Calculadora de Financiamento Imobiliário — Sistema Price
O Sistema Price (Tabela Francesa de Amortização) é o modelo de financiamento imobiliário com parcelas fixas do início ao fim do contrato — a opção mais usada por quem precisa de previsibilidade total no orçamento mensal. Esta calculadora simula sua parcela real, o total pago ao final do contrato e se ela cabe no limite de comprometimento de renda exigido pelos bancos.
Esta calculadora analisa:
- Parcela mensal fixa — calculada pela fórmula Price, com a taxa e o prazo que você informar
- Total pago e total de juros — o custo real do financiamento ao longo do prazo
- Comprometimento de renda — se a parcela respeita o limite de 30% exigido pelos bancos
- Comparativo entre bancos — parcela simulada nas principais instituições do mercado
Legislação base: Resolução CMN 4.676/18 (regras do SFH/SBPE), Resolução CMN 5.255/2025 (teto do SFH em R$ 2,25 milhões), Resolução CMN 3.517/07 (Custo Efetivo Total obrigatório) e seguros: MIP obrigatório (Lei 9.514/97, Art. 5º, IV); DFI exigido pelos bancos, com livre escolha da seguradora (STJ Tema 972).
Como o cálculo é feito
- Valor financiado = valor do imóvel − entrada
- Taxa mensal = (1 + taxa anual)1/12 − 1
- Parcela (Price) = financiado × i ÷ (1 − (1 + i)−n), com n = prazo em meses; total pago = parcela × n
- Limite da renda = 30% da renda bruta; renda mínima = parcela ÷ 0,30
Exemplo (o cenário verificado pela suíte de testes): imóvel de R$ 400 mil com 20% de entrada, 10,26% ao ano em 30 anos. Financiando R$ 320 mil, a parcela é de R$ 2.762,69 e o total pago chega a R$ 994.568,40. Com renda de R$ 9 mil, a parcela ocupa 30,7% — pede renda mínima de R$ 9.208,97.
Como funciona a parcela no Sistema Price?
Na Tabela Price, a parcela é sempre a mesma do primeiro ao último mês — o que muda, mês a mês, é a proporção entre juros e amortização dentro dela. No início do contrato, a maior parte da parcela paga juros sobre o saldo devedor (ainda alto); com o tempo, a amortização do saldo passa a representar uma fatia cada vez maior da mesma parcela fixa.
Isso torna o Price previsível para o orçamento, mas também significa que o total de juros pagos ao longo do contrato costuma ser maior do que no Sistema SAC (amortização constante), que reduz a parcela progressivamente mas exige mais renda logo no início. Use o simulador SAC vs Price para comparar os dois sistemas com os seus números.
Quanto da minha renda pode ser comprometida com a parcela?
Por prática consolidada das políticas de crédito bancário e do SFH, os bancos, ao conceder financiamento pelo SFH/SBPE, limitam o comprometimento da renda familiar bruta a 30% com a parcela do financiamento. Esta calculadora aplica esse limite automaticamente: se a parcela calculada ultrapassar 30% da renda informada, o resultado mostra quanto de renda mensal seria necessário para se enquadrar.
O que mais entra no custo do financiamento, além dos juros?
Antes de assinar, o banco é obrigado a informar o Custo Efetivo Total (CET) (Resolução CMN 3.517/07), que soma juros, tarifas e os seguros MIP (morte e invalidez permanente, obrigatório pela Lei 9.514/97, Art. 5º, IV) e DFI (danos físicos ao imóvel, exigido pelos bancos). Você pode escolher a seguradora (STJ Tema 972 — não é permitida venda casada), e o valor do seguro cresce com a idade do comprador. Compare sempre pelo CET, não só pela taxa de juros anunciada — a diferença entre bancos pode representar dezenas de milhares de reais ao longo do contrato.
📋 Ficha Técnica: Entradas e Saídas
Conheça os dados necessários para realizar a simulação e os resultados entregues por esta ferramenta:
- Valor do Imóvel (R$)
- Valor da Entrada (R$)
- Taxa de Juros ao Ano (%)
- Prazo (anos)
- Sua Idade (anos)
- Renda Mensal Bruta (R$)
- Parcela inicial estimada
- Total de juros no prazo
- Comprometimento de renda
Exemplo Prático de Simulação
Veja como este cálculo se aplica na prática, com números reais auditados pela suíte de testes do Estimei (597+ asserções, ver metodologia):
📥 Entradas do exemplo
📤 Resultado
Perguntas Frequentes
Qual a entrada mínima para financiar um imóvel?
Não existe uma entrada mínima única em lei — cada banco define sua própria política de crédito, mas o mercado costuma recomendar ao menos 20% do valor do imóvel. Entradas menores tendem a elevar o CET (mais seguro, mais risco para o banco) e, em alguns bancos, podem não ser aceitas.
Sistema Price ou SAC: qual escolher?
Depende da sua prioridade. O Price tem parcela fixa (mais fácil de planejar o orçamento), mas total de juros maior ao final do contrato. O SAC começa com parcela mais alta e vai diminuindo mês a mês, exigindo mais renda comprovada no início, mas paga menos juros no total. Use o simulador SAC vs Price para comparar os dois com os seus números reais.
Posso usar o FGTS no financiamento?
Sim, dentro das regras do SFH/SBPE — o FGTS pode ser usado na entrada ou para amortizar o saldo devedor, reduzindo o valor financiado e o total de juros. A partir da Resolução CMN 5.255/2025, o teto de valor do imóvel elegível ao SFH (e, portanto, ao uso do FGTS) subiu para R$ 2,25 milhões.
O que é o limite de 30% da renda e por que existe?
É uma prática consolidada das políticas de crédito bancário e do SFH: a parcela do financiamento habitacional não pode comprometer mais de 30% da renda familiar bruta comprovada. O objetivo é proteger o comprador de um comprometimento de renda excessivo, reduzindo o risco de inadimplência.
Os seguros MIP e DFI são obrigatórios?
O MIP (morte e invalidez permanente) é obrigatório por lei (Lei 9.514/97, Art. 5º, IV) e quita o saldo devedor nesses casos. O DFI (danos físicos ao imóvel: incêndio, desabamento etc.) é exigido pelos bancos nos contratos. Nos dois, você tem o direito de escolher a seguradora (STJ Tema 972) — o banco não pode obrigar a contratação de uma seguradora específica.