Financiamento para Leilões — Price, SAC e Custos de Aquisição
Nem todo imóvel de leilão pode ser financiado, e o banco nunca financia os custos da compra. Esta calculadora simula a parcela pela Tabela Price e pelo SAC e soma, à parte, o dinheiro que precisa estar disponível no início: entrada, ITBI, comissão e cartório.
Como o cálculo é feito
- Entrada = lance × percentual de entrada; financiado = lance − entrada
- Custos de aquisição = ITBI e comissão do leiloeiro sobre o lance + escritura e registro sobre a avaliação
- Desembolso inicial = entrada + custos de aquisição
- Taxa mensal = (1 + taxa anual)1/12 − 1
- Price: parcela = financiado × i ÷ (1 − (1 + i)−n); SAC: amortização = financiado ÷ n, e cada parcela = amortização + juros sobre o saldo
- Economia do SAC = total pago no Price − total pago no SAC
Exemplo (o cenário verificado pela suíte de testes): lance de R$ 200 mil, 30% de entrada, 10,26% ao ano em 20 anos. Saem R$ 60 mil de entrada e R$ 20.500 de custos no início. No Price, 240 parcelas de R$ 1.333,17; no SAC, a primeira é R$ 1.727,48 e o total pago fica R$ 42.091,32 menor.
Por que os custos não entram no financiamento?
ITBI, comissão e cartório são pagos à vista, antes ou no ato da formalização. Por isso a calculadora mostra o desembolso inicial separado do valor financiado — é esse o dinheiro que precisa estar livre.
Pessoa física ou jurídica?
A pessoa física costuma financiar pelo SFH, com taxas menores e prazos longos, sobretudo em imóvel residencial. A jurídica em geral financia fora do SFH, com taxa maior e prazo menor. A calculadora ajusta a sugestão de taxa e prazo, mas vale a proposta do banco — e a aprovação de crédito precisa sair antes do leilão, não depois, porque o prazo de pagamento do edital não espera a análise do banco.
Price ou SAC?
No Price a parcela é fixa, mais fácil de encaixar no orçamento. No SAC a primeira parcela é maior, mas os juros caem junto com o saldo e o total pago é menor — no exemplo, R$ 42 mil a menos em 20 anos. Se a ideia é revender logo, a diferença conta menos do que o saldo devedor a quitar na venda: simule também na Viabilidade Completa.
Quanto dinheiro separar no início?
O desembolso inicial é o mínimo. Some a ele a reforma, as primeiras parcelas e os custos mensais até o imóvel render ou ser vendido — a Calculadora de Capital Mínimo faz essa conta com margem de segurança.
Limitações
Seguros, tarifas e IOF não entram — compare sempre o CET da proposta. Leilões judiciais e de leiloeiros costumam exigir pagamento à vista; confirme no edital se o imóvel aceita financiamento.
📋 Ficha Técnica: Entradas e Saídas
Conheça os dados necessários para realizar a simulação e os resultados entregues por esta ferramenta:
- Estado (UF)
- Tipo de Imóvel
- Valor do Lance (R$)
- Valor de Mercado (R$)
- Percentual de Entrada (%)
- Valor da Entrada (R$) — calculado
- ITBI (%)
- Escritura (%)
- Registro CRI (%)
- Comissão do Leiloeiro (%)
- Regime
- Taxa de Juros Anual (%)
- Prazo (Anos)
- Sistema de Amortização
- Economia de juros com SAC (vs. Price)
- Parcela fixa na Price
- 1ª parcela no SAC
Exemplo Prático de Simulação
Veja como este cálculo se aplica na prática, com números reais auditados pela suíte de testes do Estimei (597+ asserções, ver metodologia):
📥 Entradas do exemplo
📤 Resultado
Perguntas Frequentes
Todo imóvel de leilão pode ser financiado?
Não. Nem todos os bancos financiam imóveis arrematados em leilão — verifique com o banco antes de contar com essa opção, principalmente em leilões extrajudiciais.
Por que a entrada mínima varia tanto entre os bancos?
Cada instituição define sua própria política de risco. A Caixa, por exemplo, pode liberar entradas de 0% a 5% em campanhas promocionais para desovar estoque de imóveis retomados, enquanto o financiamento convencional de mercado costuma exigir 20% a 30%.
Os custos de aquisição (ITBI, escritura, registro) podem ser financiados?
Normalmente não — são pagos à vista, separadamente do financiamento do imóvel. Por isso é importante somar esses custos à entrada para saber o total de dinheiro necessário no início da operação.
SAC ou Price: qual economiza mais?
O SAC tem parcelas decrescentes e menor custo total de juros ao longo do financiamento, pois amortiza mais rápido no início. A Price tem parcela fixa, o que facilita o planejamento mensal, mas custa mais em juros totais no mesmo prazo.