Calculadora de Custo Efetivo Total (CET) do Financiamento Imobiliário
A taxa de juros anunciada por um banco raramente é o custo real do seu financiamento. O Custo Efetivo Total (CET) soma juros, seguros obrigatórios (MIP e DFI), tarifas (TAG, administração) e IOF em uma única taxa anual — o número que realmente importa para comparar propostas entre bancos diferentes.
Esta calculadora analisa:
- CET real — calculado por bissecção, igualando o valor presente das parcelas ao saldo financiado
- Composição da parcela — quanto é amortização/juros vs. seguros e tarifas
- MIP e DFI — os dois seguros obrigatórios, calculados separadamente
- IOF — isento no crédito habitacional; se o seu contrato for tributado, alíquota fixa + diária, conforme o Decreto 6.306/07
- Custo total do contrato — tudo somado ao longo do prazo financiado
Legislação base: Resolução CMN 3.517/07 (CET obrigatório), seguros (MIP obrigatório (Lei 9.514/97, Art. 5º, IV); DFI exigido pelos bancos, com livre escolha da seguradora (STJ Tema 972)) e Decreto 6.306/07, Art. 9º, I (isenção de IOF no crédito habitacional).
Como o cálculo é feito
- Parcela Price do saldo financiado, com a taxa mensal equivalente
- MIP = percentual mensal sobre o saldo devedor, que cai mês a mês; DFI = percentual anual sobre o valor do imóvel ÷ 12
- Encargos = MIP + DFI + taxa de administração mensal + IOF (só se informado; crédito do SFH é isento) + tarifas
- Parcela com encargos = parcela + MIP médio + DFI + administração
- CET = taxa que iguala as parcelas com encargos ao valor líquido recebido, anualizada: (1 + CET mensal)12 − 1
Exemplo (o cenário verificado pela suíte de testes): R$ 320 mil a 10,26% ao ano em 30 anos. A parcela pura é R$ 2.762,69; somando MIP médio, DFI de R$ 10 e R$ 25 de administração, a parcela real vai a R$ 2.912,33. O seguro MIP soma R$ 41.270,70 no contrato.
Por que o CET é sempre maior que a taxa de juros anunciada?
Porque a taxa nominal cobre só os juros do empréstimo — o CET soma também os seguros obrigatórios (MIP e DFI), a taxa de avaliação do imóvel (TAG), a tarifa de administração mensal e o IOF. Dois bancos com a mesma taxa nominal podem ter CETs bem diferentes dependendo desses custos adicionais — por isso a Resolução CMN 3.517/07 obriga o banco a informar o CET antes da assinatura do contrato.
Como funciona o IOF no financiamento imobiliário?
O crédito para fins habitacionais é isento de IOF (Decreto 6.306/07, Art. 9º, I) — por isso, com o campo IOF em branco, esta calculadora não soma IOF nenhum. Se o seu contrato for tributado, o IOF de crédito para pessoa física tem duas parcelas: uma alíquota fixa (0,38%) e uma alíquota diária de 0,0082% sobre o saldo, limitada a 365 dias corridos — num contrato de mais de um ano, a diária sempre atinge esse teto, somando cerca de 3% além da fixa. Informe a alíquota fixa e a calculadora soma as duas.
Posso contratar o MIP e o DFI com outra seguradora?
Sim — o STJ (Tema 972) garante ao mutuário o direito de escolher livremente a seguradora do MIP (obrigatório pela Lei 9.514/97, Art. 5º, IV) e do DFI (exigido pelos bancos), desde que as coberturas mínimas exigidas pelo banco sejam atendidas. Como o banco costuma oferecer sua própria seguradora com preços mais altos, comparar opções pode gerar uma economia de 20% a 40% no valor do seguro.
📋 Ficha Técnica: Entradas e Saídas
Conheça os dados necessários para realizar a simulação e os resultados entregues por esta ferramenta:
- Valor do Imóvel (R$)
- Entrada (R$)
- Taxa de Juros Anual (%)
- Prazo (anos)
- Sua Idade (anos)
- MIP — Morte e Invalidez Permanente (% ao mês sobre saldo devedor)
- DFI — Danos Físicos ao Imóvel (% ao ano sobre valor do imóvel)
- Avaliação do Imóvel — TAG (R$)
- Taxa de Administração Mensal (R$)
- IOF — Alíquota Fixa (%)
- TR — Taxa Referencial (% ao ano estimada)
- Parcela com Custo Efetivo Total
- Total de seguro MIP no período
- Parcela nominal (sem CET)
Exemplo Prático de Simulação
Veja como este cálculo se aplica na prática, com números reais auditados pela suíte de testes do Estimei (597+ asserções, ver metodologia):
📥 Entradas do exemplo
📤 Resultado
Perguntas Frequentes
O que são MIP e DFI?
MIP (Morte e Invalidez Permanente) garante a quitação do saldo devedor em caso de falecimento ou invalidez do mutuário — o valor varia com a idade. DFI (Danos Físicos ao Imóvel) cobre incêndio, explosão e danos estruturais ao imóvel financiado. O MIP é obrigatório por lei (Lei 9.514/97, Art. 5º, IV); o DFI é exigido pelos bancos, com livre escolha da seguradora (STJ Tema 972).
Por que o MIP fica mais caro com a idade?
Porque o risco de sinistro (morte ou invalidez) aumenta estatisticamente com a idade — as seguradoras ajustam o percentual mensal conforme faixas etárias, indo de cerca de 0,015%/mês (mutuários mais jovens) a 0,10%/mês (acima de 60 anos).
Vale a pena comparar o CET entre bancos, mesmo com taxas parecidas?
Sim — diferenças pequenas no CET se acumulam ao longo de um financiamento de 20-30 anos e podem representar dezenas de milhares de reais a mais no total pago. Compare sempre pelo CET completo, nunca só pela taxa de juros anunciada.
É possível reduzir o CET depois de contratado o financiamento?
Sim, principalmente trocando a seguradora do MIP/DFI (direito garantido por lei) ou usando a portabilidade de crédito para migrar para um banco com CET menor (Res. CMN 5.057/2022) — sem pagar ITBI novamente, porque o imóvel é o mesmo e só muda o credor.