Qual é o seu limite? Lance Máximo pela Meta de Retorno Anual
Antes do leilão, a pergunta que decide tudo é "até quanto posso ir e ainda ganhar o que eu exijo?". Aqui você preenche os dados do lote uma vez e recebe, juntos, o lance máximo para a sua meta, o resultado do seu lance, o Risk Score em 4 dimensões e o veredito da Matriz de Decisão.
Como o cálculo é feito
- Para cada lance testado: comissão do leiloeiro, ITBI e honorários sobre o lance; escritura, registro e desocupação sobre a avaliação; dívidas que o edital transfere; reforma; e IPTU, condomínio e água em todos os meses até a venda
- Lucro = preço de venda − comissão do corretor − Imposto de Renda − tudo o que você desembolsou
- Imposto de Renda = 15% sobre o ganho de capital, com custo de aquisição = lance + leiloeiro + ITBI + cartório + reforma
- Retorno anual = retorno do período convertido para 12 meses (juros compostos), comparável com o CDI
- Seu limite = o maior lance, em reais inteiros, cujo retorno anual ainda atinge a sua meta
A diferença para a calculadora de Lance Máximo
A Calculadora de Lance Máximo parte de um ROI no período e deixa de fora desocupação, dívidas do edital e custos até a venda. Aqui eles entram na conta, e a meta é anual. Em imóvel ocupado, isso costuma baixar bastante o limite.
Exemplo (cenário verificado pela suíte de testes): apartamento da Caixa avaliado em R$ 500 mil, ocupado por terceiros, desocupação de 4%, R$ 12 mil de dívidas no edital, reforma de R$ 45 mil, R$ 1.200 por mês de IPTU, condomínio e água e venda em 12 meses. Para uma meta de 20% ao ano, o limite é de R$ 238.286. Um lance de R$ 290 mil passa R$ 51.714 desse limite: o lucro cai para R$ 24.355, ou 5,66% ao ano.
Para que serve a modalidade
Caixa, outros bancos, leiloeiro, Justiça do Trabalho ou Justiça Cível mudam as sugestões dos campos e o rito usado no Risk Score. Nenhum valor é preenchido sozinho: o botão "Usar valores típicos" preenche as referências da modalidade e o ITBI da UF, e você ajusta ao que diz o edital.
Limitações
Esta versão considera compra à vista, revenda e pessoa física. Financiamento, aluguel no período, compra por empresa, parcelamento do lance (Art. 895 do CPC) e isenções de IR ficam de fora. Para eles, use a Análise Completa de Viabilidade de Leilão e as calculadoras de cada modalidade. Os percentuais típicos são referências de mercado: confira sempre o edital.
📋 Ficha Técnica: Entradas e Saídas
Conheça os dados necessários para realizar a simulação e os resultados entregues por esta ferramenta:
- Modalidade do Leilão
- Estado (UF)
- Tipo de Imóvel
- Valor de Avaliação (R$)
- Preço Esperado de Venda (R$)
- Seu Lance (R$) — opcional
- Área (m²)
- Prazo até a Venda (meses)
- Situação do Imóvel
- Comissão do Leiloeiro (% do lance)
- ITBI (% do lance)
- Escritura (% da avaliação)
- Registro CRI (% da avaliação)
- Dívidas que o edital passa ao arrematante (R$)
- Custo de Desocupação (% da avaliação)
- Honorários Advocatícios (% do lance)
- Reforma
- Valor Total da Reforma (R$)
- Custo da Reforma por m² (R$)
- IPTU mensal (R$)
- Condomínio mensal (R$)
- Água, luz e outros (R$/mês)
- Comissão do Corretor na Venda (%)
- Retorno anual mínimo que você exige (% a.a.)
- Seu limite: lance máximo para a meta
- Lucro líquido com o lance informado
- Retorno anual com o lance informado
Exemplo Prático de Simulação
Veja como este cálculo se aplica na prática, com números reais auditados pela suíte de testes do Estimei (597+ asserções, ver metodologia):
📥 Entradas do exemplo
📤 Resultado
Perguntas Frequentes
Por que o limite daqui é menor que o da calculadora de Lance Máximo?
Porque aqui entram a desocupação, as dívidas que o edital transfere ao arrematante e os custos mensais até a venda (IPTU, condomínio e água), e a meta é de retorno anual. Esses custos não dependem do lance, então cada real gasto com eles é um real a menos no lance que ainda entrega a sua meta.
Que meta de retorno anual devo usar?
A referência de mercado é pelo menos 2 vezes o CDI, para pagar o risco, a iliquidez e o trabalho de arrematar, reformar e revender. O campo mostra essa referência calculada com o CDI atualizado do Banco Central.
O que significa "meta inalcançável"?
Que nem com lance de R$ 0 o lote entrega a meta: os custos que não dependem do lance (reforma, cartório, desocupação, dívidas e meses de posse) já consomem o ganho. A Jornada mostra o retorno máximo possível para você rever o preço de venda, o prazo ou a própria meta.
O ITBI incide sobre o lance ou sobre a avaliação?
Sobre o valor da arrematação, segundo o STJ (Tema 1.113, REsp 1.937.821). Por isso o ITBI cresce junto com o lance testado, assim como a comissão do leiloeiro e os honorários.
Os cenários pessimista e otimista estão incluídos?
Não nesta versão gratuita. Eles fazem parte do Dossiê Estimei, que vai testar o lote com venda mais demorada, preço menor e desocupação judicial, e calcular a TIR de cada cenário. Ele será lançado em breve: no resultado da Jornada, você pode deixar o seu e-mail para ser avisado do lançamento.