Comissão Imobiliária — Quanto É, Quem Paga e o Que Diz a Lei
A comissão de corretagem é a remuneração de quem aproxima comprador e vendedor. Ela é devida quando o negócio se concretiza por resultado útil da aproximação — mesmo que a assinatura aconteça depois, e mesmo que as partes tentem fechar diretamente para evitá-la (Código Civil, Arts. 722 a 729).
Como o cálculo é feito
- Comissão = valor da venda × percentual, dividida entre vendedor e comprador conforme o modelo
- Ganho de capital do vendedor = venda − custo de aquisição − comissão paga por ele; IR = ganho × alíquota (15% até R$ 5 milhões)
- Líquido do vendedor = venda − comissão − IR
- Custos do comprador = ITBI + escritura + registro, sobre o valor da venda, mais a parte da comissão que lhe couber
Exemplo (o cenário verificado pela suíte de testes): venda de R$ 500 mil com 6% de comissão, paga pelo vendedor — R$ 30 mil. Com custo de aquisição de R$ 380 mil, o ganho é de R$ 90 mil e o IR de R$ 13.500, e o vendedor recebe R$ 456.500. O comprador soma R$ 15 mil de ITBI, R$ 5 mil de escritura e R$ 4 mil de registro.
Quanto cobrar?
Não há percentual fixado em lei. A tabela referencial do CRECI-SP (28ª Reunião Plenária) sugere de 6% a 8% em imóveis urbanos, e sem acordo prévio o valor segue os usos locais (Código Civil, Art. 724). Negocie antes de assinar a autorização de venda e registre o percentual e quem paga — com exclusividade, a comissão é devida mesmo se o dono vender sozinho no prazo, salvo inércia do corretor (Código Civil, Art. 726).
Quem paga a comissão?
Em regra, quem contratou o corretor — normalmente o vendedor. As partes podem combinar outra divisão por escrito, e a calculadora aceita qualquer proporção. A remuneração é devida quando o corretor consegue o resultado previsto na mediação, mesmo que o negócio depois não se efetive por arrependimento das partes (Código Civil, Art. 725).
Exclusividade muda o jogo
Com contrato de exclusividade (Art. 726), a comissão é devida ao corretor exclusivo mesmo que o vendedor feche sozinho — salvo se comprovada a inércia do corretor. Sem exclusividade, só recebe quem efetivamente aproximou as partes.
A comissão reduz o seu Imposto de Renda
Para pessoa física, a corretagem paga pelo vendedor é deduzida do valor de alienação no cálculo do ganho de capital (IN SRF 84/2001, Art. 19, § 3º) — ou seja, diminui o IR devido. Já para pessoa jurídica no Lucro Presumido a comissão não reduz a receita bruta tributável, porque a presunção de lucro já embute as despesas de venda.
📋 Ficha Técnica: Entradas e Saídas
Conheça os dados necessários para realizar a simulação e os resultados entregues por esta ferramenta:
- Valor de Venda do Imóvel (R$)
- Tipo de Imóvel
- Taxa de Comissão (%)
- Modelo de Divisão
- Parte do Vendedor (%)
- Parte do Comprador (%)
- Valor Pago na Compra (R$)
- IR sobre Ganho de Capital (%)
- ITBI (%)
- Escritura (%)
- Registro em Cartório (%)
- Comissão total do corretor
Exemplo Prático de Simulação
Veja como este cálculo se aplica na prática, com números reais auditados pela suíte de testes do Estimei (597+ asserções, ver metodologia):
📥 Entradas do exemplo
📤 Resultado
Perguntas Frequentes
Qual a porcentagem normalmente cobrada de comissão imobiliária no Brasil?
A tabela referencial do CRECI-SP (homologada na 28ª Reunião Plenária, 30/11/2002) é referência, não obrigação: 6% a 8% para imóveis urbanos, 6% a 10% para rurais. Em leilão judicial a comissão do leiloeiro é de no mínimo 5% (Decreto 21.981/32, Art. 24; STJ, RMS 65.084) e é paga pelo arrematante, por fora do lance. O Art. 724 do Código Civil deixa a taxa livre para negociação — tabelas de conselho não podem impor preço.
Quem paga a comissão imobiliária, o comprador ou o vendedor?
No padrão de mercado brasileiro quem paga é o vendedor, porque foi ele quem contratou o corretor. A comissão sai do valor da venda: num imóvel de R$ 500 mil com 6%, o vendedor recebe R$ 470 mil. Divisões diferentes são válidas desde que combinadas por escrito antes — é a fonte mais comum de briga no fechamento.
Preciso pagar comissão se o comprador veio sozinho?
Sem exclusividade e sem aproximação do corretor, não. Com contrato de exclusividade vigente, sim — o Art. 726 do Código Civil protege o corretor exclusivo, salvo se comprovada a inércia dele.
A comissão entra no preço ou vem por fora?
Na venda comum ela sai do valor recebido pelo vendedor. Em leilão é o oposto: os 5% do leiloeiro são pagos pelo arrematante além do lance — por isso o custo real de arrematar é sempre maior que o lance.
Corretor sem CRECI pode cobrar comissão?
Não. O exercício da corretagem exige registro no CRECI (Lei 6.530/78); sem ele a cobrança é juridicamente frágil e a intermediação é irregular.
📋 Base legal: CC Arts. 722-729 · Tabela da 28ª Plenária do CRECI-SP (30/11/2002) · Decreto 21.981/32 Art. 24 · Lei 6.530/78 · IN SRF 84/2001 Art. 19, § 3º · RIR/2018 Art. 153. Valores são estimativas — confirme condições e tributos com seu corretor e contador.