Leilão Judicial (TRT)

Especializado em leilões judiciais. Art. 895 CPC: parcelamento 30×, indexação SELIC/IPCA, risco de impugnação em 3 cenários (otimista/esperado/pessimista).

🎯 Decisão que esta ferramenta resolve

"Nesse leilão judicial trabalhista, o parcelamento em até 30 vezes e o risco de impugnação ainda deixam a arrematação lucrativa?"

🗓️ Última revisão da fórmula: 30/09/2026

Cenários prontos:

Processo e Praça

Exemplo ilustrativo — não representa orçamento ou preço garantido.
* Define quem são os credores e a ordem de preferência sobre o produto da venda.
* Usado apenas como referência de prazos praticados.
* Em 1ª praça o lance mínimo é 100% da avaliação, sem exceção (CLT Art. 888, §1º); em 2ª praça/leilão, lances abaixo de 50% da avaliação são considerados preço vil, salvo mínimo diferente fixado pelo juiz no edital (CPC Art. 891, parágrafo único, aplicável subsidiariamente à Justiça do Trabalho via CLT Art. 769/889).
* Define o CUB usado nas estimativas de reforma (NBR 12.721/2006).
* Usado no cálculo do CUB de referência da reforma (NBR 12.721/2006 | Sinduscon). Este hub não tem seção de financiamento (parcelamento é o do Art. 895 CPC, igual para todos os tipos).
* Valor da avaliação constante do edital.
* Lances muito abaixo da avaliação podem ser considerados preço vil e anulados (CPC Art. 891, parágrafo único). Veja a seção Praça acima.

Parcelamento Judicial (Art. 895 do CPC)

* O Art. 895 permite sinal de 25% à vista e o restante em até 30 parcelas mensais. Em branco = à vista.
* O saldo parcelado é corrigido monetariamente até a quitação (CPC Art. 895, §2º).

Custos do Processo e Transferência

* Sobre o lance, paga à vista em até 24h do encerramento. Mínimo de 5% (Decreto 21.981/32; STJ, RMS 65.084/2023, Tema confirma que é PISO, não teto — o juiz pode fixar percentual maior no edital). Em branco = R$ 0.
EntendaDiferente da comissão de venda (mercado, editável, sem piso legal), esta é regulada: o Decreto 21.981/32 exige "obrigatoriamente" no mínimo 5% sobre o bem arrematado, confirmado pelo STJ em 2023 (RMS 65.084) como piso e não valor fixo. Confira o percentual exato no edital do seu leilão antes de lançar.
* Sobre o valor da arrematação. Em branco = R$ 0.
EntendaVaria por tribunal e tipo de processo — exemplo real: a Justiça Federal (3ª Região) cobra 0,5% do valor da arrematação, depositado em juízo (fonte: regras de praça da Seção Judiciária de São Paulo). Confira a tabela de custas do seu tribunal antes de lançar; processos trabalhistas podem seguir tabela própria.
* Documento que transfere a propriedade (CPC Art. 901, §1º). Em branco = R$ 0.
* Diligência do oficial de justiça — não inclui honorários (campo próprio abaixo). Em branco = R$ 0.
EntendaFica em R$, não %: é taxa fixa de tabela de custas judiciais (varia por tribunal/comarca), não proporcional ao valor do imóvel. Exemplo real: tabela do TJPR cobra ~R$ 108,63 por diligência (referência jun/2026) — confira a tabela do seu tribunal.
* Base = valor da arrematação (STJ Tema 1.113). Em branco = R$ 0.
EntendaREsp 1.937.821. Sugestão de mercado 2% a 4% por município; em branco = R$ 0.
* Na arrematação judicial a carta de arrematação substitui a escritura em muitos casos — confirme no cartório.
EntendaQuando o cartório exigir escritura complementar à carta, a sugestão de mercado é 1% a 2% sobre o valor de avaliação; em branco = R$ 0.
* Base = valor de avaliação (tabela do TJ do estado). Em branco = R$ 0.
* IPTU e condomínio em atraso.
EntendaNa arrematação judicial os débitos costumam ser sub-rogados no preço (CTN Art. 130, parágrafo único) — confira o edital.
* Sobre o lance. Análise prévia, imissão na posse e regularização (referência de mercado — combine por escrito com o advogado). Não reduz o IR sobre ganho de capital. Se desocupado, geralmente 0. Em branco = R$ 0.

