ROI vs CDI — Seu Leilão Compensa o Risco da Renda Fixa?
Todo leilão compete com a alternativa mais simples: deixar o mesmo dinheiro rendendo no CDI. Esta calculadora responde se o retorno da arrematação supera a renda fixa o bastante para compensar risco, iliquidez e trabalho — no mesmo prazo e na mesma base.
Como o cálculo é feito
- Custo total = lance + ITBI e comissão do leiloeiro (sobre o lance) + escritura e registro (sobre a avaliação) + reforma + honorários
- Lucro = venda − comissão de venda − imposto − custo total (15% sobre o ganho na PF; Lucro Presumido na PJ)
- ROI anualizado = (1 + ROI total)12 ÷ meses − 1
- Alternativa no CDI = custo total × (1 + CDI)anos; lucro do CDI = montante − custo total
- Múltiplo do CDI = lucro do leilão ÷ lucro do CDI
Exemplo (o cenário verificado pela suíte de testes): lance de R$ 200 mil, imóvel de R$ 300 mil, venda em 24 meses, CDI de 14,15% ao ano. O leilão lucra R$ 52.275 — ROI de 23,71% no período, mas só 11,22% ao ano. Os mesmos R$ 220.500 no CDI renderiam R$ 66.816,41.
Por que anualizar antes de comparar?
O CDI é uma taxa anual. Comparar o lucro de uma operação de 24 meses com um ano de CDI faz o leilão parecer melhor do que é. A anualização põe os dois na mesma régua — no exemplo, um ROI que parece alto perde para a renda fixa.
Que múltiplo do CDI é bom?
A calculadora usa 2× o CDI como meta. Abaixo de 1×, a renda fixa entrega o mesmo ou mais, sem o trabalho de arrematar, reformar e vender. Entre 1× e 2×, o leilão ganha, mas a folga para imprevistos é pequena.
E se a venda demorar mais?
O prazo pesa tanto quanto o desconto. O mesmo lucro dividido por mais meses dá um ROI anual menor, enquanto o CDI continua rendendo todo mês, com liquidez diária e sem obra, corretor ou inquilino. Simule o prazo que você considera realista e também um cenário pessimista, com alguns meses a mais: se o leilão só vence o CDI no prazo mais curto, o risco de a operação atrasar é o que decide.
Limitações
O CDI entra bruto, sem o IR da aplicação — com o imposto, a renda fixa rende um pouco menos. A análise não inclui desocupação (só os honorários advocatícios, se informados), nem IPTU e condomínio até a venda. A comissão de venda sugerida segue a tabela da 28ª Plenária do CRECI-SP (Código Civil, Art. 722, sobre a corretagem).
📋 Ficha Técnica: Entradas e Saídas
Conheça os dados necessários para realizar a simulação e os resultados entregues por esta ferramenta:
- Estado (UF)
- Tipo de Imóvel
- Valor do Lance (R$)
- Valor de Mercado (R$)
- Prazo para Revenda (meses)
- ITBI (%)
- Escritura (%)
- Registro CRI (%)
- Comissão do Leiloeiro (%)
- Comissão de Venda (%)
- Nível de Reforma
- Valor Total da Reforma (R$)
- Custo da Reforma por m² (R$)
- Área (m²)
- Regime
- Honorários Advocatícios (%)
- Taxa CDI Atual (% ao ano)
- ROI anualizado
- Lucro líquido
- Lucro equivalente investindo no CDI
Exemplo Prático de Simulação
Veja como este cálculo se aplica na prática, com números reais auditados pela suíte de testes do Estimei (597+ asserções, ver metodologia):
📥 Entradas do exemplo
📤 Resultado
Perguntas Frequentes
Por que meu ROI total é diferente do meu ROI anualizado?
O ROI total é o retorno de toda a operação, do lance até a revenda. O ROI anualizado converte esse retorno para "quanto renderia por ano" se o mesmo ritmo se mantivesse — é essa versão anualizada que se compara de verdade ao CDI, que também é uma taxa anual.
Faz diferença declarar como Pessoa Física ou Jurídica?
Sim. Pessoa Física paga 15% sobre o ganho de capital (a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição). Pessoa Jurídica no Lucro Presumido paga uma alíquota efetiva variável sobre a receita bruta da venda (IRPJ+CSLL+PIS+COFINS, conforme o adicional de IRPJ) — uma base de cálculo totalmente diferente, que pode ser mais vantajosa dependendo da margem de lucro da operação.
Os honorários advocatícios entram no cálculo do Imposto de Renda?
Não. Honorários advocatícios não entram na base fiscal do ganho de capital (IN SRF 84/2001 + RIR/2018 Arts. 134-148) — só reduzem o lucro gerencial (o que sobra no seu bolso).
Que múltiplo do CDI é considerado um bom retorno em leilão?
A referência de mercado é buscar pelo menos 2× o CDI ao ano, para compensar o risco, a iliquidez e o trabalho de arrematar, reformar e revender.