Calculadora de Viabilidade de Investimento Imobiliário
Comprar um imóvel para alugar é uma das formas mais tradicionais de investimento no Brasil — mas avaliar se vale a pena exige mais do que olhar o valor do aluguel. Esta calculadora reúne os principais indicadores usados por investidores profissionais para medir a rentabilidade real de um imóvel: Yield bruto e líquido, Cap Rate, Cash-on-Cash, ROI total e Payback.
Esta calculadora analisa:
- Yield líquido — retorno do aluguel já descontados vacância, administração, manutenção e IPTU
- Cap Rate — retorno operacional puro, padrão usado no mercado profissional
- Cash-on-Cash — retorno sobre o capital próprio, essencial quando há financiamento
- ROI Total — yield líquido somado à valorização estimada do imóvel
- Price-to-Rent Ratio — se o imóvel está caro ou barato em relação ao aluguel praticado
- Comparativo com renda fixa — Poupança, Tesouro Selic e CDI no mesmo período
Legislação e fontes: Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), CF/88 Art. 156 (IPTU), Leis 15.191/2025 e 15.270/2025 (tabela progressiva do IR, que tributa o aluguel recebido por pessoa física), FipeZAP (yield médio nacional) e Secovi-SP (vacância).
Como o cálculo é feito
- Receita efetiva = aluguel × 12 − vacância; despesas = administração + manutenção + IPTU
- Renda líquida = receita efetiva − despesas
- Yield líquido = renda líquida ÷ valor do imóvel; cash-on-cash = renda líquida ÷ capital da entrada
- Retorno total = yield líquido + valorização; payback = 100 ÷ yield líquido, em anos
- Custo de oportunidade: o capital da entrada rendendo CDI, poupança e Tesouro
Exemplo (o cenário verificado pela suíte de testes): imóvel de R$ 400 mil com R$ 100 mil de entrada, alugado por R$ 2.200. A renda líquida é R$ 16.859,20 por ano: yield líquido de 4,21% e cash-on-cash de 16,86%. O cash-on-cash não desconta a parcela de um eventual financiamento do saldo — se houver, subtraia-a da renda.
Qual a diferença entre Yield bruto, Yield líquido e Cap Rate?
O Yield bruto é o cálculo mais simples: aluguel anual dividido pelo valor do imóvel, sem descontar nenhum custo. O Yield líquido desconta vacância, administração, manutenção e IPTU — é o número que realmente entra no seu bolso. O Cap Rate é semelhante ao Yield líquido, mas segue a convenção do mercado profissional (NOI ÷ valor do imóvel) e é o indicador mais usado para comparar imóveis entre si, independente da forma de pagamento.
Por que o Cash-on-Cash importa quando o imóvel é financiado?
O Cash-on-Cash mede o retorno sobre o capital próprio investido (a entrada), não sobre o valor total do imóvel. Se você financiar parte da compra, seu capital investido é menor que o valor do imóvel — e o retorno percentual sobre esse capital pode ser bem maior que o Yield, graças ao efeito da alavancagem. É por isso que investidores que financiam costumam olhar mais para o Cash-on-Cash do que para o Yield puro.
Por que o retorno do aluguel muitas vezes fica abaixo do CDI?
Com o CDI em patamares elevados, é comum que o Yield líquido de um imóvel fique abaixo da renda fixa — isso não significa necessariamente que o investimento seja ruim. O retorno total de um imóvel soma o aluguel e a valorização patrimonial esperada, além de funcionar como proteção contra a inflação no longo prazo. Compare sempre o ROI Total (yield + valorização) com o CDI, não só o yield isolado.
📋 Ficha Técnica: Entradas e Saídas
Conheça os dados necessários para realizar a simulação e os resultados entregues por esta ferramenta:
- Valor do Imóvel (R$)
- Entrada (R$)
- Aluguel Mensal Previsto (R$)
- Valorização Anual Estimada (%)
- Vacância (% do aluguel anual)
- Taxa de Administração (% do aluguel)
- Manutenção Estrutural (% do valor/ano)
- IPTU Anual (R$)
- CDI / Taxa de Investimento (% ao ano)
- ROI total no período
- Cash-on-cash anual
- Payback do investimento
Exemplo Prático de Simulação
Veja como este cálculo se aplica na prática, com números reais auditados pela suíte de testes do Estimei (597+ asserções, ver metodologia):
📥 Entradas do exemplo
📤 Resultado
Perguntas Frequentes
Qual Yield é considerado bom no Brasil?
A média nacional gira em torno de 6,13% a.a. (FipeZAP Jun-Jul/2026), variando por tipo de imóvel: imóveis menores (1 quarto) tendem a ter yield mais alto (~7,09%), enquanto imóveis maiores (4+ quartos) costumam ter yield menor (~5,32%). Compare sempre com o valor médio da sua região.
O que é vacância e como ela afeta o retorno?
Vacância é o período em que o imóvel fica sem inquilino, sem gerar renda. A média nacional gira em torno de 25 a 30 dias por ano (7% a 8%), mas varia por região — em São Paulo, por exemplo, o Secovi-SP registrou vacância de cerca de 3,5% em 2026. Quanto menor a vacância, maior o yield líquido real.
O IPTU pode ser repassado ao inquilino?
A responsabilidade legal pelo IPTU é do proprietário (CF/88 Art. 156), mas o contrato de locação pode prever o repasse ao inquilino (Lei 8.245/91, Art. 22, VIII). Se o seu contrato prevê esse repasse, você pode zerar o campo de IPTU nesta calculadora.
Por que o Price-to-Rent Ratio importa?
Ele mostra quantos anos de aluguel seriam necessários para "pagar" o valor do imóvel — quanto menor o número, mais barato o imóvel está em relação ao aluguel praticado (bom yield). Acima de 25x, o imóvel tende a estar caro frente ao aluguel; abaixo de 15x, tende a estar barato.
O ROI Total considera impostos sobre o aluguel?
Esta calculadora foca na rentabilidade operacional e na valorização — o aluguel recebido por Pessoa Física é tributado pela tabela progressiva mensal do IRPF (Leis 15.191/2025 e 15.270/2025). Para o cálculo detalhado do Imposto de Renda sobre o aluguel recebido, use a calculadora de Rendimento de Aluguel.