Ocupação e Custos de Carregamento

* Se ocupado: desocupação via mandado de imissão na posse. Ex-proprietário/executado costuma ser mais simples que terceiros/invasor (ver Custos do Processo acima).
* Se deixar em branco, será zero.
* Se deixar em branco, será zero.
* Correm até a venda, não só até a desocupação. Se deixar em branco, será zero.

Reforma

* Estimativa: pintura 0,5 mês | básica 1-2 | média 2-4 | completa 4-8 (varia por m²).

Risco de Impugnação (específico do judicial)

* O executado pode impugnar a arrematação (CPC Art. 903, §§ 1º e 2º). Se anulada, o valor é devolvido — mas o capital fica preso no processo.
* Tempo até reaver o dinheiro. O custo de oportunidade desse período entra no cenário pessimista.

Intenção de Uso

* Obrigatório para vender e para manter: define o prazo da projeção. Para alugar, é opcional (o yield já é uma taxa anual).
* Base do cálculo de lucro, ROI e IR sobre ganho de capital.
* Em branco = R$ 0 (venda sem corretor). Sugestão de mercado 6% a 8% (CC Art. 724 | Tabela da 28ª Plenária do CRECI-SP). Editável.
* Renda temporária enquanto o imóvel não é vendido. Em branco = R$ 0.
* Define o regime do resultado principal (card, conta e PDF).
EntendaA tabela de resultado sempre mostra PF e PJ lado a lado para comparar. PF: 15% sobre o ganho de capital (RIR/2018 Art. 153). PJ Lucro Presumido: alíquota efetiva real sobre a receita bruta da venda (IRPJ+CSLL+PIS+COFINS, varia por caso — nunca um percentual fixo). PJ assume o imóvel como estoque de empresa de compra e venda.
Guia completo: como funciona o leilão judicial e o parcelamento do Art. 895

Leilão Judicial — Parcelamento, Riscos e o Que Ninguém Conta

No leilão judicial o imóvel é vendido por ordem do juiz para pagar uma dívida do antigo dono — trabalhista, cível ou fiscal. É o leilão com maior desconto e maior risco jurídico, e o único que permite arrematar parcelado.

Como o cálculo é feito

  • Dia 1: sinal de 25% do lance (CPC Art. 895, § 1º) + comissão do leiloeiro, paga à parte e à vista
  • Garantia: o saldo fica garantido por hipoteca do próprio imóvel
  • Saldo parcelado = lance − sinal, em até 30 parcelas com amortização constante, corrigidas pelo indexador da proposta — Selic ou IPCA (CPC Art. 895, § 2º)
  • Custos de aquisição = custas processuais e ITBI sobre o lance + escritura e registro sobre a avaliação
  • Custos jurídicos e de desocupação = honorários + desocupação + carta de arrematação + mandado de imissão na posse
  • Desembolso total = Dia 1 + aquisição + jurídico + dívidas + reforma + custos mensais até a venda + parcelas pagas
  • Lucro = venda − saldo a quitar − corretagem − imposto − desembolso
  • Cenário esperado = lucro × (1 − p) + cenário pessimista × p, com p = 10%, 25% ou 40% de chance de impugnação

Exemplo (o cenário verificado pela suíte de testes): lance de R$ 180 mil na 2ª praça, parcelado em 24 meses. No Dia 1 saem R$ 45 mil de sinal e R$ 9 mil de comissão; os R$ 135 mil restantes viram parcelas corrigidas.

1ª e 2ª praça

Na 1ª praça o lance mínimo é a avaliação. Na 2ª aceita-se menos, mas nunca preço vil: o CPC (Art. 891, parágrafo único) considera vil o lance abaixo do mínimo fixado pelo juiz ou, sem mínimo, abaixo de 50% da avaliação.

O risco que muda tudo: impugnação

A arrematação pode ser questionada em até 10 dias (CPC Art. 903, § 2º). Se for desfeita, o capital fica parado por meses. A calculadora mostra, além do lucro, o cenário esperado ponderado por essa probabilidade.

Atraso nas parcelas e dívidas do imóvel

Parcela atrasada gera multa de 10% sobre ela e as que faltam, e o exequente pode pedir o desfazimento da arrematação (CPC Art. 895, §§ 4º e 5º). Os débitos tributários costumam ser pagos com o próprio preço (CTN Art. 130, parágrafo único); condomínio depende do edital.

Quando recebo a posse?

