Análise Rápida de Imóveis da Caixa Econômica Federal
Esta calculadora faz a primeira triagem de um imóvel da Caixa — leilão, licitação aberta, venda online ou compra direta: desconto sobre a avaliação, custos de aquisição, custos de desocupação, reforma e o resultado líquido, à vista, para vender, alugar ou morar.
Como o cálculo é feito
- Custos de aquisição = comissão do leiloeiro e ITBI sobre o lance + escritura e registro sobre a avaliação (a Venda Online não tem comissão)
- Custos jurídicos = honorários sobre o lance + desocupação sobre a avaliação
- Desembolso total = lance + aquisição + jurídico + dívidas anteriores + reforma
- Receita líquida = venda − corretagem − IR de 15% sobre o ganho de capital
- Ganho de capital = venda − corretagem − (lance + custos de aquisição + reforma); honorários, desocupação e dívidas antigas não entram nessa base
- Lucro = receita líquida − desembolso total; ROI = lucro ÷ desembolso
- Para alugar: yield = aluguel anual (menos o IR da tabela progressiva) ÷ desembolso
Exemplo (o cenário verificado pela suíte de testes): Venda Online de imóvel avaliado em R$ 300 mil por R$ 210 mil, ocupado pelo ex-proprietário, com R$ 25 mil de reforma. O desembolso chega a R$ 258.900. Vendendo por R$ 320 mil com 6% de corretagem, o IR é de R$ 8.250 e sobram R$ 33.650 de lucro — ROI de 13%.
Por que a Análise Rápida não tem financiamento?
Ela serve para comparar várias oportunidades depressa. Quando um imóvel parecer bom, a Análise Completa Caixa detalha financiamento (Price ou SAC), pessoa física ou jurídica, custos mensais até a venda (IPTU e condomínio) e a linha do tempo dos pagamentos.
Quanto é um bom retorno?
A calculadora compara o resultado com o CDI atualizado pelo Banco Central e usa como meta um ROI de pelo menos 2× o CDI. Abaixo disso, a renda fixa entrega algo parecido sem o trabalho e o risco de uma arrematação.
Vender, alugar ou morar?
A mesma arrematação muda de resposta conforme a intenção. Para vender, conta o lucro depois do imposto e da corretagem. Para alugar, o yield líquido anual — no cenário de teste, aluguel de R$ 6 mil dá 25,81% ao ano depois do IR. Para morar, a calculadora mostra quanto você economiza em relação à avaliação, já contando todos os custos.
Limitações
A comparação com o CDI considera 12 meses, e não há custos de carregamento até a venda. As isenções de IR (único imóvel até R$ 440 mil; reinvestimento em 180 dias) não são aplicadas automaticamente. Cada imóvel tem edital e matrícula próprios — leia os dois antes do lance.
📋 Ficha Técnica: Entradas e Saídas
Conheça os dados necessários para realizar a simulação e os resultados entregues por esta ferramenta:
- Modalidade Caixa
- Estado (UF)
- Valor de Avaliação da Caixa (R$)
- Valor do Lance / Proposta (R$)
- Área do Imóvel (m²)
- Comissão do Leiloeiro (%)
- ITBI (%)
- Escritura (% do valor de avaliação)
- Registro CRI (% do valor de avaliação)
- Dívidas Anteriores do Edital (R$)
- Tipo de Reforma
- Custo Personalizado (R$/m²)
- Valor Total da Reforma (R$)
- Situação do Imóvel
- Custo de Desocupação (% do valor de avaliação)
- Honorários Advocatícios (% do lance)
- O que pretende fazer com o imóvel?
- Preço estimado de venda (R$)
- Comissão de venda do corretor (%)
- Aluguel mensal esperado (R$)
- Lucro líquido estimado
- ROI
- Total desembolsado
Exemplo Prático de Simulação
Veja como este cálculo se aplica na prática, com números reais auditados pela suíte de testes do Estimei (597+ asserções, ver metodologia):
📥 Entradas do exemplo
📤 Resultado
Perguntas Frequentes
A Análise Rápida calcula o IR corretamente?
Sim — usa a mesma base fiscal da Análise Completa: IR de 15% sobre o ganho de capital (venda menos comissão, menos lance, ITBI, escritura, registro, comissão do leiloeiro e reforma com nota fiscal), e a tabela progressiva federal para aluguel de Pessoa Física (Lei 15.191/2025 e Lei 15.270/2025). O que ela não faz é comparar com o regime PJ nem projetar custos mensais até a venda — isso fica na Análise Completa.
Por que meu aluguel deu Imposto de Renda zero?
Se o aluguel mensal informado for até R$ 5.000,00, a Tabela de Redução Mensal (Lei 15.270/2025) zera o imposto apurado na tabela progressiva. Acima disso, há redução parcial até R$ 7.350,00 e, depois, a tabela cheia. A calculadora sempre explica qual faixa foi aplicada junto ao valor do imposto.
Devo usar a Análise Rápida ou a Análise Completa?
Use a Rápida para comparar vários imóveis rapidamente. Quando encontrar um candidato sério, clique em "Análise Completa Caixa" para simular financiamento, comparar PF vs PJ e ver a linha do tempo completa de desembolsos até a venda.
Que impostos pago ao comprar e ao revender?
Na compra, o ITBI municipal — pelo STJ (Tema 1.113, REsp 1.937.821), a base de cálculo é o valor da transação/arrematação em condições normais de mercado. Na revenda, IR de 15% sobre o ganho de capital (RIR/2018 Art. 153), com possíveis isenções (Lei 9.250/95 Art. 23 e Lei 11.196/2005 Art. 39). Aluguel é tributado à parte, como renda.