Custos Totais da Arrematação — Checklist Completo
Arrematar custa bem mais do que o lance. Comissão do leiloeiro, ITBI, escritura, registro, honorários e reforma somam uma fatia grande do valor — no cenário de teste, quase 30% do lance. Esta calculadora soma tudo, separa o que reduz o imposto do que não reduz e monta o checklist de documentos antes e depois da arrematação.
Como o cálculo é feito
- Sobre o lance: comissão do leiloeiro (5%, paga pelo arrematante), ITBI e honorários
- Sobre a avaliação: escritura e registro
- Custo de aquisição fiscal = lance + comissão + ITBI + escritura + registro + reforma
- Custo total = custo de aquisição fiscal + honorários; peso dos custos = (custo total − lance) ÷ lance
- Imposto na venda: pessoa física, 15% × (venda − corretagem − custo fiscal); jurídica, Lucro Presumido sobre a receita da venda
- Lucro = venda − corretagem − imposto − custo total; ROI = lucro ÷ custo total
Exemplo (o cenário verificado pela suíte de testes): lance de R$ 150 mil em leilão extrajudicial, imóvel de R$ 250 mil, R$ 20 mil de reforma e 5% de honorários. O custo total chega a R$ 193.750 — 29,2% acima do lance. Vendendo por R$ 250 mil, a pessoa física lucra R$ 33.937,50 (ROI de 17,52%) e a jurídica, R$ 26.425.
Por que os honorários ficam fora da base do imposto?
A Receita aceita no custo de aquisição o que se liga à compra do imóvel — ITBI, cartório, comissão e reforma com nota. Honorários de advogado, desocupação e dívidas antigas reduzem o seu lucro, mas não o imposto (IN SRF 84/2001). Por isso a calculadora mostra os dois totais.
Judicial ou extrajudicial: o que muda?
Nos dois casos o arrematante paga comissão de 5% ao leiloeiro (Decreto 21.981/32, Art. 24, parágrafo único); o STJ confirmou esse mínimo também no leilão judicial (RMS 65.084). No extrajudicial, confira no edital se há taxas administrativas extras. No judicial, o edital traz a descrição do imóvel, a avaliação e os ônus conhecidos (CPC Art. 886).
O que conferir antes do lance?
Matrícula atualizada, ônus e ações registradas, situação de ocupação e a regra de débitos do edital. O checklist do resultado separa o que ver antes e depois da arrematação — e o que o leiloeiro deve informar no edital.
Limitações
Não há prazo: IPTU, condomínio e desocupação até a venda não entram. Dívidas anteriores dependem do edital e do tipo de leilão — tributos atrasados não passam ao arrematante no leilão judicial (STJ, Tema 1.134), mas condomínio pode passar.
📋 Ficha Técnica: Entradas e Saídas
Conheça os dados necessários para realizar a simulação e os resultados entregues por esta ferramenta:
- Estado (UF)
- Tipo de Imóvel
- Tipo de Leilão
- Valor do Lance (R$)
- Valor de Mercado (R$)
- Comissão do Leiloeiro (%)
- ITBI (%)
- Escritura Pública (%)
- Registro CRI (%)
- Comissão de Venda do Corretor (%)
- Nível de Reforma
- Valor Total da Reforma (R$)
- Custo da Reforma por m² (R$)
- Área (m²)
- Regime
- Honorários Advocatícios (%)
- Custo total de aquisição
- Lucro líquido (PF)
- ROI (PF)
Exemplo Prático de Simulação
Veja como este cálculo se aplica na prática, com números reais auditados pela suíte de testes do Estimei (597+ asserções, ver metodologia):
📥 Entradas do exemplo
📤 Resultado
Perguntas Frequentes
O ITBI incide sobre o valor de mercado ou sobre o lance?
Sobre o lance/arrematação, segundo o STJ (Tema 1.113, REsp 1.937.821) — não sobre o valor de mercado/avaliação.
A documentação do imóvel é responsabilidade de quem?
O edital precisa descrever o imóvel com remissão à matrícula, informar o valor da avaliação e mencionar ônus, recursos ou processos pendentes (CPC Art. 886, no leilão judicial); o leiloeiro responde pela clareza do anúncio (Decreto 21.981/32, Art. 38, parágrafo único). O arrematante verifica — e vale tirar a matrícula atualizada por conta própria.
Quem paga o IPTU e o condomínio atrasados do imóvel arrematado?
Depende do edital — a regra de responsabilidade por débitos anteriores varia por leilão e deve estar explícita no edital (STJ REsp 2.042.756/SP). Sempre confira antes de dar o lance.
Faz diferença declarar como Pessoa Física ou Jurídica?
Sim. Pessoa Física paga 15% sobre o ganho de capital. Pessoa Jurídica no Lucro Presumido paga uma alíquota efetiva variável sobre a receita bruta da venda (IRPJ+CSLL+PIS+COFINS, conforme o adicional de IRPJ) — uma base de cálculo diferente que pode ser mais vantajosa dependendo da margem da operação.