Depois do pagamento do sinal, da comissão e das despesas da execução, o juiz expede a carta de arrematação e, se o imóvel estiver ocupado, o mandado de imissão na posse (CPC Art. 901, § 1º). Os meses até a imissão contam no prazo de venda e nos custos mensais.

Limitações

O cenário pessimista é conservador: considera todo o desembolso perdido mais o custo de oportunidade do capital preso. Honorários, carta e mandado não reduzem o imposto. Confirme sempre com o edital e um advogado.

📋 Ficha Técnica: Entradas e Saídas

Conheça os dados necessários para realizar a simulação e os resultados entregues por esta ferramenta:

📥 O que você informa (Entradas):
  • Tipo de Processo
  • Tribunal / Região
  • Praça
  • Estado (UF)
  • Tipo de Imóvel
  • Valor de Avaliação Judicial (R$)
  • Valor do Lance (R$)
  • Área do Imóvel (m²)
  • Nº de Parcelas Desejadas
  • Indexador das Parcelas
  • Comissão do Leiloeiro (%)
  • Custas Processuais (%)
  • Expedição da Carta de Arrematação (R$)
  • Mandado de Imissão na Posse (R$)
  • ITBI (%)
  • Escritura (% da avaliação)
  • Registro CRI (% da avaliação)
  • Dívidas Anteriores (R$)
  • Honorários Advocatícios (%)
  • Situação do Imóvel
  • Meses até a Imissão na Posse
  • Custos de Desocupação (% da avaliação)
  • IPTU mensal (R$)
  • Condomínio mensal (R$)
  • Água / Luz / Outros mensal (R$)
  • Nível de Reforma
  • Custo da Reforma por m² (R$)
  • Valor Total da Reforma (R$)
  • Meses de Obra
  • Risco de Anulação da Arrematação
  • Meses de Capital Preso se Anulada
  • O que pretende fazer
  • Horizonte da Análise (meses)
  • Preço Estimado de Venda (R$)
  • Comissão do Corretor na Venda (%)
  • Valorização Esperada no Período (%)
  • Aluguel Durante o Carregamento (R$/mês)
  • Meses Alugado no Período
  • Aluguel Mensal Esperado (R$)
  • Meses Alugados por Ano
  • Você é Pessoa Jurídica (PJ)?
📤 O que o Estimei entrega (Saídas):
  • Lucro líquido (PF)
  • ROI
  • Comissão do leiloeiro

Exemplo Prático de Simulação

Veja como este cálculo se aplica na prática, com números reais auditados pela suíte de testes do Estimei (597+ asserções, ver metodologia):

📥 Entradas do exemplo

Valor de Avaliação Judicial (R$) R$ 300.000,00
Valor do Lance (R$) R$ 180.000,00
Preço Estimado de Venda (R$) R$ 300.000,00

📤 Resultado

Lucro líquido (PF) R$ 10.764,68
ROI 5,52%
Comissão do leiloeiro R$ 9.000,00

Perguntas Frequentes

Posso financiar um imóvel de leilão judicial?

Raramente. A maioria dos bancos não financia arrematação judicial pela insegurança registral no período de impugnação. O parcelamento do Art. 895 costuma ser a única alavancagem disponível.

Quando recebo as chaves?

Após a carta de arrematação e, se ocupado, o mandado de imissão na posse. Em imóvel ocupado por terceiros o prazo real costuma ser de vários meses.

📋 Base legal: CPC/2015 Arts. 879-903 (Art. 891 preço vil, Art. 895 parcelamento, Art. 901 carta de arrematação, Art. 903 impugnação) · Decreto 21.981/32 Art. 24 · CTN Art. 130 · STJ Tema 1.113 · RIR/2018 Art. 153. Estimativas — confirme sempre com o edital e um advogado.

📚 Fontes Oficiais e Base Legal

Normas, leis e bases de dados em que o cálculo desta ferramenta se apoia:

⚠️ Limitações e Quando NÃO Usar Esta Ferramenta

O Estimei fornece estimativas matemáticas orientativas com base legal e dados oficiais. No entanto, esta ferramenta não substitui:

🧭 Próxima Etapa da sua Decisão

Considerando o parcelamento judicial, confirme se você tem o capital mínimo recomendado para essa operação.

Avançar para Capital Mínimo Recomendado →

Outras calculadoras de Leilões

Imóveis Caixa - Análise Rápida Imóveis Caixa — Análise Completa Leilão de Banco Privado Leilão com Leiloeiro Oficial