoras/risk-score-leilao): Pontuação de risco (0-100) da arrematação: ocupação, rito, dívidas, deságio e reforma.

## Obras & Reformas (8 calculadoras)
- [Viabilidade de Reforma para Venda](/calculadoras/viabilidade-reforma): Calcule se reformar para vender vale a pena — ROI, VPL, IR e comissão de corretor.
- [Reforma Simples](/calculadoras/reforma-simples): Estimativa rápida do custo de reforma por m².
- [Reforma Completa](/calculadoras/reforma-completa): Planejamento detalhado com materiais, mão de obra e custos extras.
- [Calculadora de Materiais](/calculadoras/calculadora-materiais): Descubra a quantidade exata de materiais para sua reforma.
- [Calculadora de Piso](/calculadoras/calculadora-piso): Calcule a quantidade exata de piso ou revestimento.
- [Calculadora de Tinta](/calculadoras/calculadora-tinta): Descubra quantas latas de tinta você precisa para pintar.
- [Orçamento por Ambiente](/calculadoras/orcamento-por-ambiente): Calcule o custo estimado para reformar cada cômodo da casa.
- [Financiamento para Reforma](/calculadoras/financiamento-reforma): Simule o financiamento da sua reforma e compare as opções.

## Outras páginas
- [Termos de Uso e Disclaimer](/termos.html): natureza educativa do serviço, limitação de responsabilidade.
- [Política de Privacidade](/privacidade.html): tratamento de dados pessoais (LGPD).