Calculadora de Viabilidade Completa de Leilão de Imóveis
Desconto nominal não é lucro: ITBI, cartório, comissão, reforma, desocupação, meses de condomínio e imposto consomem boa parte da margem. Esta calculadora projeta a operação inteira — à vista ou financiada, pessoa física ou jurídica — da arrematação até a venda ou o aluguel.
Como o cálculo é feito
- Dia 1: o lance (ou a entrada, se financiar) e a comissão do leiloeiro
- Custos de aquisição = comissão e ITBI sobre o lance + escritura e registro sobre a avaliação; desocupação = honorários + custo de desocupação
- Carregamento = (IPTU + condomínio + água + outros) × meses até a venda, mais as parcelas pagas
- Desembolso total = entrada + aquisição + desocupação + dívidas anteriores + reforma + carregamento
- Receita líquida = venda − saldo devedor − corretagem − imposto (+ aluguel líquido do período)
- Lucro = receita líquida − desembolso; ROI = lucro ÷ desembolso, anualizado pelos meses até a venda
Exemplo (o cenário verificado pela suíte de testes): lance de R$ 220 mil num imóvel de R$ 300 mil, R$ 25 mil de reforma e R$ 800 por mês durante 10 meses. O desembolso chega a R$ 275.100; vendendo por R$ 310 mil, sobram R$ 12.655 como pessoa física — ROI de 4,6%, ou 5,55% ao ano.
Pessoa física ou jurídica?
Na pessoa física o imposto é de 15% sobre o ganho, e custos mensais, honorários e dívidas antigas não reduzem essa base (IN SRF 84/2001). Na jurídica do Lucro Presumido, IRPJ, CSLL, PIS e Cofins incidem sobre a receita da venda: 5,93% sem o adicional do IRPJ, um pouco mais acima do limite. No exemplo, a PJ paga R$ 18.383 e termina com prejuízo — com margem baixa, a PF costuma sair melhor. A tabela mostra os dois lados.
Financiar a arrematação
Quando o edital aceita, a calculadora simula entrada, Price ou SAC e o saldo devedor quitado na venda. As parcelas pagas entram no desembolso, e a calculadora não soma os juros à base do imposto (conservador — a IN SRF 84/2001, Art. 17, I, g, admite incluí-los com comprovação) — financiar libera caixa no Dia 1, mas nem sempre melhora o ROI. Leilões judiciais e de leiloeiros costumam exigir pagamento à vista — confira no edital.
ITBI incide sobre o lance ou sobre o valor de mercado?
Sobre o lance. O STJ fixou no Tema 1.113 (REsp 1.937.821) que a base do ITBI é o valor da transação — no leilão, o lance vencedor, mesmo bem abaixo da avaliação. Para escritura e registro, a calculadora usa a avaliação.
Limitações
As isenções de IR não são aplicadas automaticamente, e o custo de desocupação é uma estimativa. O resultado é comparado com CDI, poupança, CDB e Tesouro Selic atualizados, mas sem descontar o IR dessas aplicações.
📋 Ficha Técnica: Entradas e Saídas
Conheça os dados necessários para realizar a simulação e os resultados entregues por esta ferramenta:
- Estado (UF)
- Tipo de Imóvel
- Valor de Avaliação / Mercado (R$)
- Valor do Lance (R$)
- Área (m²)
- Comissão do Leiloeiro (%)
- ITBI (%)
- Escritura (% do valor de avaliação)
- Registro CRI (% do valor de avaliação)
- Dívidas Anteriores do Edital (R$)
- Tipo de Reforma
- Custo Personalizado (R$/m²)
- Valor Total da Reforma (R$)
- Meses de Obra
- Situação do Imóvel
- Custo de Desocupação (% do valor de avaliação)
- IPTU mensal (R$)
- Condomínio mensal (R$)
- Água (R$/mês)
- Outros / Miscelâneos mensal (R$)
- Vai financiar o imóvel?
- % de Entrada
- Sistema de Amortização
- Taxa Anual de Financiamento (%)
- Prazo do Financiamento (anos)
- Prestações pagas até a venda
- O que pretende fazer com o imóvel?
- Horizonte da Análise (meses após arrematação)
- Preço estimado de venda (R$)
- Comissão de venda do corretor (%)
- Valorização Esperada no Período (%)
- Aluguel mensal esperado (R$)
- Meses alugado no ano (após a reforma)
- Aluguel durante a obra/carregamento (% da avaliação)
- Ou valor fixo (R$/mês)
- Meses recebendo aluguel durante o período
- Você é Pessoa Jurídica (PJ)?
- Honorários Advocatícios (% do lance)
- Lucro líquido (PF)
- ROI
- Total desembolsado
Exemplo Prático de Simulação
Veja como este cálculo se aplica na prática, com números reais auditados pela suíte de testes do Estimei (597+ asserções, ver metodologia):
📥 Entradas do exemplo
📤 Resultado
Perguntas Frequentes
ITBI incide sobre o lance ou a avaliação do imóvel?
Sobre o valor do lance/arrematação, conforme o STJ Tema 1.113 (REsp 1.937.821) — mesmo quando o lance é bem inferior à avaliação. Escritura e Registro CRI seguem a lógica oposta: incidem sobre o valor de avaliação, não sobre o lance.
Qual a diferença de pagar IR como Pessoa Física ou Jurídica?
PF paga 15% sobre o ganho de capital (venda menos custo de aquisição fiscal). PJ no Lucro Presumido paga de 5,93% a cerca de 6,7% sobre a receita bruta da venda (conforme o adicional do IRPJ), independentemente do ganho. A calculadora compara os dois lado a lado para o seu cenário.
Posso financiar um imóvel comprado em leilão?
Depende do edital. Quando aceito, funciona como um financiamento comum (Price ou SAC), com entrada e parcelas mensais. Leilões judiciais e de leiloeiros oficiais costumam exigir pagamento integral em 24h a 48h — confirme sempre no edital específico.
O que entra na base do Imposto de Renda sobre o ganho de capital?
Lance, ITBI, escritura, registro, comissão do leiloeiro e reforma com nota fiscal. Custos mensais de carregamento (IPTU, condomínio, água), honorários advocatícios e dívidas retroativas não entram nessa base — reduzem o lucro no bolso, mas não o imposto devido (IN SRF 84/2001).
E se o imóvel estiver ocupado?
A desocupação pode ser amigável (mais rápida e barata) ou judicial. Os custos e prazos variam conforme o ocupante seja o antigo proprietário ou terceiros — informe a situação na calculadora para estimar o impacto no fluxo de caixa.
Como é tributado o aluguel recebido antes da revenda?
Pela tabela progressiva mensal do IRPF (Lei 15.191/2025 e Lei 15.270/2025), nunca por uma alíquota fixa — aluguéis de até R$ 5.000/mês costumam ficar isentos após a redução prevista em lei. A calculadora aplica essa tabela automaticamente.