Calculadora de Rendimento de Aluguel
Alugar um imóvel parece simples — mas o retorno real depende de descontar vacância, taxa de administração, manutenção, IPTU, seguro e Imposto de Renda do valor bruto do aluguel. Esta calculadora mostra a rentabilidade real do seu imóvel alugado, com o Imposto de Renda calculado automaticamente pela tabela progressiva vigente — não uma estimativa de alíquota fixa.
Esta calculadora analisa:
- Yield bruto e líquido — retorno antes e depois de todos os custos
- Cap Rate — retorno operacional padrão do mercado profissional
- Payback — anos para recuperar o investimento só com o aluguel líquido
- IR sobre aluguel — calculado automaticamente pela tabela progressiva mensal
- Comparativo com renda fixa — Poupança, CDB, Tesouro Selic e CDI
Legislação base: Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), CF/88 Art. 156 (IPTU), Lei 15.191/2025 (Tabela Progressiva Mensal do IRPF) e Lei 15.270/2025 (Tabela de Redução Mensal).
Como o cálculo é feito
- Receita efetiva = aluguel × 12 − vacância
- Despesas = administração (sobre a receita) + manutenção (sobre o valor do imóvel) + IPTU + seguro + IR do aluguel pela tabela progressiva
- Renda líquida = receita efetiva − despesas; fluxo mensal = renda líquida ÷ 12
- Yield bruto = aluguel anual ÷ valor; yield líquido = renda líquida ÷ valor; retorno total = yield líquido + valorização
Exemplo (o cenário verificado pela suíte de testes): imóvel de R$ 500 mil alugado por R$ 2.500, com 8% de vacância e 10% de administração. A renda líquida é de R$ 17.840 por ano (R$ 1.486,67 por mês): yield bruto de 6% e líquido de 3,57%; com 4% de valorização, retorno total de 7,57%.
Como o Imposto de Renda sobre o aluguel é calculado?
Aluguel recebido por Pessoa Física de outra Pessoa Física é tributado via carnê-leão, seguindo a Tabela Progressiva Mensal do IRPF — nunca uma alíquota fixa como 15% ou 27,5% aplicada sobre todo o valor. Até R$ 2.428,80 por mês, o aluguel é isento. Acima disso, aplicam-se faixas de 7,5% a 27,5%, com uma dedução por faixa. Além disso, a Lei 15.270/2025 criou uma tabela de redução que zera o imposto para quem recebe até R$ 5.000/mês, e reduz parcialmente até R$ 7.350/mês. Esta calculadora aplica as duas tabelas automaticamente, mês a mês.
Por que meu aluguel de R$ 3.000-4.000/mês pode ter IR zero ou muito baixo?
Não é um erro — é a Lei 15.270/2025 em ação. Como a redução mensal zera o imposto para renda até R$ 5.000/mês, a maioria dos imóveis residenciais alugados por valores medianos no Brasil acaba pagando pouco ou nenhum IR sobre o aluguel, mesmo estando dentro de uma faixa que teria alíquota alta na tabela bruta. O resultado desta calculadora explica exatamente qual faixa se aplica ao seu caso.
Yield bruto, Yield líquido e Cap Rate: qual a diferença?
O Yield bruto é o aluguel anual dividido pelo valor do imóvel, sem descontar nada. O Yield líquido desconta vacância, administração, manutenção, IPTU, seguro e IR — é o número que realmente sobra para você. O Cap Rate segue a convenção do mercado profissional (exclui IR e vacância do cálculo) e é o indicador mais usado para comparar imóveis entre si.
📋 Ficha Técnica: Entradas e Saídas
Conheça os dados necessários para realizar a simulação e os resultados entregues por esta ferramenta:
- Valor do Imóvel (R$)
- Aluguel Mensal Recebido (R$)
- Valorização Anual Estimada (%)
- Vacância (% do aluguel anual)
- Taxa de Administração Imobiliária (% do aluguel)
- Manutenção Estrutural (% do valor/ano)
- IPTU Anual (R$)
- Seguro do Imóvel Anual (R$)
- Yield líquido anual
- Renda líquida anual
- Fluxo de caixa mensal
Exemplo Prático de Simulação
Veja como este cálculo se aplica na prática, com números reais auditados pela suíte de testes do Estimei (597+ asserções, ver metodologia):
📥 Entradas do exemplo
📤 Resultado
Perguntas Frequentes
Por que a calculadora não pede a alíquota de IR?
Porque a alíquota de IR sobre aluguel de Pessoa Física não é fixa — ela segue uma tabela progressiva mensal (Lei 15.191/2025) combinada com uma tabela de redução (Lei 15.270/2025). Pedir uma alíquota fixa levaria a um resultado incorreto na maioria dos casos. A calculadora aplica as duas tabelas automaticamente com base no valor do aluguel mensal informado.
Qual Yield é considerado bom no Brasil?
A média nacional gira em torno de 6,13% a.a. (FipeZAP Jun-Jul/2026), variando por tipo de imóvel: imóveis de 1 quarto tendem a ter yield mais alto (~7,09%), enquanto imóveis de 4+ quartos costumam ter yield menor (~5,32%).
O IPTU pode ser repassado ao inquilino?
A responsabilidade legal pelo IPTU é do proprietário (CF/88 Art. 156), mas o contrato de locação pode prever o repasse ao inquilino (Lei 8.245/91, Art. 22, VIII).
O que é vacância e por que ela reduz o retorno?
Vacância é o período em que o imóvel fica sem inquilino, sem gerar renda. A média nacional gira em torno de 25 a 30 dias por ano (7% a 8%), variando por região — em São Paulo, o Secovi-SP registrou cerca de 3,5% em 2026.
O retorno total considera a valorização do imóvel?
Sim — o "Retorno Total" desta calculadora soma o Yield Líquido (renda do aluguel) com a valorização anual estimada que você informar, dando uma visão mais completa do retorno do investimento além do fluxo de caixa mensal.